リースバックのメリットと注意点は？契約の流れとよくあるトラブル

近年、取り扱う不動産会社や利用者が増えてきているリースバック（セール＆リースバック）は、数多くのメリットがあるサービスです。
しかし、リースバックの利用にも注意点があります。リースバック利用に向いているのはどのような場合か、契約までどのように進めたら良いのか、注意点を含めながら詳しく解説していきます。

リースバック（セール＆リースバック）とは

病気・事故・進学でまとまったお金が必要になった、住宅ローンや借入金の返済が難しくなった、臨時で事業資金を捻出する必要がある、老後の資金面が不安、といった経済的危機は誰にでも起こりうるものです。そのような状況でも家に愛着がある、子どもがいて学校を変えたくないなどの理由から引っ越しは避けたいと考える人も多いはずです。売却によりまとまったお金を手に入れつつ、生活環境をあまり変えずに済むリースバックは、こうした要望を叶えてくれる手法として注目を集めています。資金の利用目的が制限されないのもメリットです。

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リースバック（セール＆リースバック）のメリット

リースバックの5つのメリット

1. 売却後もそのまま住み続けられる
2. 住宅ローンを早期完済できる
3. まとまった資金ができる
4. 売却したことは周囲に知られない
5. 将来的に買い戻すことができる

売却後もそのまま住み続けられる

資金調達が必要になった際に取れる選択肢の一つが自宅の売却です。しかし、一般的な不動産売却では、売却後に住む場所を探さなければならず、適切な引っ越し先が見つからないことも少なくありません。
リースバックは、自宅を売却した後で、売却先と賃貸契約を結ぶ仕組みです。そのため、売却した後も家賃を払うことで同じ物件に住み続けられますし、固定資産税・都市計画税の支払いやマンションの管理費・修繕積立費の支払いからも解放されます。引っ越しの手間や労力、新しい地域社会に慣れる必要もありません。生活環境を変える必要がないので、子どもの転校によるストレスも避けられるなど、身体的・精神的な負担を抑えられます。

住宅ローンを早期完済できる

リストラや転職を余儀なくされた結果、収入が大幅に減少して住宅ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。一定期間住宅ローンを滞納させてしまうと競売にかけられ、退去を命じられます。その場合、多額のローンが残る可能性もあり、生活の立て直しに時間がかかります。
しかし、リースバックは売却資金を一括で受け取る仕組みであるため、自宅を売却して得た金銭をローンの返済に充てれば、早期完済も十分可能です。また、住宅ローンよりも売却額が上回れば手元にお金が残ります。

まとまった資金ができる

自宅などの不動産を売却することで、まとまった資金を得ることが可能です。しかも、不動産会社等が直接買い取るので、一般の売却のように住みたいと思う買い手を見つける必要がなく、短期間で契約がまとまりやすい傾向にあります。資金が必要な期限が迫っていて不動産を早くまとまったお金にしたい場合は、一般の不動産売却よりも有利と言えるでしょう。なお、リースバックでの買取価格は一般的に市場価格の60～80％といわれています。これは将来的に売却する際の値下がりリスクや登記など諸費用を考慮しているためです。
リースバックと比較されることの多いリバースモーゲージは自宅を担保にした融資ですので、金融機関によっては、得た資金の使い道が生活費や医療費などに限定されることがデメリットとして挙げられます 。それに対して、リースバックで得るのは売却代金なので、どのように使っても問題ありません。またリバースモーゲージは一戸建てが主な対象でマンションは対象外となることが多いですが、リースバックではマンションを含めあらゆる不動産を対象とします。
自由に使えるまとまった資金を比較的短期間で得られるのは、リースバックの大きなメリットと言えるでしょう。

売却したことは周囲に知られない

一般的な不動産売却では、仲介する不動産会社は買い手を探すために看板や広告を出すため、自宅を売却することがご近所や知り合いに知れ渡ってしまいます。「よからぬ噂を立てられてしまうのでは？」という恐れもつきまといます。
リースバックは、不動産会社や不動産投資家に直接売却するので、売却の実態が公開されることはありません。しかも売却後も同じ家に住み続けるので、自分から言わない限りは売却したことは気づかれないでしょう。周囲に事情を知られずに経済的危機を乗り越えることが可能です。

将来的に買い戻すことができる

不動産をどうするかは所有者である買主に委ねられるので、通常の売却をした場合に買い戻せる可能性はほぼありません。しかし、リースバックには買い戻し制度があり、売却額に応じて決められた金額で買い戻すことが可能です。
一時的に資金が必要になり経済的危機に陥っても、リースバックの売却代金を用いて問題を解決した後、再び経済的に安定することは十分あり得ます。経済的に難しい時期は賃貸の形で過ごし、数年後経済的に余裕ができてから、マイホームを元通り自分のものにできるでしょう。

