住宅ローンを返済できない状況にあるものの、競売は避けたいとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？ そのようなときには任意売却やリースバックという解決策があります。不動産を強制的に売却される競売とは異なり、任意売却はより所有者の意思を反映させやすい売却方法です。
ここでは、任意売却とリースバックについて、メリットやデメリット、組み合わせて利用する際の流れなどをご紹介していきます。なお、任意売却やリースバックには条件やタイムリミットがあるため、お早めに専門家へご相談ください。
INDEX
任意売却の基礎知識
ローンを返済できないときの選択肢のひとつに、任意売却という方法が挙げられます。まずは、任意売却の概要や仕組みなどの基礎知識をお伝えします。
任意売却とは
任意売却の概要
任意売却は、金融機関との合意を得て不動産を売却する方法です。「任売」という略称で呼ばれることもあります。住宅ローンや不動産担保ローンをはじめとした借入金の返済ができなくなった場合に用いられるのが特徴です。任意売却の選択は、いくつかの条件に当てはまる場合に推奨されます。たとえば、売却代金がローンの残高を下回る「オーバーローン」であるケース。返済プランの見直しをしても、返済の継続が難しいケース。一時的ではなく、今後も引き続き返済が困難なケース。これらの条件に合致する場合は、任意売却が勧められます。
任意売却と競売の仕組みの違い
よく任意売却と比較される方法に、競売があります。競売とは、抵当権に従って債権者の持つ不動産を強制的に売却することです。売却代金はローンの返済に充てられます。競売が開始されると、裁判所が主導となりオークション形式で不動産が売却されます。このとき、価格や退去に関する条件で不利になりやすいのが、競売のデメリットです。
それに対して任意売却は、債権者に対して交渉を行い、同意を得て売却する方法です。 抵当権が設定された不動産は、債権者の許可なしに売却できません。交渉により合意を得られると、抵当権の抹消手続きと差し押さえの解除を行い、代金入金後、所有権の移転手続きをとります。
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任意売却のメリット・デメリット
不動産を強制的に売却される競売と比べて、自分の意思で売却を進めやすい任意売却。そんな任意売却を選択するうえで押さえておきたいメリットとデメリットをご紹介します。
任意売却のメリット
自分の意思を反映できる
競売では、裁判所が主体となって不動産の売却が進められます。売却は強制的であり、所有者の意思が介入できる余地はありません。一方で、任意売却は一般的な不動産の売却方法とほとんど変わりがなく、所有者の意思を反映できるのがメリットです。売却方法を選べるほか、不動産の売出価格や売却活動の内容や居住期間も自分で決めることができます。
競売よりも高い価格で売却できる場合が多い
競売における不動産の売却額は、市場価格の7割程度となるケースが多くあります。それに対して、任意売却では市場価格に近い売却額での取引が期待できるのがメリットです。投資家への売却のほか、高額で売却しやすい「仲介売却」の方法も選択できます。
住宅ローンの滞納を周りに知られるリスクが低い
不動産が競売にかけられると、周囲の方に競売や不動産売却の事実を知られる可能性があります。これは、競売が決まると裁判所の執行官や不動産関係者が現況調査のため自宅を訪問するためです。また、官報への掲載と裁判所やインターネット等で第三者へ情報公開されます。
任意売却であれば、周囲の方に不動産売却の事実を知られにくいといえます。たとえば、不動産買取では売却活動が不要ですし、仲介売却でもプライバシーに配慮しながら売却を進めることが可能ですので、住宅ローンの滞納などお金に問題があることをご近所の方に知られるリスクが低いといえます。
持ち出し費用不要、引っ越し費用確保の可能性も
競売で不動産を売却すると、売却代金がすべてローンの返済に充てられます。そのため、引っ越しをはじめとした費用は、自分で捻出しなければなりません。しかし、任意売却では交渉次第で売却代金から10～30万円程度の引っ越し費用を残してもらえる可能性があるのです。ただし、費用を確保するには債権者の合意を得る必要があります。
ほかにも、任意売却では諸経費等が売却代金から差し引かれるため、現金の用意が不要となるのがメリットです。仲介手数料・抵当権抹消費用・滞納していた管理費の支払いといった経費も、売却代金でまかなえる可能性があります。
ローン残債の分割支払いができる
競売で不動産を売却した後は、ローンの残債の一括返済を求められます。一方で任意売却では、債権者との交渉次第で分割払いができる場合があります。あくまで債権者の合意が必要ですが、ローンの支払いを無理なく続けやすいといえるでしょう。
任意売却のデメリット
競売よりも手間が多い
任意売却を選択すると、不動産の売却に際して所有者の意思を反映できますが、その分債務者自身で各種手続きを行う必要があります。裁判所が主導で手続きが進められる競売と比べて、手間が多くなり負担が増すことに留意しておきましょう。
債権者と連帯保証人に合意を得る必要がある
