中古マンションを売却する際の査定方法を解説！査定額を上げるコツとは？

中古マンションを売却するときは、まず不動産会社に価格査定を依頼します。物件の価格を算出する査定は、今後の売却活動を速やかに進めるために、非常に重要なプロセスです。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討したうえで信頼できる業者を見極めましょう。

ここでは、そんな中古マンションの査定方法や、査定額の算出方法、査定を依頼するときのポイントをお伝えしていきます。中古マンション売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご一読ください。

中古マンション売却の流れ

中古マンションを売却するときの基本的な流れをご紹介します。将来的に自宅の売却を検討している方は、まず準備として売買契約までに必要な過程をチェックしておきましょう。各ステップで時間がかかりますので早めに準備すると安心です。

STEP1：相場をチェックし査定を依頼する

不動産会社へ査定依頼をする前に、最初にご自分で物件がいくらで売れそうか、価格の相場をご確認ください。その際は、インターネットの不動産情報サイトを利用し、周辺地域の条件の近い物件を参考にするとよいでしょう。

STEP2：不動産会社が査定と調査を行う

相場が確認できたら、不動産会社へ査定を依頼します。複数の不動産会社へ依頼するのが一般的です。それぞれの不動産会社が物件の調査を行い、査定価格を算出します。査定額やスタッフの対応を比較したうえで、中古マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を選択しましょう。

STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

中古マンションの売却価格を決定して、不動産会社と媒介契約を結びます。売却を1社に依頼する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」、複数社に依頼する「一般媒介契約」という種類があります。

STEP4：売却活動を行う

中古マンションの買主を見つけるための売却活動を行います。具体的には、物件の広告を不動産情報サイトに掲載したり、購入希望者の内覧に対応したりといった取り組みがあります。

STEP5：売買契約を結び物件を引き渡す

中古マンション売却の査定方法

中古マンション売却では、「机上査定」と「訪問査定」という方法があります。また、査定額の算出方法にも種類があります。不動産会社へ査定依頼をする前に、基本的な情報を理解しておきましょう。

中古マンションの査定方法

机上査定

机上査定とは、不動産会社が直接に物件を見ることなく、依頼者から提供された情報をもとに、自社の類似物件の取引実績を参考として簡易的に査定する方法です。依頼者はホームページのフォームへの入力やメールのやり取りを通して、短時間で簡単に査定結果を入手できます。複数の不動産会社へ一括で査定依頼ができる無料のサイトや、AIを活用し自動で査定価格を算出するサイトやアプリがあります。いずれにしても、あくまで簡易的な査定方法であり個別の条件が加味されないため価格のズレが生じやすく、詳細な査定結果が必要な場合には、訪問査定の利用が推奨されています。
査定価格から相場を把握し、また査定結果を比較・検討し、訪問査定を依頼する会社を数社に絞ります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が現地へ足を運び、物件を直接見たうえで査定する方法です。依頼者から提供された物件の情報に加えて、実際の立地条件や周辺環境の調査が行われるため、より詳細な査定結果が期待できます。机上査定と訪問査定で金額に差が出る可能性もあります。査定に時間を要するため、机上査定後に行われるのが一般的です。
提示された査定結果や担当者の対応を比較・検討し、実際に売却の仲介を依頼する会社を決めます。

査定額の算出方法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産会社の過去の取引事例を根拠に、査定額を算出する方法です。物件の周辺地域でかつ条件の近い事例が参考にされます。中古マンションの査定でもよく利用されています。

収益還元法

収益還元法とは、主に収益を得るための物件に用いられる査定方法です。不動産の運用で将来的に期待できる収益や、不動産価値などを算出します。投資用の中古マンションに使われることがあります。

原価法

取引事例比較法や収益還元法のほかに、原価法という算出方法があります。原価法は主に一戸建ての査定で用いられます。物件を新築した場合の価格を想定して算出したうえで、そこから経年劣化による価値の低下を差し引き、査定額を算出するのが特徴です。

査定額に影響する主な要素

中古マンションを査定するうえでのチェックポイントをご紹介します。これらの内容を証明する資料が必要な場合もありますので、自宅を購入した際の売買契約書や重要事項説明書を改めて確認するなど、準備できることは事前に少しずつ着手しておくと取引がスムーズに進みます。また、好印象を与えるためにも不要品を処分し掃除や整理整頓しておきましょう。