リースバック（セール＆リースバック）の注意点

リースバックが認められないケースがある

一般的なローンを組む際に行われるような審査はないリースバックですが、利用できないケースもあります。

1つ目は、住宅ローンを滞納したため、すでに金融機関から家を競売にかけられているケースです。

競売にかけられてしまっている家に対してリースバックは利用できず、競売では高い金額での売却は期待できない上、家から退去しなければなりません。 住宅ローンの返済が厳しくなったら、早めに金融機関と今後の返済計画の見直しについて相談し、競売にかけられる前にリースバックなどを使った返済を検討しましょう。解決が難しい場合は、任意売却とリースバックを組み合わせる売却方法もあります。

2つ目は、住宅ローンの残債が不動産会社の売却想定額（住宅査定価格）を上回るオーバーローンの状態や、同等程度のケースです。
これは売却先ではなく、住宅ローン契約を締結している金融機関が売却を認めないためです。金融機関からすれば、売却によって完済されるわけではなく、貸し倒れのリスクが生じてしまいます。

家賃の支払いが発生する

固定資産税や毎月の住宅ローンの支払いは不要になるかわりに、リース料としての家賃を滞りなく支払っていく必要があります。リースバックでは、売却額に応じて家賃が定められます。不動産会社にもよりますが、売却額の8～12％程度が1年分の家賃と設定されることが多く、それを12で割った金額を1か月の家賃とする仕組みです。たとえば、10％の場合1800万円で売却した家の月々の家賃は、1800×0.1÷12=15万円になります。
こうして定められる家賃は、同じ地域での同等の家やマンションの家賃相場よりも高くなることも少なくありません。賃貸で住む期間が長期化すると、負担が重く感じられるでしょう。逆に期間が比較的短ければ、多少高めの家賃でも相殺されると言えます。
売却額で家賃が決まるため、売却額が高ければ高いほどよいわけではありません。売却後どの程度の期間賃貸で住む予定かも考慮に入れて、売却額を決定するとよいでしょう。

買い戻しの金額が、売却額よりも高くなってしまう

買い戻して自宅を再び自分のものにするチャンスがあるのは魅力的ですが、買い戻しの金額は売却額よりも基本的に高くなるという点も覚えておかなければなりません。投資目的でリースバックを行う買い手の不動産会社側からすると、かかった諸経費や利益を上乗せした価格で買い戻してもらわないと損失が出てしまいます。そのため、買い戻しの金額は買取価格の1割～3割増しで設定されるのが一般的です。1800万円であれば1,980～2,340万円ほどになると考えられるでしょう。

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リースバック（セール＆リースバック）の利用に向いている人

まとまった資金を急いで用意しなければならない方

ローンや借金の返済が滞っている、失業や病気のため返済が困難になった、でも今は引っ越したくないという方にはリースバックが適しています。売却で得た資金で返済して、生活を立て直しましょう。大きな病気や怪我の治療費や介護費用、子どもの教育費、事業のためにまとまった資金が必要という方も、リースバックを利用することで不動産の早い現金化が可能です。またリースバックで得た資金使途に制限はありません。

老後資金の確保や相続の準備をしたい年配の方

老後の生活資金に不安があるので自宅を活用し余裕を得たい、死亡後は誰も住む人がいないので今のうちに現金化して旅行や趣味などを楽しみたいという方もリースバックの利用に向いています。また、相続の際に相続人である子どもたちが分割しやすいように自宅を現金化しておきたいと利用するケースも少なくありません。
住み慣れた自宅を離れたくない方にとって、賃貸住宅として住み続けられるリースバックは魅力的な選択肢でしょう。

家を買い替える計画がある方

新居や土地の購入のために資金が必要であるため、新居の住宅ローンの条件として自宅を売却しなければならないといった方にも向いています。リースバックを利用すれば、売却後も新居に引っ越すまでは住み続けられるので、スムーズに転居できます。

将来的に買い戻したい方

現時点では資金を得るためにマイホーム手放すとしても、将来的には愛着のある住まいを取り戻したいと希望する方もいるでしょう。数年間賃貸住宅として住み続けながら生活を立て直し、経済的に安定した時点で自宅を買い戻すことを計画している方にもリースバックはおすすめです。

リースバック（セール＆リースバック）の契約の流れ

情報収集

まずはリースバックに対応している不動産会社を探しましょう。取り扱うエリアが決まっていることがあるため、自宅の所在地に対応している不動産会社かどうかを調べる必要があります。また将来自宅を買い戻したいと思っている場合は、買い戻し特約があるかどうかを、そのほかに付随するサービスの有無とその内容を確認しましょう。

査定依頼

希望の条件に合いそうな不動産会社が見つかったら査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 机上査定：過去の類似物件の取引実績や書類などをもとに売却価格を算出
• 訪問査定：査定担当者が現地へ訪問し、物件や立地などを直接見て状態等を考慮して売却時の価格を算出

