任意売却とは？リースバックと組み合わせれば引っ越しが不要に

住宅ローンを返済できない状況にあるものの、競売は避けたいとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？　そんなときの解決方法として、任意売却やリースバックという選択肢があります。不動産を強制的に売却される競売とは異なり、任意売却はより所有者の意思を反映させやすい売却方法です。

ここでは、任意売却とリースバックについてご紹介していきます。なお、任意売却やリースバックには条件やタイムリミットがあるため、お早めに専門家へご相談ください。

任意売却の基礎知識

任意売却とは

任意売却の概要

任意売却は、金融機関との合意を得て不動産を売却する方法です。「任売」という略称で呼ばれることもあります。主に住宅ローンをはじめとした借入金の返済ができなくなった場合に用いられるのが特徴です。任意売却の選択は、いくつかの条件に当てはまる場合に推奨されます。たとえば、売却代金がローンの残高を下回る「オーバーローン」であるケース。返済プランの見直しをしても、返済の継続が難しいケース。一時的ではなく、今後も引き続き返済が困難なケース。これらの条件に合致する場合は、任意売却が勧められます。

任意売却と競売の仕組みの違い

よく任意売却と比較される方法に、競売があります。競売とは、抵当権に従って債権者の持つ不動産を強制的に売却することです。売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。競売が開始されると、裁判所が主導となりオークション形式で不動産が売却されます。このとき、価格や退去に関する条件で不利になりやすいのが、競売のデメリットです。

それに対して任意売却は、債権者に対して交渉を行い、同意を得て売却する方法です。 抵当権が設定された不動産は、債権者の許可なしに売却できません。交渉により合意を得られると、抵当権の抹消手続きと差し押さえの解除を行い、代金入金後、所有権の移転手続きをとります。

任意売却のメリット・デメリット

不動産を強制的に売却される競売と比べて、自分の意思で売却を進めやすい任意売却。そんな任意売却を選択するうえで押さえておきたいメリットとデメリットをご紹介します。

任意売却のメリット

自分の意思を反映できる

競売では、裁判所が主体となって不動産の売却が進められます。売却は強制的であり、所有者の意思が介入できる余地はありません。一方で、任意売却は一般的な不動産の売却方法とほとんど変わりがなく、所有者の意思を反映できるのがメリットです。売却方法を選べるほか、不動産の売出価格や売却活動の内容も、自分で決めることができます。

競売よりも高い価格で売却できる場合が多い

競売における不動産の売却額は、市場価格の7割程度となるケースが多くあります。それに対して、任意売却では市場価格に近い売却額での取引が期待できるのがメリットです。投資家への売却のほか、高額で売却しやすい「仲介売却」の方法も選択できます。

住宅ローンの滞納を周りに知られるリスクが低い

不動産が競売にかけられると、周囲の方に競売や不動産売却の事実を知られる可能性があります。これは、競売が決まると裁判所の執行官や不動産関係者が現況調査のため自宅を訪問するためです。また、官報への掲載と裁判所やインターネット等で第三者へ情報公開されます。
任意売却であれば、周囲の方に不動産売却の事実を知られにくいといえます。たとえば、不動産買取では売却活動が不要ですし、仲介売却でもプライバシーに配慮しながら売却を進めることが可能ですので、住宅ローンの滞納を知られるリスクが低いといえます。

持ち出し費用不要、引っ越し費用確保の可能性も

競売で不動産を売却すると、売却代金がすべて住宅ローンの返済に充てられます。そのため、引っ越しをはじめとした費用は、自分で捻出しなければなりません。しかし、任意売却では交渉次第で売却代金から10～30万円程度の引っ越し費用を残してもらえる可能性があるのです。ただし、費用を確保するには債権者の合意を得る必要があります。

ほかにも、任意売却では諸経費等が売却代金から差し引かれるため、現金の用意が不要となるのがメリットです。仲介手数料・抵当権抹消費用・滞納していた管理費の支払いといった経費も、売却代金でまかなえる可能性があります。

ローン残債の分割支払いができる

任意売却のデメリット

競売よりも手間が多い

任意売却を選択すると、不動産の売却に際して所有者の意思を反映できますが、その分債務者自身で各種手続きを行う必要があります。裁判所が主導で手続きが進められる競売と比べて、手間が多くなり負担が増すことに留意しておきましょう。

債権者と連帯保証人に合意を得る必要がある

任意売却を成功させるためには、各関係者・会社との合意形成が必要となります。債権者であり住宅ローンを貸し付けている銀行や、連帯保証人との交渉をしなければなりません。連帯保証人には、ローンの滞納が発生した時点で返済の督促が入るため、事前の説明が必須です。

タイミング次第では競売になる可能性がある

任意売却を成功させるためには、手続きを行うタイミングが重要なポイントです。着手するのが遅くなると、競売の手続きが進み任意売却を実施できなくなる可能性があります。住宅ローンの返済が滞った時点で、早めに対処するよう心がけましょう。

任意売却が可能な期間

任意売却の流れ

1. 相談
2. 物件審査
3. 任意売却が可能かの判断
4. 債権者との交渉
5. 不動産売却活動開始
6. 買い主選定・売買契約締結
7. 引っ越し・引き渡し

任意売却のタイムリミット

住宅ローンの滞納が始まると、約半年で債権者から「期限の利益損失予告書」が届きます。この時点から任意売却ができるようになります。競売の手続きがスタートするのは、書類が届いてから約2カ月後です。さらに4カ月後には「競売の期間入札通知」が届き、一般的には任意売却が困難になるといわれます。

