リバースモーゲージとは？メリット・デメリットと老後の使いみち

2019年に金融庁から発表された報告書がきっかけでクローズアップされた「老後資金2,000万円問題」。

老後には意外と多くの生活資金が必要です。食費や光熱費といった生活費のほかに、医療費や介護費も心配ですし、リタイア後の人生を充実させるための趣味活動や、お子さんやお孫さんへの生前贈与といった、シニア層ならではの出費も生じてくるでしょう。

ここでは、そんな老後の生活資金を確保する方法のひとつとして、リバースモーゲージについてご紹介します。シニア層がメリットを実感しやすい金融商品である反面、利用条件なども細かく設定されるため、よく理解し、必要に応じてご検討ください。

リバースモーゲージの基礎知識

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、シニア層向けの金融商品の一種で、契約者は自宅を担保に金融機関などから住宅資金や生活資金を借り入れます。その後も自宅に継続して住み続け、契約者の死亡後に担保とした不動産を処分し借入金を一括返済する仕組みです。契約期間中の毎月の支払いは利息分のみとなるため月々の出費を抑えることができ、また自宅の売却金額が借入残高を上回れば、相続人は差額を受け取れます。仮に存命中に繰上返済し完済している場合は、ご自宅の売却は不要です。

リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージには利用条件が定められています。まず、特徴的なのは年齢条件です。申し込み年齢の上限および下限は商品によって異なりますが、55歳以上から80歳前後までが対象となるのが一般的です。また、リバースモーゲージは戸建住宅を対象とした商品が多い傾向にあります。なかにはマンションを担保にできる商品もありますが、基本的には経年劣化しにくい土地付きの戸建住宅が対象です。

住宅ローンとの違い

一般的に住宅ローンは月々「元金+利息」を支払いますが、リバースモーゲージは「利息」のみの支払いなので、毎月の支出を抑えることが可能です。定年後も住宅ローンが残っている場合、自宅を資産として相続しないのであれば、豊かなセカンドライフを送るため、住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換えも検討してみてはいかがでしょうか。
※2022年3月現在

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージの種類は、大きく分けて２つ。公的機関が行なっているものと民間の金融機関などが行なっているものです。どちらも基本的な仕組みは同じですが、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。

公的機関として、各自治体や社会福祉協議会が窓口となる貸し出しは、主に低収入の高齢者向けにつくられた制度のため、収入制限がありますので注意してください。利用使途は生活資金に限られます。その他条件などは各自治体により違いますので、窓口や自治体にご確認ください。

公的機関が提供するリバースモーゲージ

福祉制度の一環として一部の社会福祉協議会がリバースモーゲージを取り扱っています。

不動産担保型生活資金

低所得世帯向けの貸付制度です。自己所有の不動産に住み続けることを希望する高齢者が、自宅などの不動産を担保に生活資金を借りることができる制度です。

• 対象者：65歳以上の市町村税非課税世帯または均等割課税世帯程度の低所得世帯
• 対象物件：土地の評価額がおおむね1,500万円以上の一戸建て
  （抵当権などの担保権が設定されていないこと。）
• 貸付限度額：居住用不動産の評価額に対して70％まで借り入れ可能
  ※月額：30万円以内（原則3カ月ごとの支払い）
• 使途：生活資金
• 貸付期間：契約者の死亡時まで、または貸付元利金が貸付限度額に達するまで
• その他要件：推定相続人から連帯保証人が必要

要保護世帯向け不動産担保型生活資金

自己所有の不動産に住み続けることを希望する要保護の高齢者世帯に対し、自宅などの不動産を担保に生活資金を借りることができる制度です。

• 対象者：65歳以上で、この制度を利用しなければ生活保護を受給することとなる要保護世帯であると福祉事務所が認めた世帯
• 対象物件：居住用不動産（土地及び建物）の評価額の70％程度（集合住宅の場合は50％）
• 貸付限度額：居住用不動産の評価額に対して70％まで借り入れ可能
  • 月額：生活扶助額の1.5倍以内（生活保護費に基づき算出）
• 使途：生活資金
• 貸付期間：契約者の死亡時まで、または貸付元利金が貸付限度額に達するまで
• その他要件：連帯保証人は不要

民間金融機関が提供するリバースモーゲージ

民間の金融機関が窓口となる貸し付けは、金融機関独自の商品と、住宅金融支援機構との提携商品の２種類があります。どちらか一方の場合が多いのですが、両方あるところもあります。いずれにしても、自宅などを担保にして融資を受け、利用者が亡くなったら一括返済するという大枠の仕組みは同じです。金融機関独自の商品は、利用条件や融資額、資金使途など商品内容がさまざま異なりますので、詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

利用条件を満たしていれば、同居する配偶者でも契約が引き継ぎ可能な商品や、遺言信託とリバースモーゲージを組み合わせた商品など、亡くなった後の不安を軽減しながら、豊かな老後・セカンドライフを送ることが可能になります。

