マンション売却時にかかる税金と利用できる控除制度、注意点

マンションを売却する際にはどのような税金がどれくらいかかるのでしょうか。

また、マンションを売却して利益が出た場合は譲渡所得として課税対象となりますが、さまざまな特例や減税の制度があります。実際に利用できる税金控除について詳しく述べるとともに、条件や注意点について解説していきます。

マンション売却時に発生する主な税金

印紙税

マンション売買時に作成する「不動産売買契約書」に収入印紙を貼り付ける必要があります。

印紙税は決められた税額の収入印紙を文書に貼付することで納税するもので、契約書に記載する金額（譲渡価額）に応じて印紙税額が算出されます。

なお、令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものは印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

500万円超～1000万円以下：1万円（軽減税率：5千円）
1000万円超～5000万円以下：2万円（軽減税率：1万円）
5000万円超～1億円以下：6万円（軽減税率：3万円）
1億円超～5億円以下：10万円（軽減税率：6万円）

貼付した収入印紙には再利用を避けるため、押印や署名で消印をします。消印をすることで納税したという事になりますので忘れないようにしましょう。

登録免許税

住宅ローンの返済が残っているマンションを売却する際は抵当権を抹消するための手続きが必要で、抵当権抹消登記に登録免許税がかかります。

費用は不動産1件につき1000円。

マンションの場合は、土地と建物それぞれに抵当権が設定されているため、合計で2000円の登録免許税がかかります。

なお、不動産売買の際は所有権移転の登記も発生しますが、こちらにかかる費用は買主が負担するのが一般的です。

税額の計算方法は、登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）となります。

「課税標準」は、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は，その価額で、市区町村役場で証明書を発行しています。

固定資産課税台帳の価格がない場合は，登記所が認定した価額です。不動産を管轄する登記所の登記官にお問い合わせください。

「税率」は土地売買の場合、令和3年3月31日まで1.5％、令和3年4月1日以降2％。
土地以外の不動産売買の場合、2％となります。

登記手続きを司法書士に依頼する際は別途、手数料が必要です。

消費税

マンション売却で売主が個人の場合は、消費税は非課税。

ただし、不動産会社に売買の仲介を依頼した場合は、仲介手数料に対して消費税が発生します。

「消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引取り（輸入取引）」とされているため、個人間取引には消費税がかかりません。

なお、売却に当たり、ハウスクリーニングなどのサービスを利用したケースは、料金に対して消費税がかかります。

譲渡所得に対する税金

マンションの売却によって利益（売却益）が出た場合、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金が発生します。

土地や建物を売却して得た所得を「譲渡所得」といい、譲渡所得については、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます（分離課税）。 なお、売却により損をした場合、つまり譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡所得の計算方法：譲渡価格（売却金額）－取得費－譲渡費用

取得費：マンションの購入価格から減価償却費を除き、購入時の諸費用を加えた金額

　減価償却するのはマンションの建物部分だけとなります。計算式はこちら。

　減価償却費（定額法）＝取得費　×　0.9　×　償却率(*1)　×　経過年数(*2)

*1：償却率
償却率は構造により異なり、例えば「鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造」であれば「0.015」。
*2：経過年数
1年未満の端数は、6カ月以上は1年、6カ月未満は切り捨て。

計算例：
・10年前に6500万円（建物価格3000万円）のマンションを購入
・マンションは鉄筋コンクリート造

　計算式：3000万円×0.9×0.015×10＝405万円

その他取得費用としては、購入時に支払った税金や設備費・改良費も含まれます。

譲渡費用：売却するために直接かかった諸費用

例えば、仲介手数料、印紙税、名義書換料などが該当し、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用などは譲渡費用にあたりません。

各種税金の税率はマンションの所有期間によって変わります。

所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

なお、相続したマンションの場合は、被相続人がマンションを購入した時から数えます。

• 短期所有（5年以下）：所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％
• 長期所有（5年超）：所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％

所有期間が10年を超える場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用可能。

• 6,000万円までの部分：所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％
• 6,000万円を超える部分：所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源に充てるため、2037年（令和19年）12月31日まで、通常の所得税に上乗せして徴収される特別税で、合計税率は「所得税率×2.1％」。

マンション売却時に活用できる3000万円の特別控除

3000万円の特別控除とは

マイホームを売ったときの譲渡益について、3000万円まで控除できる制度です。

• 正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。
• 譲渡所得が3000万円以下だった場合は所得税や住民税、復興特別所得税がかかりません。
• 3000万円の特別控除の特例を受けるための利用条件としては以下のようなものがあります。
• 自分が住んでいる居住用住宅の売却であること
• 売却の前年、前々年に3000万円の特別控除を利用していないこと
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと　など

3000万円の特別控除を利用するときの注意点

• 特定の居住用財産の買い換えの特例や住宅ローン控除との併用はできません。
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは併用可能。
• 別荘や仮住まい用の住居の売却には利用できません。
• 3000万円の特別控除を受けるには確定申告を行う必要があります。

マンション売却で譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除とは

• 住宅ローンのあるマイホームを2021年12月31日までに、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失（譲渡損失）が出た場合に、給与所得などのほかの収入から控除（損益通算）できる制度。
  • 損益通算をしても控除しきれなかった分は譲渡の翌年から3年間にわたって繰越控除が可能。
  • 正式名称は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
  • 所得が控除されるため、所得税や住民税を減額できます。
• 譲渡損失の繰越控除の利用条件は以下の通り。
  • 自分が住んでいる住宅の売却であること
  • 所有期間が5年を超えていること
  • 合計の所得が3000万円以下であること　など
• マンションを2021年12月31日までに売却して新たに別の住宅を購入する場合、旧マンションの売却によって譲渡損失が出たときは、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できます。
  • 住宅ローンや旧住居の敷地面積などの条件が加わります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除を利用するときの注意点

• 売却した前年、前々年に3000万円の特別控除やマイホームを売ったときの軽減税率の特例などを利用している場合は繰越控除を受けられません
• 損益通算できる金額には限度があります
  • 住宅ローン残高から売却金額を差し引いた残りの金額が限度額

マンション売却時とその後の費用について

＊リースバックなら控除制度を利用しつつ自宅に住み続けられる

• 居住用のマンション売却にはさまざまな控除制度が用意されている
  • ただし、売却すると税金のほか引っ越し代など多くの費用がかかる
    • リースバックなら、売却しつつ賃貸という形で同じ家に住み続けられる
    • 3000万円の特別控除や譲渡損失の損益通算・繰越控除などの制度も利用できる
    • 所有権を持たないため、固定資産税や都市計画税などの税金も発生しない

居住していたマンションを売却し、その売却により利益が出た場合、損失が出た場合、どちらのケースにも税の控除を受けられる特例があります。特例を受けるためにはそれぞれ条件がありますのでよく確認し、また疑問点は税務署などで相談し活用できる部分はどんどん活用しましょう。

実はこれらの特例の中には、現時点では「2021年12月31日までに売却する場合」という期限付きのものも。

一般的な不動産売却とは違い、ご自宅を売却しても賃貸としてそのまま住み続けることができるリースバックを利用すれば、「3000万円の特別控除」「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例により税の控除ができる可能性があります。

またそのまま住み続けられるので、マンション売却後に新居への引っ越し費用なども掛かりません。その上、所有権を持たなくなるため固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要もなくなります。

特例を活用し節税するための方法として、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。