マンションを売却すると、利益に応じてさまざまな税金がかかることがあります。特に、個人が売主となる場合は大幅な控除を適用できることが多いため、節税対策として積極的に活用しましょう。
今回は、マンション売却時に発生する税金の種類や計算方法、節税に関する情報などをご紹介します。お持ちのマンションを売る予定がある方、売却時の節税のコツを知りたい方は、ぜひ参考にご一読ください。
INDEX
マンション売却にかかる税金の種類
マンション売却では、譲渡所得税や登録免許税など、さまざまな税金がかかる可能性があります。特に売却で利益が出た場合は、支払うべき税金が増えるためお気をつけください。
譲渡所得に応じて発生する税金
マンション売却を行って利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税・復興特別税の3つの税金が発生します。ここでは、それぞれについて簡単にご説明します。
譲渡所得税
譲渡所得とは、マンションを売却した際に得た収入金額から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額のことです。売却益と呼ばれることもあります。譲渡所得に発生する税金が譲渡所得税です。税率はマンションの所有期間によって異なります。
住民税
住民税は、譲渡得税と同様に譲渡所得に発生する税金です。基本的に譲渡所得税と一緒に計算し、申告まで行います。こちらもマンションの所有期間に応じて税率が変わります。
復興特別所得税
復興特別税は、東日本大震災の復興のために使われる税金です。税率は所有期間にかかわらず2.10％となります。
その他の税金
マンション売却の利益にかかわらず、以下の税金が発生することがあります。
登録免許税
マンションを売却すると不動産登記の内容が変わります。登記の変更時に生じるのが登録免許税です。譲渡所得ではなく、固定資産税評価額に応じて税額が変わります。マンションの抵当権を抹消する必要があれば売主が負担しますが、買主が負担するのが一般的です。
印紙税
マンションの売買契約書に収入印紙を貼ることで印紙税を納付します。印紙代は契約金額によって変わり、基本的に契約金額が大きくなるほど印紙税も高額になります。
消費税
マンション売却時に仲介業者を利用すると、仲介手数料に消費税が発生します。個人による不動産売却では、物件の売却金額そのものに消費税は発生しません。売主が法人の場合は物件を売った金額に消費税がかかります。
相続したマンションを売却する場合の税金
親や祖父母などから相続したマンションを売却した場合も、譲渡所得税や印紙税などの税金が発生します。ただし、マンションの所有期間については、元の所有者である被相続人が所有していた期間が適用されます。購入時の価格も、被相続人が購入した際の金額が対象です。
相続してから3年10カ月以内にマンションを売却した場合、条件が合えば取得費加算の特例が受けられます。取得費の金額が増えるため、税額も軽減されるメリットがあります。
マンション売却の税金が控除されるケース
マンション売却における税金で高額になりやすいのは、譲渡所得に関するものです。ただし、個人での不動産売買にはさまざまな控除が設けられており、場合によっては税金を免除されることもあります。
売却価格が取得費や譲渡費用の合計を下回る場合
マンションを売却したときの利益がない場合は、そもそも譲渡所得が発生しません。譲渡所得にともなう税金もかからないことになります。さらに、譲渡所得がマイナスになって譲渡損失が生じた場合は、条件によっては控除を受けることもできます。損失があった方は、ご自身の条件に応じた控除をご利用ください。
譲渡所得が3,000万円以下となる場合
マイホームを売る際は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されることがあります。この特例を受けると譲渡所得から3,000万円が控除されます。譲渡所得額が3,000万円以下のときに控除が適用されたら、各種税金も発生しません。
特別控除の条件
特別控除は自宅を売却する際に適用されるため、ご自分が住んでいたマンションを売る場合は控除の対象となります。自宅として使ったあと他人へ貸した物件も対象です。ただし、ご自身が住まなくなってから3年目の年末までに売るのが条件となっています。
また、家を取り壊してしまったあとも、1年以内に売買契約を行えば制度が適用されます。この場合、取り壊してできたエリアを他人へ貸してしまうと控除対象外となるためお気をつけください。
特別控除の注意点
3,000万円の特別控除は、住宅ローン控除との併用ができません。マンションを売って別の住宅へ住み替え、住宅ローンを利用する方は注意が必要です。どちらを利用すれば控除額が大きくなるかはケースにより異なるため、事前に概算したうえで検討しましょう。
また、特別控除を前年、もしくは前々年に利用していた場合は、制度が適用されません。売買を親子間や夫婦間で行った場合も対象外とみなされることが多いため、事前にご確認ください。
マンション売却の譲渡所得の算出方法
マンション売却による税金の計算には、譲渡所得の算出が必要です。譲渡所得はマンションの売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ここでは各費用の計算方法を簡単にお伝えします。
譲渡所得の計算
譲渡所得は、マンション売却で得た対価から、購入時にかかった経費や売却時にかかった諸費用を差し引いて算出します。計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
各項目に金額を当てはめて、どのくらい利益が生じるかを把握できます。実際にマンションを売る前にシミュレーションしておくのがおすすめです。
取得費の計算
取得費とは、マンションを購入する際にかかった金額を指します。単純な購入金額だけでなく、不動産会社へ支払った仲介手数料やリフォーム料金、印紙税なども取得費に含みます。
また、取得費を計算する際は減価償却費相当額を控除する必要があります。減価償却費は、建物ができてからの年数に応じて変動します。計算式は以下の通りです。