住宅金融支援機構との提携商品「リ・バース60」

死亡時一括返済型のリバースモーゲージ型住宅ローン。「住宅ローン」なので、資金使途は住宅関連に限定され、生活資金などに充当することはできません。返済中の住宅ローンを「リ・バース60」に借り換えると、月々の支払いが利息のみになるため毎月の出費を減額でき、家計に余裕を生み出すことも可能となります。

商品概要は以下のとおりです。

• 自宅（住宅および土地）を担保に借り入れ
• 毎月の支払い：利息のみ
• 元金の返済：
  • 契約者、あるいは連帯債務で借り入れをしている場合は、主債務者及び連帯債務者が共に亡くなられたとき
  • 相続人から一括して返済、あるいは担保不動産を売却して一括返済
• 対象者：
  • 申込日時点で、満60歳以上の個人
  • 年収に占めるすべての借り入れ（「リ・バース60」を含む）に関する年間返済額および年間支払額の合計額の割合が次の基準を満たしている方
  • 年収400万円未満の場合：30％以下
  • 年収400万円以上の場合：35％以下
• 使途：
  • 本人が居住する住宅の建設・購入資金
  • 住宅リフォーム資金
  • 既存住宅ローンの借り換え
  • サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
  • 子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
• 融資限度額：最大5,000万円まで（ただし、使途・担保評価等によって異なります）
• その他要件：保証人は不要

なお、担保不動産を売却した代金で一括返済した後に残債務がある、いわゆる担保割れの場合、次のうちいずれかの取り扱いとなります。

• リコース型：住宅の売却後に残った残債を相続人が返済するタイプ
• ノンリコース型：相続人が残債の返済を行わないタイプ

「リバースモーゲージ型住宅ローン」の窓口は銀行など各金融機関です。金融機関によって、住宅ローンの条件等が異なりますので、利用にあたっては、事前によく確認し比較検討ください。

満50歳以上満60歳未満で利用可能な「リ・バース50」もあります。こちらは、融資枠の取り扱いが異なるので、条件をご確認ください。
※2022年3月現在

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージのメリット

自宅に住み続けられる

リバースモーゲージで融資を受ける際は、自宅を手放す必要がありません。一般的にシニア層は賃貸住宅への入居が難しい傾向にあるため、マイホームを売却せずに資金調達ができるのは大きなメリットだといえるでしょう。必要な資金を借り入れしながら、住み慣れた住宅での暮らしを続けられます。

シニア層でも融資を受けられる

主な収入源が年金収入となるシニア層は、融資を受ける際に返済能力が評価されにくいため、審査に通過するのが難しい状況にあります。それに対して、リバースモーゲージは55歳以上のシニア層向けの金融商品であり、老後でも無理なく融資を受けられるのがメリットです。

資金用途が老後のニーズにマッチしている

リバースモーゲージは金融商品のため資金用途が定められる場合があります。用途は自由ではないものの、老後のニーズにマッチした内容となっているため、利便性が高いのが特徴です。たとえば、老後の生活資金や医療費だけでなく、趣味や生前贈与に利用できるリバースモーゲージもあります。

リバースモーゲージのデメリット

推定相続人の同意が必要になる

リバースモーゲージを契約する際は、相続人の同意が必要となります。なぜなら万が一、自宅の売却代金が借入残高を下回れば、相続人は相続放棄や代物弁済などの措置をとる必要があるからです。相続人の負担を考慮する必要があります。

資金使途に制限がある

リバースモーゲージは商品ごとに資金使途が定められていることが多く、借り入れた資金を自由には使えないため、資金の使い道がはっきり決まっていなくて自由に使いたいケースには向きません。

対象となる不動産が限られる

リバースモーゲージの対象となる不動産は限られ、基本的には居住用の不動産が担保の対象となります。居住用であっても、担保としての評価が低いマンションは対象外となるケースもあり、経年劣化しにくい土地付きの戸建住宅が主な対象です。また、事業用の不動産は対象外となるケースがほとんどです。

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リバースモーゲージの金利相場は？そのリスクと対策を考える

リバースモーゲージのリスク

長生きによる極度額超過のリスク

リバースモーゲージには終身型と返済期限が設けられているタイプがあります。返済期限に達したときには借り入れた元金＋利息の支払いが必要で、手元資金などで返済ができなければ自宅を手放すことになり、新たな住まいを手配しなくてはいけなくなります。また契約者が当初の見込みよりも長生きすると、借り入れが融資極度額に達するおそれがあります。「人生100年時代」とも言われるよう長寿は喜ばしいことですが、個人の寿命は予想がつきにくいため注意が必要で、ゆとりをもたせた内容にすることが大切です。

