リースバックの仕組みとは？活用するメリットと注意したいポイント

リースバックとは、自身の持ち家など不動産を売却するときに売買契約と同時に賃貸契約を締結することで、資金調達ができて、かつ転居せずに住み続けることができる資産活用法です。この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、取引の流れ、リースバックの利用に向いているケースについて説明します。リースバックについてまだご存じでない方や、現在検討中の方は参考にしてみてください。

リースバックの仕組みとリバースモーゲージとの違い

	リースバック	リバースモーゲージ
契約形態	不動産売買と賃貸契約の組み合わせ	融資（金銭消費貸借契約）
特徴	自宅を売却して家賃を払い不動産を利用し続ける	所有する不動産を担保にして資金を借り入れる
資金の受け取り方	売却時に一括受け取り	年金方式、一括方式、限度額方式の3タイプ
返済の有無	不要（家賃は発生する）	契約者の死亡時に一括返済
年齢制限	なし	あり（60歳以上など）
資金使途	制限なし	一部制限あり（住宅関連など）
そのほか	所有権の移転あり	所有権の移転なし 根抵当権の設定あり

リースバックは「セール・アンド・リースバック」の略で、「自宅を活用した資金調達方法の一つ」です。自宅などの不動産を売却（セール）し、その後は賃貸契約（リース契約）を結び家賃（リース料）を払いながら元の不動産を利用し続けることが可能です。リースバックで発生する契約は「売買」と「賃貸」で「融資」ではないため、いわゆる「返済」は発生しません。

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を「借りる」もので、借金のためその後返済が必要になり、リースバックとは根本的にシステムが異なります。
リバースモーゲージは契約者の死亡時に相続人がその不動産を売却しローンを一括返済するという仕組みであるため、一般的に利用者の年齢を60歳以上とするなどの利用条件が設けられており、また資金の利用用途も生活資金や住宅関連など制限されていることが一般的です。

一方、リースバックは年齢制限なく、売却代金のため使い道に制限はなく、どのような費用にも利用可能な点が大きな違いです。

リバースモーゲージでは、毎月定額を借りる「年金方式」、契約時に一括で借りる「一括方式」と「極度額方式」の３つのタイプがあります。「極度額方式」は、金融機関が「融資極度額」を決め、その範囲内であれば、何回でも資金の融資や返済が可能です。このように複数回の取引が発生するため、決められた金額（極度額）内であれば何度でもお金の貸し借りができる「根抵当権（ねていとうけん）」が設定されます。

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リースバックを活用するメリット

今の家にそのまま住める

前述のとおり、リースバックは自宅を売却すると同時にその不動産の賃貸借契約を結ぶので、転居する必要がなく、月々の家賃を支払うことでそのまま住み続けることが可能です。通常の売却の場合、転居に伴い引っ越し費用の発生や子どもの転校などの負担が考えられますが、リースバックの場合はその心配がありません。
公に販売活動がされることもありませんので、ご近所やご親戚といった周囲の方に知られることなく売却することができます。ご自身やご家族だけの事情を第三者に知られたくないという方には適した売却方法でしょう。なお、リースバックは戸建て住宅だけでなくマンションや事業所も対象となります。

自宅をスピーディーに現金化できる

住宅ローンなど借金の支払いが滞ったり急に事業用の資金が必要になったりしたとき、一刻も早く悩みを解消したいものです。通常の仲介による不動産売却は、第三者である買主を探す、その買主が住宅ローンを組む場合は金融機関の審査結果を待つなど時間を要しますが、リースバックは不動産会社が直接自宅を買い取るのでこういった手間暇がかかりません。そのため、売却の相談から短期間で現金化が可能です。
なお、自宅などの不動産を活用した資金調達方法として不動産担保ローンがありますが、審査に比較的時間がかかります。また、所有権は移転しませんが、返済が滞ると担保である不動産が金融機関に処分されます。物件の担保価値や年齢、所得によって融資条件が左右され、ローン返済額は金利動向の影響を受けるので、金利上昇リスクがあります。

住宅ローンを早期完済

社会環境の影響で収入が減り、住宅ローンの支払いが滞ってしまう人が近年増加しています。ローンが払えなくなると、最悪の場合、ローン契約が破綻し自宅が競売にかけられ、強制退去でマイホームを出て行かなければなりません。ローンの残債の返済を求められる可能性もあり、そうなるとご自身やご家族がより一層苦しい状況に陥ってしまいます。
リースバックを利用すればまとまった資金を得られるため、ローンを早期に完済することが可能になります。そして住宅ローン返済後に残った現金は事業資金や老後資金などご自身の目的に沿って自由に使うことができます。また、所有権が買主に移行するので、固定資産税の支払いが不要になります。家賃は発生するものの、マンションであれば管理費や修繕積立金が原則不要となるので、住居に係る維持費が削減されます。