チェックポイントに含まれていないことでも、住んでいるからこそ分かる物件の魅力をピックアップしておいてもよいでしょう。なお、後々のトラブルを防ぐためにもマイナス面についても隠さずに正確に申告することが必要です。

立地	最寄り駅からの距離はどれくらいか、徒歩圏でない場合の交通の便
周辺環境	近隣にスーパーや学校、病院、郵便局などの生活利便施設があるか
方角、階数	日当たりや風通しが良いか、部屋からの眺めはどうか
広さ、間取り、設備	専有面積・各部屋の広さや間取りの使い勝手、設備のグレードはどうか ※各設備の説明書があれば揃えておきましょう
築年数、建物の構造	築何年か、新耐震基準に適合しているか、耐震性の高い設計になっているか ※昭和56年（1981年）6月1日以降の建築確認が適用された建物は新耐震基準です
共用部分の管理状況	共用部分の管理が行き届いているか、 セキュリティ設備が導入されているか、パーティールームなどの共有施設があるか
駐車場	駐車場の有無、住戸数に対して駐車場の数は足りているか
管理費、修繕積立金	管理費や修繕積立金はどのくらいか、改修計画が立てられているか、物件全体で滞納がないか ※判断が難しい場合、管理組合や管理会社へ問い合わせるという方法もあります
施工、販売会社	施工主や売主が大手企業か、ブランドマンションか、施工会社は実績が豊富な会社か
住居内の使用状況	専有部に破損はないか、リフォームが必要か

中古マンションの査定を依頼するときのポイント

不動産会社に中古マンションの査定を依頼するとき、押さえておきたいポイントをお伝えします。不動産売却で失敗しないために、まずはしっかり査定をしてもらいましょう。

時間に余裕をもって査定を行う

中古マンションの売却を希望するなら、可能な限り時間に余裕をもって査定を依頼しましょう。目安としては、少なくとも期限の半年前には査定を依頼すると安心です。売主が売却を急いでいることが知られると、不動産会社から強引な値下げ交渉をされる可能性があります。金銭面での損失やトラブルにもつながり得るため、中古マンションの売却を検討しているときは、早めに準備に取りかかりましょう。

依頼前に基本的な知識を身に着けておく

不動産会社に中古マンションの査定依頼をするなら、事前に基本的なマンション売却の知識を身に着けておくことをおすすめします。知識のない状態で査定を依頼すると、その後の不動産会社との交渉で自分が不利になるおそれがあるためです。中古マンション売却について、あらかじめ複数の見解や事例に触れておくと、自分の意見を明確に持つことにもつながります。適正な取引のために情報収集を行いましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

中古マンションの査定額を上げるコツ

壊れた設備を修繕する

故障している設備があると査定額が減額されるおそれがあります。必ずしも新しく買い替える必要はないものの、修理が可能であれば直しておきましょう。最新の設備に交換済みの場合は査定額アップに影響する可能性があります。

マンションに強い不動産会社に査定を依頼する

マンションの取り扱い実績が豊富な不動産会社には高値で売却するノウハウがあります。中古マンションの売却が得意な不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。特定のエリアに取引実績が多く得意とする不動産会社もあります。不動産会社の特徴はホームページやパンフレットなどで確認できます。

住んでいるからこそわかるアピールポイントを伝える

査定時には物件の魅力を最大限伝えることが大切です。住んでいるからこそわかる魅力もあります。事前にピックアップしておきましょう。
例えば、

• 夜間でも人通りや街灯が多く帰り道も安心
• 管理組合が積極的にイベントを開催している
• 窓からの眺望が良い・花火大会が見える　など

また、メリットだけではなく、デメリットや注意点などマイナス面も忘れずに伝えましょう。仲介を依頼する契約後に判明すると不動産会社とのトラブルの原因になり、信頼関係が崩れることから売却そのものがスムーズに進まないおそれがあります。

マンションを売却するなら早めに査定依頼をしましょう

今回は、マンション売却の流れや、査定方法の基礎知識、査定を依頼するときのポイントをご紹介しました。中古マンションを売却するときは、初めに相場をチェックしたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定依頼は時間に余裕をもって、少なくとも半年前には取り組みましょう。

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