相続税対策として、不動産の購入が有効だと聞いたことがある方は多いと思います。ただ、不動産相続は必ずしも得になるとは限りません。この記事では、不動産相続が節税に有効な理由をご紹介すると共に、不動産の形では相続しないという選択肢があることについても解説していきます。相続税対策を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
INDEX
相続税対策に不動産購入がすすめられる理由
まず、なぜ不動産の購入が相続税対策になるのか、その理由について解説していきます。
土地の評価額が下がる
不動産の購入が相続税対策になる理由の一つは、その土地の評価額と購入時の金額が同じではないためです。
相続税を計算する場合、土地に対しては購入時の金額ではなく、国税庁が決定する路線価が用いられます。この路線価は、実際の土地の購入金額よりも低くなる場合が多いため、その差額により土地の評価額が下がるのです。
路線価は土地の時価の70～80％程度が目安となるので、実際に土地を購入した価格よりも20～30％ほど評価額を抑えられる可能性があります。
建物の評価額が下がる
相続税の計算では、土地だけでなく、建物を評価する際も購入金額が用いられることはありません。
建物の評価額として一般的に使われているのは固有資産評価額です。建物の固有資産評価額も、土地と同じように実際の購入金額よりも低くなる傾向にあります。
建物の固有資産評価額はかなり低めに設定されることが多く、最大で時価の50％ほどまで下がることもあります。そのため建物は、建築にかかった金額の半分程度の額で評価される傾向があると考えてよいでしょう。
賃貸物件は評価額が下がる
単純に土地や建物を購入した場合にも評価額は実際の購入金額よりも低くなる傾向にありますが、購入した物件がアパートなどの賃貸物件だった場合には、更に評価額が30％減少します（2020年4月1日現在）。この30％の割合のことを借家権割合といいます。
そのほかに賃貸物件の土地の評価には借地権割合が用いられます。借地権割合は、路線価や固有資産評価額に乗算して用いられるため、賃貸物件の場合、土地は購入金額の50～55％、建物は購入金額の35％ほどが最終的な評価額の目安となります。
小規模宅地の特例による節税効果
不動産を相続する際は「小規模宅地の特例」という制度を使うことで、更に評価額を下げることができます。
小規模宅地の特例とは、相続税の発生により現在住んでいる宅地を売却せざるを得なくなるなど、相続人の生活が圧迫されてしまうことを防ぐために設けられた制度です。これを用いることにより土地の評価額は80％も減額されます。
ただし、この特例には条件があり、相続前から被相続人と共に生活している居住用宅地、あるいは事業に利用している事業用宅地である必要があります。そのため、相続人が別居している場合や、相続する宅地が別荘である場合には、恩恵は受けられません。
また、特例が認められる宅地の広さにも上限があり、居住用宅地では330㎡、事業用宅地では400㎡までと定められています。そのため、これらの面積を超える宅地の場合は、特例が適用されるのは上限面積までとなり、超過分の宅地の価格は減額されず、元々の評価額で計算されます。
小規模宅地の特例の恩恵を受けるためには、相続開始から相続税の申告期間、つまり相続後10ヶ月までは相続した宅地を継続して利用し続ける必要があります。
ほかにも注意点があり、宅地の中で不動産の貸付業や駐車場業を営んでいる場合は、宅地が貸付事業用宅地として扱われるため、減額率が50％まで下がります。貸付事業用宅地では、特例が認められる面積の上限も200㎡まで狭まるため、居住用宅地ほどの恩恵は受けられません。
相続税対策のために買うならどっち？
一口に不動産といっても、土地や建物、タワーマンションや低層マンションなど、さまざまな種類があります。ここからは、相続税対策として購入する場合、どんな不動産が適しているのか解説していきます。
土地VS住宅
不動産といえば、すぐに思いつくのが土地と住宅です。すでにご説明しましたが、土地と建物では実際の購入額に対する評価額の割合が異なります。土地の評価額が時価の70～80％程度なのに対し、建物の評価額は最大で時価の50％程度です。建物のほうが評価額が低くなる傾向にあるため、土地に加えて住宅まで購入すると節税効果はより大きくなります。
タワーマンションVS一般マンション
次に、タワーマンションと一般的なマンションを比較してみましょう。どちらを購入すると節税効果が高いのでしょうか。
結論から言うと、通常はタワーマンションを購入するほうが節税効果が高くなります。マンションの価格は、高層階になるほど高くなる傾向にあるにもかかわらず、相続税を計算する際の評価額は、同一マンション内ならどの階にある部屋でも同じになることがその理由です。
つまり、相続税対策をする場合は、タワーマンションの中でも高層階にある部屋を購入するのが、実際の購入価格に対して税金を低く抑えられる賢い判断ということになります。ただ、タワーマンションの低層階の部屋を購入しても節税効果は一般のマンションとそれほど変わりません。