任意売却を成功させるためには、各関係者・会社との合意形成が必要となります。債権者であり各ローンを貸し付けている銀行や、連帯保証人との交渉をしなければなりません。連帯保証人には、ローンの滞納が発生した時点で返済の督促が入るため、事前の説明が必須です。
タイミング次第では競売になる可能性がある
任意売却を成功させるためには、手続きを行うタイミングが重要なポイントです。着手するのが遅くなると、競売の手続きが進み任意売却を実施できなくなる可能性があります。ローンの返済が滞った時点で、早めに対処するよう心がけましょう。
任意売却の流れとタイムリミット
任意売却は、競売の入札が始まる前日までが開始のタイムリミットです。こちらでは、手続きがどのように進むのか説明します。
任意売却の流れ
- 相談
ローンの支払いが滞り、引き続き支払いが難しそうな場合、任意売却専門の会社や機関へ相談をします。 - 物件審査
売却が可能か、可能であればいくらで売れそうか、物件を調査・審査します。 - 任意売却が可能かの判断
審査結果を基に査定価格を出し、そこから売却価格を決め、任意売却が可能か判断します。 - 媒介契約の締結
任意売却が可能と判断され、不動産の売却をすすめる場合は、媒介契約を締結します。任意売却では「専任媒介契約」が原則となります。 - 債権者との交渉
抵当権抹消に協力してもらうため、ローンを契約している金融機関やその他すべての債権者に任意売却に同意してもらう必要があり、事前に交渉します。 - 不動産売却活動開始
すべての債権者から同意を得られたら、不動産の売却活動を開始します。 - 買主選定・売買契約締結
売却活動をすすめ買主を選定します。買主が決まったら、すべての債権者に抵当権の抹消を依頼し、任意売却について承諾を得ます。その後、買主と売買契約を結びます。 - 抵当権抹消
不動産の債権者に抵当権を抹消してもらいます。 - 引っ越し・引き渡し
契約で定めた期日までに引っ越しを済ませ、買主へ鍵を渡して引き渡し完了です。
任意売却を行う場合のタイムリミット
任意売却のタイムリミット
ローンの滞納が始まると、約半年で債権者から「期限の利益損失予告書」が届きます。この時点から任意売却ができるようになります。競売の手続きがスタートするのは、書類が届いてから約2カ月後です。さらに4カ月後には「競売の期間入札通知」が届き、一般的には任意売却が困難になるといわれます。
住宅ローンの返済に困ったときに検討したい選択肢
住宅ローンの返済に困ったときに解決のために取れる手段として、任意売却のほかにどのような選択肢があるのか見てみましょう。
任意売却が可能な期限の前に不動産売却を活用する
住宅ローンを返済できないときは、任意売却が可能となる期限の前に、不動産を活用する方法があります。時間に余裕があるなら、仲介売却を選択すればより市場価格に近い金額での売却が期待できるでしょう。時間に余裕がなくても、不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取であれば、速やかに取引を成立させやすいといえます。
住み続けたいのならリースバック
リースバックとは、正式名称は「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、土地建物など不動産を売却（セール）したうえで賃貸借契約を結び（リース）利用し続ける方法を指します。物件の売却後は賃料（リース料）を支払って住み続けられるため、住み慣れた住宅で暮らせるのがメリットです。まとまった資金を調達しつつ、マイホームを手放したくないときに役立てられています。たとえば、お子さんの教育費やご家族の生活費や医療費、事業資金などが資金用途の一例です。物件売却後に引っ越しをする必要がないため、お子さんの学区が変わったり周囲に売却の事実を知られたりすることが避けられます。
また、やはりご自宅を活用した資金調達方法であるリバースモーゲージは一般的に一戸建てが対象ですが、リースバックは取り扱い物件の種類に制限がないため、自宅マンションでも店舗ビルなど事業用不動産でも可能です。
また、物件の名義人が複数人いる場合には、全員の合意必要です。それから、住宅ローンの残債務もリースバックの利用にかかわります。住宅ローンの残債が物件の売却金額を超える場合（オーバーローン）では、債権者の抵当権を解除できないため、リースバックを利用できない可能性があります。初めに条件をご確認ください。
リースバックは任意売却の代わりとなる選択肢ではなく、任意売却の手続きを進める中で、交渉次第でリースバックという手段を取れる可能性があるということが注意点です。リースバックを単体で利用したい場合は、住宅ローンの代位弁済が行われる前に契約を済ませる必要があります。リースバックを利用する場合は、任意売却で不動産を売却後にリースバック会社とその不動産の賃貸借契約を結びます。
リースバックは買戻しができるのも魅力です。一時的に経済事情が悪化し自宅等を売却するものの、今後、資金事情が回復する可能性があるのであれば、買戻しが可能なリースバックを検討する価値があります。
親子間売買という選択肢もある