老後資金にゆとりが生まれる

多くの人が老後の生活資金について不安を感じています。退職して給与収入が途絶えてしまったあとは、公的年金と貯蓄で生活をしていかなければなりません。公的年金に関しては、今後も進む少子高齢化によって先行きが怪しく、十分な金額を受け取ることができるのかは不透明です。ライフスタイルによって必要な資金はまちまちですが、手元に現金が十分にないと不安に感じるのではないでしょうか。
リースバックを活用することで自由に使える現金を調達し、老後の生活費や医療費などに充てることができます。老後の生活の中で、結婚などで家を出た子どもたちがお盆や年末年始に帰省してくるという状況も考えられます。その際にも慣れ親しんだ実家に帰ってくることができるので、ご家族にとってもメリットがあるでしょう。

将来的に買戻しができる

リースバックでは、売却したマイホームを将来的に買戻しできる特約が付けられる場合があります。一時的に資金が必要になったため自宅を売却したとしても、将来買い戻して子どもや孫に相続することも可能です。ここで注意したいポイントが、再購入する際は売却時の価格よりも高くなる点。リースバックで物件を購入した業者が負担した税金などの諸費用や利益が上乗せされるため、売却金額の1.1～1.3倍程度が目安です。
将来買い戻しの意向がある場合は、リースバック契約時にあらかじめ、買戻し期間に応じた買戻し価格を決めておくことも可能です。いざ買い戻そうとしたときにトラブルとならないように、買戻し価格や時期などの条件をリースバックの契約時にきちんと定めておいたほうが良いでしょう。なお、賃貸契約の不履行があると買い戻しの権利を喪失することもあるため、特に月々の家賃の支払いは滞納することのないよう注意しましょう。

リースバックを利用する流れ

STEP1.リースバック業者へ相談

売却先として検討しているリースバック業者へ連絡し、査定を依頼します。はじめにリースバックを利用する理由や要望、希望条件、そしてご自宅の状況などのヒアリングがあります。

STEP2.書類査定

リースバック業者はヒアリングした情報をもとに書類査定を行い、結果を連絡します。電話連絡だけではなく、査定結果はできれば書面で受け取りましょう。

STEP3.現地調査

ご自宅へ担当者が訪問し、現地調査を行います。その後、面談で提案されたプランから最適な方法を検討していきます。

STEP4.契約手続き

双方の条件が整ったら、契約と決済の手続きとなります。契約はリースバック業者を買主とした売買契約と、リースバック業者を貸主とした賃貸借契約の２つの契約を結びます。決済は、一般的には売買契約と同日に行われます。賃貸契約時に仲介手数料や敷金・礼金などの費用が発生する場合があります。

STEP5.リースバック開始

売却代金の決済が完了すると所有権が買主へ移転し、ご自宅の賃貸（リースバック）が開始します。

リースバックを活用するときの注意点

家賃は売却額によって変わる

1つ目は、売却後の家賃の金額です。リースバックした際の家賃は、利回りなども考慮し自宅の売却額に応じて決まります。自宅が高く売れればその分家賃も上がり、周辺の家賃相場より高くなりますし、逆に売却する金額によっては相場よりも安くなる可能性もあります。

住宅ローンが残っていると売却できないおそれがある

2つ目は、売却価格が住宅ローンの残債を上回っている（アンダーローン）かどうかです。売却金により住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の状態では元も子もありません。住宅ローンを利用している場合、自宅には抵当権が設定されています。リースバックをする場合はこの自宅の抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権を抹消するためには住宅ローンを全額返済する必要がありますので、住宅ローンの残債以上の金額で売却する必要があります。売却価格がローンの残りを下回る、もしくは同程度の場合は、契約が成立しない可能性もあるので注意しましょう。ローン返済のため任意売却した後にリースバックを利用する方法もあります。

仲介による売却よりも価格が低くなる傾向がある

3つ目は、リースバックでの売却は通常の売却よりも価格が低くなる傾向にあります。買取価格はおおよそ市場価格の7～8割程度になるケースが多いので、残りのローン金額と比較する際は気をつけてください。また買取価格によってその後の賃料が決まるため、必要な資金額に合わせてあえて買取価格を低くすることもあります。

