任意売却｜住宅ローンを返済できないときの選択肢

住宅ローンを返済できない状況にあるものの、競売を避けたいとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？　そんなときは、任意売却という選択肢があります。不動産を強制的に売却される競売とは異なり、より所有者の意思を反映させやすい売却方法です。

ここでは、任意売却の基礎知識や、押さえておきたいメリットとデメリットをご紹介していきます。任意売却にはタイムリミットがあるため、お早めに専門家へご相談ください。

任意売却の基礎知識

任意売却とは

任意売却の概要

任意売却は、金融機関との同意を得て不動産を売却する方法です。「任売」という略称で呼ばれることもあります。主に住宅ローンをはじめとした借入金の返済ができなくなった場合に用いられるのが特徴です。任意売却の選択は、いくつかの条件に当てはまる場合に推奨されます。たとえば、売却代金がローンの残高を下回る「オーバーローン」であるケース。返済プランの見直しをしても、返済の継続が難しいケース。一時的ではなく、今後も引き続き返済が困難なケース。これらの条件に合致する場合は、任意売却が勧められます。

競売と任意売却の仕組み

よく任意売却と比較される方法に、競売があります。競売とは、抵当権に従って債権者の持つ不動産を強制的に売却することです。売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。競売が開始されると、裁判所が主導となりオークション形式で不動産が売却されます。このとき、価格や退去に関する条件で不利になりやすいのが、競売のデメリットです。

それに対して任意売却は、債権者に対して交渉を行い、同意を得て売却する方法です。 抵当権が設定された不動産は、債権者の許可なしに売却できません。交渉により合意を得られると、債権者によって抵当権の抹消が行われます。その後は、通常の方法で不動産売却を進められる仕組みです。

任意売却のメリット・デメリット

不動産を強制的に売却される競売と比べて、自分の意思で売却を進めやすい任意売却。そんな任意売却を選択するうえで押さえておきたいメリットとデメリットをご紹介します。

任意売却のメリット

自分の意思を反映できる

競売では、裁判所が主体となって不動産の売却が進められます。売却は強制的であり、所有者の意思が介入できる余地はありません。一方で、任意売却は一般的な不動産の売却方法とほとんど変わりがなく、所有者の意思を反映できるのがメリットです。売却方法を選べるほか、不動産の売出価格や売却活動の内容も、自分で決めることができます。

競売よりも高い価格で売却できる場合が多い

競売における不動産の売却額は、市場価格の7割程度となるケースが多くあります。それに対して、任意売却では市場価格に近い売却額での取引が期待できるのがメリットです。高額で売却しやすい「仲介売却」の方法も選択できます。

住宅ローンの滞納を周りに知られるリスクが低い

不動産が競売にかけられると、周囲の方に競売や不動産売却の事実を知られる可能性があります。これは、競売が決まると裁判所の執行官や不動産関係者が自宅を訪問する場合があるためです。任意売却であれば、周囲の方に不動産売却の事実を知られにくいといえます。たとえば、不動産買取では売却活動が不要ですし、仲介売却でもプライバシーに配慮しながら売却を進めることが可能です。住宅ローンの滞納を知られるリスクが低いといえます。

持ち出し費用不要、引っ越し費用確保の可能性も

競売で不動産を売却すると、売却代金がすべて住宅ローンの返済に充てられます。そのため、引っ越しをはじめとした費用は、自分で捻出しなければなりません。しかし、任意売却では交渉次第で売却代金から10～30万円程度の引っ越し費用を残してもらえる可能性があるのです。ただし、費用を確保するには債権者の合意を得る必要があります。

ほかにも、任意売却では諸経費等が売却代金から差し引かれるため、現金の用意が不要となるのがメリットです。仲介手数料・抵当権抹消費用・滞納していた管理費の支払いといった経費も、売却代金でまかなえる可能性があります。

ローン残債の分割支払いができる

任意売却のデメリット

競売よりも手間が多い

任意売却を選択すると、不動産の売却に際して所有者の意思を反映できますが、その分債務者自身で各種手続きを行う必要があります。裁判所が主導で手続きが進められる競売と比べて、手間が多くなることに留意しておきましょう。

債権者と連帯保証人に合意を得る必要がある

任意売却を成功させるためには、各所との合意形成が必要となります。債権者であり住宅ローンを貸し付けている銀行や、連帯保証人との交渉をしなければなりません。連帯保証人には、滞納が発生した時点で返済の督促が入るため、事前の説明が必須です。

タイミング次第では競売になる可能性がある

任意売却を成功させるためには、手続きを行うタイミングが重要です。着手するのが遅くなりすぎると、時期が過ぎて任意売却を選択できない場合があります。住宅ローンを返済できない時点で、早めに対処するよう心がけましょう。

任意売却が可能な期間

任意売却の流れ

1. 相談
2. 物件審査
3. 任意売却が可能かの判断
4. 債権者との交渉
5. 不動産売却活動開始
6. 買い主選定・売買契約締結
7. 引っ越し・引き渡し

任意売却のタイムリミット

住宅ローンの滞納が始まると、約半年で債権者から「期限の利益損失予告書」が届きます。この時点から任意売却ができるようになります。競売の手続きがスタートするのは、書類が届いてから約2カ月後です。さらに4カ月後には「競売の期間入札通知」が届き、一般的には任意売却が困難になるといわれます。

任意売却をしないで問題を解決するには

任意売却が可能な期限の前に不動産売却を活用する

住宅ローンを返済できないときは、任意売却が可能となる期限の前に、不動産売却を活用する方法があります。時間に余裕があるなら、仲介売却を選択すれば市場価格に近い金額での売却が期待できるでしょう。時間に余裕がなくても、不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取であれば、速やかに取引を成立させやすいといえます。

住み続けたいのならリースバック

リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸借契約を結ぶ方法を指します。物件の売却後は賃料を支払って住み続けられるため、住み慣れた住宅で暮らせるのがメリットです。まとまった資金を調達しつつ、自宅を手放したくないときに役立てられています。たとえば、お子さんの教育費やご家族の生活費や医療費、事業資金などが資金用途の一例です。一方で、物件の売却後に引っ越しをする必要がないため、お子さんの学区が変わったり周囲に売却の事実を知られたりすることがありません。

リースバックを利用するための主な条件は、契約者が安定した収入を得ていることです。売却後は定期的な家賃の支払いが発生するため、賃貸契約を結べるだけの収入が必要となります。また、物件の名義人が複数人いる場合には、全員の合意が求められます。それから、住宅ローンの残債もリースバックの利用にかかわります。住宅ローンの残債が物件の売却価格を超える場合には、債権者の抵当権を解除できないため、リースバックを利用できない可能性があります。初めに条件をご確認ください。

住宅ローン返済のお悩みは早めに対処しましょう

住宅ローンを返済できないときは、任意売却を行う選択肢があります。強制的に不動産の売却が進められる競売と比べて、所有者の意思を反映しつつ、無理のない条件で手続きをできるのが任意売却の特徴です。余裕をもって対処すれば、通常の不動産売却やリースバックなどの選択肢もあります。任意売却にはタイムリミットがあるため、住宅ローンの返済が難しいときは、早めに専門家へご相談ください。