物件を売却後も引っ越しをしないで同じ家に住み続けられる方法としてはほかに、親子間売買があります。親子間売買とは、所有者が親や子供に不動産を売却することで、親や子供以外の親族へ売却する場合は「親族間売買」と呼びます。
自宅の親子間売買は一般的な不動産売買と大きな違いはありませんが、買主が住宅ローンなどを活用して資金の調達を予定している場合は注意が必要です。親子間での売買に対して融資を行う金融機関が少ないため利用可能な住宅ローンは限られ、ノンバンク（銀行以外の金融機関）を利用することも。一方で不動産担保ローンであれば、融資を受けられる可能性があります。
また、「3,000万円の特別控除」など自宅の売却で譲渡益が出た場合に売主に適用される税金の特例は、親子間売買では適用されません。
なお、親子間の売買価格が実勢価格と比べてあまりにも安い場合、贈与とみなされ贈与税が発生する恐れがあります。査定サイトなどで机上査定を依頼したり、周辺の類似物件の相場を調べたりして、適正な価格で取引することが大切です。
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リースバックとは？メリット・デメリットと注意したいトラブル例
任意売却とリースバックを組み合わせるときの注意点
任意売却とリースバックを組み合わせれば、住宅ローンの心配から解放され引き続きマイホームに住むことができますが、注意する点もあります。
債権者から承諾を得られない場合はリースバックができない
任意売却の大前提として、抵当権抹消のためすべての債権者の同意が必要です。金融機関などの債権者から任意売却の承認を得られなければ、リースバックの利用もできなくなります。何らかの方法で住宅ローンの返済ができない場合は、競売の手続きへとすすみます。
ただし、リースバックでの買取金額がローン残債を上回る場合は残債部分は全額返済がなされるため、特別な事情がない限りは債権者からの同意は得られやすいです。
一生住み続けられないケースもある
リースバックを「契約期間の定めがある契約」である定期借家契約で結んだ場合、契約期間終了後に引っ越しが必要となります。定期借家契約では原則、契約期間が終了した後に更新ができません。ずっと同じ家に住み続けたい場合は、普通借家契約を締結するのが望ましいです。
売却額が任意売却よりも下がる可能性がある
任意売却に比べ、リースバックによる売却額は市場相場よりも低くなる傾向にあるため、通常通りの任意売却を行ったほうが、売却額が高くなるケースがあります。
任意売却とリースバックの組み合わせなら一建設にお任せ
住宅ローンの問題を解決するため、任意売却で自宅を売り、その後リースバックで住み続けるというように組み合わせる方法があります。
一建設の「リースバックプラス」の特徴
一建設の「リースバックプラス」は、「ローンの解消」や「資金調達」、固定資産税などの支払いが無くなることによる「住宅費の軽減」効果に加え、将来の暮らしを積極的に築いていくためのさまざまなサービスがプラスされており、ライフサイクルの変化に対応しやすい、新しいリースバックです。
標準プランと定期プランの２種類がありますが、両プランに共通のサービスとして、新築への住み替え、賃貸借契約締結時の敷金・礼金・仲介手数料・更新料不要、より快適で安心な生活のためのライフサポートなどがあります。ライフサポートの一例としては、65歳以上でお一人住まいの方に毎日電話をするサービスなど。
選べる2つのプラン
標準プラン
短期的に買い戻しの予定が無いご家族、ずっと同じ住環境をご希望のご家族に適したプランです。普通賃貸借契約でいつまでも住み続けられ、賃貸期間中最短でも10年間は、ご自宅の再購入価格が下がっていく業界初（※）のサービスを備えています。（※1 2020年2月時点）
子どもの学区を変えたくない、将来的には自宅を買い戻したい、といった方向けのプランです。
定期プラン
早期に買い戻すご予定の方や、とにかく賃料を抑えたい方、一時的な資金調達などに適したプランです。1年～5年の期間を定めた定期借家契約となります。期間を定めていただくことで、暮らしのリスタートを手厚くサポート。最大1年間賃料がかからず、自宅売却資金を経営再建資金や生活資金としてご利用いただけます。また退去後に売却益が出た場合、利益の一部を還元（キャッシュバック）するサービスも。
長年事業を営んできた場所で営業を続けたい、月々の住宅ローンの支払いを軽くしたいといった方におすすめのプランです。
住宅ローン返済のお悩みは早めに対処しましょう
十分に準備をしていても、老後に想定外の出費が続くこともあります。住宅ローンの延滞が続き返済ができないときは、通常の不動産売却や買取のほかに、任意売却、リースバック、両方の組み合わせという選択肢があります。それぞれメリット・デメリットや利用するための条件などがありますが、任意売却は、強制的に不動産の売却が進められる競売と比べて、所有者の意思を反映しつつ無理のない条件で売却できるのが特徴です。任意売却は、競売の応札が始まる前に手続きを開始する必要があります。債権者との交渉など通常の売却とは違う点もあるため、早めに弁護士ら専門家や、任意売却が得意な実績のある会社へ相談しましょう。リースバックについての疑問や質問などは、一建設にお気軽にお問合せください。資料請求や無料のお試し査定もございます。