契約形態により更新ができないケースがある

4つ目は、賃貸契約についての注意です。リースバックは物件を売却後に賃貸契約を結び、引き続き利用することができますが、賃貸契約には「建物賃貸契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の２種類があります。このうち定期借家契約の場合、契約期間終了後に更新できないリスクがあります。定期借家契約ではあらかじめ賃貸期間が定められており、原則として契約終了後は退去することとなり住まいがなくなります。当事者双方が合意すれば再契約の上で利用を継続できますが、普通借家契約と違い、所有者の都合で更新を拒否できる契約となっています。
長期的に住み続けたい人は普通借家契約を結ぶのが望ましいといえます。普通借家契約では契約期間終了後、借主が更新を希望する場合に正当な理由がなければ所有者の都合で一方的に拒否できない契約のため、契約を更新して引き続き利用することが可能です。契約内容をよく確認しましょう。

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リースバックの利用に向いているケース

すぐに現金が必要なケース

通常の不動産売却は物件査定から決済・引き渡しまで時間がかかりますが、リースバックは短い日数で現金化できるのが魅力です。そのため、事業資金や税金の支払いなど、短期的にまとまった資金が必要なケースではリースバックが向いていると言えます。

仲介では売却しにくいケース

自宅を売却して現金を得ようとしても、築年数が古い、立地が悪いなど、所有する物件の状態によっては仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。リースバックはこのような一般的に売りにくいとされる物件でも買い取ってもらいやすい傾向があり、通常の仲介で売却しにくい物件のケースはリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。

数年後に買い替えを検討しているケース

ご自宅のマンションを買い替えたいと検討しているケースも、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
マンションの買い替えは売りと買いが並行して発生するためスケジュールの調整が難しく、自宅が予定通りに売却できるか不透明で、売却先がなかなか見つからず意図せず買い先行になるケースがあります。買い先行とは、旧居（現居）を売却する前に新居を購入することです。売却によって得た資金で住宅ローンを完済し、新居の住宅ローンを新たに組もうと予定していても、タイミングによっては住宅ローンを二重で支払うことにもなり、年収によっては希望額の融資を受けられないケースもあります。リースバックで先に売却して住宅ローンを完済し、住み替え先は賃貸として契約している期間でじっくり自分のペースで探せるため安心です。

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リースバックの例｜よくある活用事例＆トラブル事例をご紹介！

リースバックを利用するなら「リースバックプラス」

おすすめのリースバックとして一建設株式会社が取り扱う「リースバックプラス」をご紹介します。リースバックの主な目的である「ローンの解消」と「資金の調達」が果たせるのはもちろんですが、その他にもさまざまなサービスがプラスされた内容となっています。

契約はライフスタイルに合わせて「標準プラン」と「定期プラン」の2種類から選ぶことができます。
標準プランでは業界初のサービスが付いてきます。再購入価格が下がるサービスはリースバックの契約後、賃貸契約の更新ができ、なおかつ長く住むほど再購入価格が下がるというものです。
定期プランでは最大1年間の賃料が無料になること、お客様が退去された際、一建設がご自宅を売却させていただきますが、その際に発生する利益の一部をお客様に還元（キャッシュバック）します。

また両プラン共通で、賃貸で住んで3年目以降に一建設の新築戸建てへ住み替える選択肢や、売却金のうち一部を敷金として預けると賃料が減額されるサービスがあります。その他、65歳以上の単身者を対象にした安否確認コールやセコムホームセキュリティ、日常生活で突発的に発生する不具合に24時間365日対応してくれる駆けつけサービスなど、暮らしの中で役立つサポートが用意されています。

ローンの解消や資金調達に役立つリースバックは、今の家に住み続けながら住宅ローンの早期完済や老後資金の調達など、得られるメリットは数多くあります。取り扱う金融機関や業者が数多くあり判断に迷うこともあるでしょう。そんなときは一建設株式会社の「リースバックプラス」をぜひご検討ください。まずは最短１分で簡単な査定をお試しください。

リースバックという選択肢

住宅ローン支払いの資金繰りが厳しい、老後の資金が心配、一時的に事業用の資金が必要などの場面で、保有する不動産を活用した資金調達法としてリースバックという選択肢があります。物件を売却後も引き続き賃貸で利用することができるため、環境を変えずに暮らし続けることができます。また相続対策として、不動産という分割が難しい資産を現金化することで、将来の相続を容易にすることも可能です。