金利上昇による負担増加のリスク

リバースモーゲージの基準金利には変動金利が適用されていることが多く、将来的に金利が高くなれば、利息が増えて返済の負担も増すことが想定されます。近年は低金利の傾向がありますが、ずっと同様の水準が続く可能性は低いでしょう。

評価額の下落による極度額引き下げのリスク

不動産価値の下落にともない、担保としての評価額が下がった場合、借り入れ可能な金額が減るおそれもあります。担保価値を見直すタイミングで評価が下がり、融資極度額に達した場合は追加の借り入れができなくなり、万一、累計の借入額が極度額を超えた場合は差額の返済が必要となります。

リバースモーゲージと住宅ローン、リースバックとの違い

住宅ローンとの違い

リバースモーゲージと住宅ローンは自宅を担保とする融資という点では同じですが、資金の受け取り方と返済方法などが異なります。

住宅ローンは契約時にまとめて資金を受け取り、返済は毎月元金に利息を加えて支払います。

リバースモーゲージの資金の受け取り方は、主に「年金方式」「一括方式」「極度額方式」の３つがあります。金融機関ごとに異なるため、資金の使用用途やニーズにあわせて選ぶと良いでしょう。返済は契約者の死亡時に一括返済となりますが、月々の支払いはなしで元金と利息を一括で返済する方法と、月々は利息のみを支払い契約終了時に元本を一括返済する方法があります。

リースバックとの違い

リバースモーゲージとリースバックは資金の調達方法や受け取り方などが異なります。リースバックとは、持ち家を売却した後、賃貸という形で同じ家に住み続けられるサービスで、引っ越しの必要がない点はリバースモーゲージと同じです。ただしリバースモーゲージとは違い融資ではないため、自由度の高い資金調達の方法です。また、リースバックは不動産という資産を分割が容易な現金化することで、相続対策として利用することもおすすめです。使いやすさで考えると、リースバックのほうが向いているケースは多いでしょう。

主な違いはこちら。

• リースバックは売却して資金を一括で受け取る
  • 融資ではないため、利息は発生しない
  • 売却するため、所有権（名義）は買主に移る
  • 所有権がなくなるため、固定資産税などの税負担が減る
  • 所有権がなくなるため、物件のメンテナンス費用を削減できる
• 所有権がなくなるため、建物部分の火災保険料負担が減る
  （家財保険や借家人賠償責任保険は借主が加入します）
• リースバックは資金の使いみちが原則自由
• リースバックは利用者の年齢制限や年収制限がない
• リースバックは取り扱える物件が幅広い
• リースバックは買い戻せる場合がある

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リースバックとは？メリット・デメリットと利用時の注意点

リバースモーゲージの主な使いみち

老後の生活資金

定年退職にともない年金等が主な収入源となる老後。その後も引き続き毎月の生活資金をまかなう必要があります。食費・水道光熱費・交通費など、生活にかかわるお金をリバースモーゲージでまかなえます。

医療費・介護費

健康を維持するための医療費や、日常生活のサポートを受けるための介護費用は、加齢にともない高額化する傾向にあります。リバースモーゲージには、医療や介護による出費に対応する金融商品もあります。融資を受けて有料老人ホームの入居費用に充てるケースも少なくありません。

リフォーム

高齢化すると、住み慣れた住宅の階段や段差が事故につながるおそれがあります。自宅の段差を減らしたり、手すりを付けたりする、バリアフリーのためのリフォーム費用としてもリバースモーゲージを利用可能です。

趣味

リタイア後の長い人生を楽しむためには、自分の趣味に打ち込む時間が大切です。レクリエーションに参加したり、生涯学習の講座を聴いたり、日々を充実させるためにリバースモーゲージが役立ちます。

生前贈与

大切なお子さんやお孫さんへ資産を残すためにリバースモーゲージを利用する方もいらっしゃいます。特に、高額になりやすい結婚費用や、教育費として生前贈与を行うことがあります。

※2022年3月現在

シニア層にメリットが期待できるリバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受けられる、金融商品です。対象となるのはシニア層で、老後生活の資金や医療費をはじめとした、暮らしに必要な資金を準備できます。マイホームに住み続けながら借り入れが可能です。その一方で、個人の寿命や金利や不動産価値の変動などにより、将来の予測がつきにくい部分があります。

自己所有の不動産を活用した資金調達の方法はほかに、自宅を売却し、そこに賃貸契約で住み続けるリースバックなどの選択肢もあるため、相続人の方と相談しながらご自身の資金状況を見直し、用途に合わせてご検討ください。

一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。

売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。

一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になります。

また両プランに共通して、賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、業界初の試みや、売却金のうち一部を敷金とすることで賃料を減額するサービスや、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。

このように、一建設株式会社の「リースバックプラス+」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。
リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力のリースバックプラスをご検討ください。

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