減価償却費相当額＝マンション購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、マンションの構造や耐用年数などによって計算方法が異なります。経過年数には、マンションを購入してから経過した年数をそのまま当てはめます。
譲渡費用の計算
譲渡費用とは、マンションを売却した際にかかった金額です。仲介手数料や印紙税、登記のための費用などが含まれます。住んでいたときにかかったリフォーム代金や維持費などは譲渡費用に含まれません。複雑な計算は必要なく、かかった金額を単純に足せば譲渡費用が算出できます。
マンション売却にかかる税金の計算方法
マンション売却にかかる税金の計算方法を簡単にご紹介します。譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の金額をご確認のうえ、今後に予定しているマンション売却へお役立てください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけて割り出します。5年以下の所有で売却する場合の譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼ばれ、税率は30％です。5年以上所有した場合は「長期譲渡所得」となり、税率15％が適用されます。たとえば2年だけ所有したマンションに譲渡所得500万円が発生した場合、500万円×税率30％＝150万円の譲渡所得税が発生します。
住民税の計算方法
住民税も譲渡所得税と同様、所有年数に応じて税率が変わります。5年以下所有した場合は短期譲渡所得となり税率9％、5年以上所有した場合は長期譲渡所得となり税率は5％です。たとえば6年間所有したマンションに譲渡所得4,000万円が発生した場合、住民税は4,000万円×税率5%＝200万円となります。
復興特別所得税の計算
復興特別所得税には、2.1％の税率が適用されます。課税の対象となるのはマンション売却で生じた譲渡所得税額です。計算する際は、譲渡所得額ではなく「譲渡所得税額」を用いるよう気をつけましょう。所得税に2.1%を掛けると、復興特別所得税を算出できます。
マンション売却の税金を節税するコツ
譲渡所得税や住民税などの税金は、条件次第では低く抑えることができます。節税を意識したいときは、費用の計上や売却のタイミングにも気を配りましょう。
譲渡所得を抑える
マンション売却における税金で、もっとも高額になるのは譲渡所得税や住民税などです。譲渡所得を抑えると発生する税金も少なくなります。譲渡所得の金額を抑えるには、取得費と譲渡費用をできるだけ高額にするのがポイントです。それぞれ合算し忘れている項目はないかチェックしましょう。
取得費には物件購入価格や仲介手数料などに加え、測量費や司法書士への報酬、リフォーム代金、住宅ローンの利息なども含まれます。相続したマンションであれば、条件次第では相続税も取得費に数えられます。どの程度の金額が発生したか証明する書類が必要なため、売買契約書や領収書などを用意しておきましょう。
譲渡費用には仲介手数料や印紙税のほか、物件の解体費用などがあります。賃貸していたマンションを売る際、立退料が発生したら譲渡費用に含めて構いません。また、売買契約を締結したものの、さらに好条件で購入してくれる買主を見つけて売却した場合、最初に契約していた相手へ違約金を支払うことがあります。違約金も譲渡費用として計算しましょう。
5年以上所有してから売却する
譲渡所得税と住民税は、5年以上所有すると税率が安くなります。できるだけ税率が安くなるまで待ってから売却するのがおすすめです。
長期譲渡所得による税率の軽減を狙う場合、所有期間の数え方には注意しましょう。マンションを譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければ、長期譲渡所得として認められません。たとえば、2015年4月に購入したマンションは、2020年4月に所有期間5年目を迎えます。ただし長期譲渡所得とみなされるのは2021年1月1日以降です。
10年以上所有してから売却する
マンションを10年以上所有してから売却する場合、譲渡所得の6,000万円までは、さらに税率が安くなります。譲渡所得税は10％、住民税は4％です。6,000万円を超える部分については5年以上所有した場合と同様、譲渡所得税15％、住民税5％になります。
マンション売却で生じる税金の納税方法
税金を納付するタイミングや方法にはいくつかの選択肢があります。マンション売却における税金の納税方法をご確認ください。納税には期限があるため、延滞が起こらないように気をつけましょう。
譲渡所得税・住民税・復興特別税
マンションを売却した翌年は、確定申告が必要です。確定申告の時期については国税庁のホームページにてご確認ください。
譲渡所得税は確定申告時に税務署や指定金融機関で納税するか、4月下旬ごろに指定口座から引き落とされるかを選びます。復興特別所得税も同様のタイミングで支払います。
住民税は、普通徴収の場合と特別徴収の場合で納付方法が変わります。主に自営業の方は普通徴収、企業に勤めて給与所得を得ている方は特別徴収です。
普通徴収の方は申告後に送られてくる納付書を用い、一括納付か年4回の分割納付を行います。特別徴収の方はお勤め先の給料から天引きされるのが基本です。
印紙税
マンションの売買契約書を締結し、収入印紙を貼って消印が押されると、印紙税を納付したことになります。収入印紙を購入し、契約書に貼り付けただけでは納税したとみなされないためご注意ください。
登録免許税
登録免許税の納付先は法務局の窓口です。司法書士に手続きしてもらう場合は直接法務局へ納税せず、担当の司法書士へ代金を支払うことになります。
消費税
マンション売却時の仲介手数料にかかった消費税は、売買契約が締結されたあとの支払いと同時に納めます。仲介業者の提示する値段を確認し、過不足なく料金を支払いましょう。
マンション売却の税金でお悩みならプロへ相談
マンションの売却時には、譲渡所得税や住民税をはじめとして、さまざまな税金がかかります。条件によっては控除を受けられる場合もあります。節税対策でお悩みの方は、不動産会社へ相談するのもひとつの手です。一般的なマンション売却のほかにも、リースバックをはじめとした選択肢があります。高額になりやすいマンション売却の税金を抑えるために、ぜひご検討ください。