机上査定はあくまで簡易的な査定方法であり、個別の条件が加味されないため価格のズレが生じやすく、より正確な査定額が知りたい場合は訪問査定を依頼するのがおすすめです。
リースバックは通常の賃貸物件とは違い、売却額によりその後の賃貸料が決まるため、詳細な査定をすることで売却後の賃料も査定結果で提示され、今後の費用について見通しが立てやすくなるでしょう。一括で複数社に査定依頼ができるサイトもあり、より高値で売却するためにも複数の会社に査定依頼をすると良いです。

契約締結

訪問査定結果などから条件に合った信頼できる不動産会社が決まったら、リースバックの契約を結びます。リースバックの契約は売買契約と賃貸契約の２つの契約から成っており、同時に契約を締結するため、事前に取り決めた内容がきちんと反映されているか契約書をよく確認しましょう。確認事項としては例えば、リースバックでは賃貸契約の期間が定められていることが多いのでその期間、買い戻しができるか、またその際の価格などの条件、第三者への売却の有無など。疑問は解消して納得したうえで契約を締結します。なお、必要とする資金の支払期限がある場合は、売却代金の決済の日程も忘れずに確認しましょう。

売却金の受け取り

契約締結後に自宅の売却金を受け取り、所有権の移転手続きを行います。
住宅ローンが残っている場合は自宅に抵当権が設定されており、この抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権を抹消するために住宅ローンを全額返済します。抵当権の抹消手続き準備のため、事前に金融機関に決済日（売却金の受け取り日＝住宅ローンを一括返済する日）を伝えておきます。金融機関にもよりますが、通常は金融機関側の準備で1～3週間はかかるため、早めに連絡することが大切です。
リースバックの決済当日に、住宅ローンの引落口座に売却金を振り込んでもらい、その口座から住宅ローン残高分の金額を引き落とし、一括繰り上げ返済完了となります。返済完了後に抵当権抹消のための書類を法務局に提出し、手続き完了です。

リースバック（セール＆リースバック）利用時のトラブル事例

家賃が値上げされた

契約更新のタイミングで家賃の値上げを請求されるケースがあるようです。もともとリースバックの賃貸料は、売却金額を基として設定されるため周辺の同等の物件に比べて高く設定されることが多いです。さらに家賃が上がることで家計にダメージを与え生活が苦しくなったり、滞納したりするおそれがあります。家賃の値上げについては契約時に取り決め、書面で残しておくとよいでしょう。

無断で物件を売却された

賃貸中の物件が無断で売却されオーナーが変更するケースがあります。リースバックでは物件を購入したオーナーが物件を売却することは禁止されていないため、売却にあたっては通常の賃貸と同様に事前の通知義務はありませんし、借主の同意も必要ではありません。借主と結んだ契約内容は新しいオーナーに引き継がれることとなっていますが、第三者への売却を禁止したい場合は、リースバック契約をする時点でその旨を盛り込んでおきましょう。

買戻しを断られた

資金に余裕ができて買い戻しを申し出たところ、断られるケースがあります。契約書に買い戻しの条項を盛り込まなかった場合、買い戻しを拒否されたり相場よりも高い買戻価格を提示されたりするケースがあるようです。将来買い戻す予定があれば、あらかじめ契約書に買い戻しまでの期間や価格を明記しておくとよいでしょう。

退去を求められた

定期借家契約で賃貸契約を結んだ場合、リースバック契約当初は「再契約可能」と言われていたのに、契約満了時に再契約を断られ退去を求められるケースがあります。定期借家契約は契約期間が定められており、契約終了時に、正当な事由がなくても貸主は再契約を拒否できるため、借りている方は退去せざるを得なくなります。リースバック後に長く住み続ける予定の場合は、普通借家契約になっているか確認しましょう。

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リースバック（セール＆リースバック）なら「リースバックプラス」

リースバックにはメリットが多いので、利用者も取り扱う企業も近年増えつつあります。しかし、その詳細は各社で異なるため、比較検討が必要です。特にリースバックの注意点を克服できるかどうかに注目するとよいでしょう。
一建設の提供している「リースバックプラス」は今後のライフプランに合わせて２つのプランから選択が可能で、付帯するサービスも充実しています。
当面は買い戻しの予定がなく長く住みたい方向けの「標準プラン」と、早期に買い戻すご予定の方や、とにかく賃料を抑えたい方など一時的な資金調達向け「定期プラン」から選ぶことができます。標準プランは、年数が経つほど買い戻し価格（再購入価格）が下がるという画期的な仕組みになっているのが特徴です。また、定期プランは最大1年間の賃料がかからず、さらに退去後の売却で想定以上の利益が出た場合にその一部をキャッシュバックする制度もあります。
また、両タイプ共通で「新築へ住み替え」「賃貸借契約締結時のさまざまな諸費用不要」サービスや、その他、防犯や火災防止などライフサポートサービスも充実しており、リースバックの中でも特におすすめできる商品です。

生活を大きく変えずにまとまった資金を早めに得られるリースバックは、従来の不動産売却やローン、リバースモーゲージなどでは解決しにくかった問題にも対処できます。上手に利用して今後の生活に役立ててみてはいかがでしょうか。