住宅ローンの返済に困ったときに検討したい選択肢

任意売却が可能な期限の前に不動産売却を活用する

住宅ローンを返済できないときは、任意売却が可能となる期限の前に、不動産を活用する方法があります。時間に余裕があるなら、仲介売却を選択すればより市場価格に近い金額での売却が期待できるでしょう。時間に余裕がなくても、不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取であれば、速やかに取引を成立させやすいといえます。

住み続けたいのならリースバック

リースバックとは、正式名称は「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、不動産を売却（セール）したうえで賃貸借契約を結び（リース）利用し続ける方法を指します。物件の売却後は賃料（リース料）を支払って住み続けられるため、住み慣れた住宅で暮らせるのがメリットです。まとまった資金を調達しつつ、マイホームを手放したくないときに役立てられています。たとえば、お子さんの教育費やご家族の生活費や医療費、事業資金などが資金用途の一例です。物件売却後に引っ越しをする必要がないため、お子さんの学区が変わったり周囲に売却の事実を知られたりすることが避けられます。
また、やはりご自宅を活用した資金調達方法であるリバースモーゲージは一般的に一戸建てが対象ですが、リースバックは取り扱い物件の種類に制限がないため、マンションでも事業用不動産でも可能です。

リースバックを利用するための主な条件は、契約者が安定した収入を得ていることです。売却後は、住宅ローンは完済されたとしても毎月の家賃支払いが発生するため、賃貸契約を結べるだけの収入が必要となります。また、物件の名義人が複数人いる場合には、全員の合意必要です。それから、住宅ローンの残債もリースバックの利用にかかわります。住宅ローンの残債が物件の売却金額を超える場合（オーバーローン）では、債権者の抵当権を解除できないため、リースバックを利用できない可能性があります。初めに条件をご確認ください。

リースバックは任意売却の代わりとなる選択肢ではなく、任意売却の手続きを進める中で、交渉次第でリースバックという手段を取れる可能性があるということが注意点です。リースバックを単体で利用したい場合は、住宅ローンの代位弁済が行われる前に契約を済ませる必要があります。
任意売却と違い、リースバックは買戻しができるのも魅力です。一時的に経済事情が悪化し自宅を売却するものの、今後、資金事情が回復する可能性があるのであれば、買戻しが可能なリースバックを検討する価値があります。

親子間売買という選択肢もある

物件を売却後も引っ越しをしないで同じ家に住み続けられる方法としてはほかに、親子間売買があります。親子間売買とは、所有者が親や子供に不動産を売却することで、親や子供以外の親族へ売却する場合は「親族間売買」と呼びます。
自宅の親子間売買は一般的な不動産売買と大きな違いはありませんが、買主が住宅ローンなどを活用して資金の調達を予定している場合は注意が必要。親子間での売買に対して融資を行う金融機関が少ないため、利用可能な住宅ローンは限られるのです。一方で不動産担保ローンであれば、融資を受けられる可能性があります。
また、「3,000万円の特別控除」など自宅の売却で譲渡益が出た場合に売主に適用される税金の特例は、親子間売買では適用されません。
なお、親子間の売買価格が実勢価格と比べてあまりにも安い場合、贈与とみなされ贈与税が発生する恐れがあります。査定サイトなどで机上査定を依頼したり、周辺の類似物件の相場を調べたりして、適正な価格で取引することが大切です。

任意売却とリースバックの組み合わせなら一建設にお任せ

一建設の「リースバックプラス」の特徴

一建設の「リースバックプラス」は、「ローンの解消」や「資金調達」、固定資産税などの支払いが無くなることによる「住宅費の軽減」効果に加え、将来の暮らしを積極的に築いていくためのさまざまなサービスがプラスされており、ライフサイクルの変化に対応しやすい、新しいリースバックです。
標準プランと定期プランの２種類がありますが、両プランに共通のサービスとして、新築への住み替え、賃貸借契約締結時の敷金・礼金・仲介手数料・更新料不要、より快適で安心な生活のためのライフサポートなどがあります。ライフサポートの一例としては、65歳以上でお一人住まいの方に毎日電話をするサービスなど。

選べる2つのプラン

標準プラン

短期的に買い戻しの予定が無いご家族、ずっと同じ住環境をご希望のご家族に適したプランです。普通賃貸借契約でいつまでも住み続けられ、賃貸期間中最短でも10年間は、ご自宅の再購入価格が下がっていく業界初（※）のサービスを備えています。（※1 2020年2月時点）

子どもの学区を変えたくない、将来的には自宅を買い戻したい、といった方向けのプランです。

定期プラン

早期に買い戻すご予定の方や、とにかく賃料を抑えたい方、一時的な資金調達などに適したプランです。1年～5年の期間を定めた定期借家契約となります。期間を定めていただくことで、暮らしのリスタートを手厚くサポート。最大1年間賃料がかからず、自宅売却資金を事業や生活資金としてご利用いただけます。また退去後に売却益が出た場合、利益の一部を還元（キャッシュバック）するサービスも。

長年事業を営んできた場所で営業を続けたい、月々の住宅ローンの支払いを軽くしたいといった方におすすめのプランです。

住宅ローン返済のお悩みは早めに対処しましょう

住宅ローンの返済ができないときは、任意売却、リースバック、両方の組み合わせという選択肢があります。任意売却は、強制的に不動産の売却が進められる競売と比べて、所有者の意思を反映しつつ無理のない条件で売却できるのが特徴です。そのほかに、時間の余裕をもって対処できれば、通常の不動産売却や買取・リースバックなどの選択肢、任意売却とリースバックを組み合わせることも可能です。競売の手続きが開始されると他の方法が取りづらくなるため、住宅ローンの返済が難しいときは、早めに専門家へご相談ください。