不動産を相続する際の注意点
ここまで、不動産の形で財産を相続する場合の節税効果について解説してきましたが、実際の相続の場面では相続税以外にも多くの注意すべき点があります。
不動産は親名義であること</h3>
不動産購入による税金を抑えるためには、不動産は親の名義で購入する必要があります。子供の名義で不動産を購入すると、生前贈与に該当してしまうことがその理由です。生前贈与では、相続税ではなく贈与税が発生することになります。贈与税は相続税よりも高く設定されているため、その分、税金を多く支払う必要があるのです。
ただ、生前贈与には年間110万円の非課税枠があるので、相続税対策として有効です。生前贈与については別途、検討するとよいでしょう。
資産価値の見極めも大切
購入した不動産は資産になるため、不動産の資産価値の変動によっては、節税額以上に赤字が出てしまうこともあります。そのため、不動産相続により資産を保とうとする場合は、不動産自体の価値の見極めも重要になります。
また、すべての資産を不動産にしてしまうことは大きなリスクです。納税は現金で行いますが、仮にショートしてしまった場合に不動産を現金化すると、この利益には所得税が課税されます。不動産はすぐに売却できるとも限りませんので、資産の価値を見極め、バランスよく保持することが大切です。
遺産相続トラブルに注意！
相続人が1人なら問題はありませんが、複数の相続人がいる場合、その分配でトラブルになることがあります。不動産は現金のように簡単に分けられません。
遺産相続のトラブルは相続時点での解決が難しいため、不動産の購入前に相続人と被相続人の間であらかじめ話し合いを済ませておいたほうがよいでしょう。
納税用の現金を準備
不動産相続は現金で相続するよりも節税できるとはいえ、相続が発生すれば、まとまった額を現金で納税しなければなりません。相続税は原則的に一括払いです。相続税は、換金が難しい資産にも課税されるため、不動産により節税したとしても、豊富な現金を用意しておかないと、相続税が払えなくなる可能性があります。特に、相続した不動産にそのまま住み続ける場合は、資産バランスを考えて計画的に準備する必要があるでしょう。
あえて現金を相続するという選択で得られるもの
不動産の形で財産を相続することのメリット（節税効果）を中心に話を進めてきましたが、もちろん現金で相続するという選択肢もあります。
現金を相続するメリット
相続税の納税額は、相続する財産の合計額から基礎控除額をマイナス、さらに規定の税率と控除額を適用して算出します。たとえば、現金での相続財産の合計額が6,000万円だとすると、相続人が1人の場合は、310万円を納税しなければなりません。このように、現金での相続は不動産相続のような節税効果は見込めないのですが、実は大きなメリットもあります。
不動産相続の場合、文字通り不動産を相続することになるため、住居や貸家、駐車場など、相続後の使途は限定されます。もちろん、相続後に不動産を売却して現金化することもできますが、それ相応の手間はかかりますし、必ずしも満足のいく金額で売却できるとは限りません。その点、現金相続であれば、相続後の使い道を制限されることはありません。どんな用途に使用しても問題ありません。
また、すでにご紹介しましたが、現金は1円単位で分割できるため、相続人が複数存在する場合でも分配しやすく、トラブルになりにくいというメリットもあります。
リースバックで現金を相続しながら、自宅に残る
相続トラブルを避けるなどの理由から遺産を現金で相続したい、現在のお住まいをあらかじめ現金化しておきたいという方もいらっしゃると思います。しかし、いざ家を売り払って賃貸などに引っ越すとなると面倒な手続きもありますし、健康なうちは愛着のある家に住み続けたいのが本音、という方が大半ではないでしょうか。
そんな方におすすめしたいのが「リースバック」というサービスです。リースバックとは、自宅をサービス提供会社に売り渡した後、賃貸の形でそのまま住み続けることを可能にしたサービスです。リースバックを利用すれば、自宅を売却したお金を受け取りつつ、家賃を払うことでこれまでと変わらない生活を送れます。環境を変えずに現金で財産を残したいという方には最適のサービスです。
相続額が基礎控除以内なら相続税ゼロ
遺産の相続には、基礎控除額が設定されています。相続税の基礎控除額は、3000万円+法定相続人の人数×600万円で計算され、たとえば相続人が1人なら3600万円、2人なら4200万円となり、相続する財産がこれらの金額以下の場合は課税されません。
そのため、相続税について考える場合、まずは相続額と基礎控除額を比較してみましょう。相続額が基礎控除額より低い場合は、少なくとも節税目的で不動産を購入する必要はありません。
遺産相続においては、多くの場合、現金相続よりも不動産相続のほうが有効な対策になります。ただ、相続後の使途の自由度やライフスタイルを考慮すると、現金相続が有利な場合もあります。リースバックは、現在のライフスタイルを維持しながらも、不動産を現金で相続できるという、家族の未来につなげられるやさしいサービスです。
