老後にマイホームを所有し続けると、いずれ相続のタイミングが訪れたとき、親族に負担をかけることがあります。介護施設や老人ホームへの入所を希望し、すでにマイホームを手放すことを検討している方もいらっしゃるでしょう。
このような事情から、老後に持ち家を売却して賃貸物件に引っ越す場合、どのようなメリットとリスクがあるのでしょうか。ここでは、高齢者が賃貸物件を選ぶときのポイントや、老後に「リースバックを活用する」という選択肢についてお伝えしていきます。
INDEX
老後に賃貸物件で暮らす人の割合
昔に比べて、マイホームとしていずれは一戸建てを購入したい、といった持ち家にこだわらない賃貸派が増えているように感じますが、高齢者の現状はどうか見てみましょう。
内閣府が発表した「令和2年版高齢社会白書」によると、65歳以上の方のいる主世帯のうち、82.1％が持ち家に居住しているという結果で、賃貸物件で暮らす方はおおよそ2割ということです。賃貸物件の内訳は、6.5％が公営・都市再生機構（UR）、11.1％が民営借家。
65歳以上の単身主世帯の持ち家の割合は66.2％となり、賃貸居住は公営・都市再生機構と民営借家を合わせて33.3％。
単身は主世帯総数に比べ持ち家の割合は低いですが、65歳以上の方全体としてはまだまだ持ち家比率が高いことが分かります。
老後に持ち家を売却して賃貸物件で暮らすメリットとは？
老後に発生するお金の負担を減らしたり、相続トラブルを避けたりするために、賃貸という選択肢があります。まずは、老後に賃貸物件で暮らすメリットをお伝えします。
固定資産税や都市計画税がかからなくなる
賃貸物件で暮らすと、固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がなくなります。そもそも、固定資産税や都市計画税は持ち家や土地に対して課税される税金で賃貸物件は課税対象ではありません。また分譲マンションで暮らす際には毎月の修繕積立金が、戸建て住宅の場合も維持費が発生しますが賃貸物件では不要ですので、定年後に収入が減る中、出費を減らし金銭面での負担を抑えられる場合があります。
住居に対する相続トラブルが発生しない
賃貸物件で暮らすと、相続トラブルを避けやすいのがメリットです。通常、持ち家や土地の所有者が亡くなると、配偶者や子どもなどに不動産を相続します。このとき、相続人に対して多額の相続税が発生する可能性があるのです。また、相続人が複数いる場合には、遺産の分配が問題となり親族間のトラブルに発展するケースも珍しくありません。
それに対して、賃貸物件は相続の対象にはならず、相続税も発生しないのが持ち家との違いです。所有者が亡くなっても、物件の名義変更や再契約の手続きを行えば、配偶者や子どもが同じ家に住み続けられます。高齢者が不動産を所有し続けた場合、自分が亡くなった後の親族に与える影響を考慮して、賃貸物件での暮らしを選択する方もいます。
家族構成に合わせて住まいを選べる
賃貸物件の場合、ライフステージの変化に伴い家族構成が変わっても、その時の状況に合わせて住み替えがたやすいという利点があります。持ち家の場合、子どもが独立して家を出ると空き部屋が発生し、誰もいないのに掃除が必要になるなど、管理の手間がかかります。賃貸では家族の人数に合わせて間取りを選びやすく引っ越しも持ち家に比べると手間がかかりません。
バリアフリーに対応しやすい
高齢化に伴い住宅のバリアフリー化が必要になった際に、持ち家の場合は自費で工事をするためリノベーションの費用がかかりますし、構造上、対応できない場合があるかもしれません。賃貸物件でバリアフリー設備が整った住宅もありますので、そういった物件を選べば、より安全で快適な生活が送れるでしょう。
老後に賃貸物件で暮らすリスク
居住し続ける間は家賃がかかる
持ち家に住む場合、住宅ローン返済が完了していれば、毎月の住居費の支払いが少なくなります。それに対して、賃貸住宅は住み続ける限り一生家賃を支払う必要があるため注意が必要です。特に定年退職後は所得が減る方が多いため、年金や退職金あるいは貯蓄を住居費に充てる可能性も考慮しておきましょう。金額によっては、老後の生活資金が不足するおそれもあります。毎月の家賃の支払いが発生するのは、老後のライフスタイルにおいてひとつのリスクといえるでしょう。
住み替えがしにくくなる
高齢者になってから賃貸物件への引っ越しを検討すると、入居審査に通りにくくなるリスクがあります。安定収入がない世帯に対しては、家賃保証会社や貸主が契約を拒否するケースも珍しくありません。家賃の負担を抑えるために引っ越しを希望しても、新しい住居が見つからなければ、高い家賃を支払い続けることになります。生活が困窮し、家賃を支払えなくなれば、いずれ退去を迫られるでしょう。高齢者は住み替えしにくいのがデメリットです。
老後に暮らす賃貸物件を選ぶポイント
「人生100年時代」などと言いますが、充実したセカンドライフを過ごすために安心して暮らせる物件を選ぶポイントをいくつか見てみましょう。
バリアフリーに配慮された物件を選ぶ
まずはバリアフリーに対応した住宅を選ぶことが日々の暮らしの安心感につながります。具体的には、段差が少ない設計になっている、廊下や階段・トイレなどに手すりが付いている、車いすでも出入りできる大きなエレベーターが付いている、などバリアフリー対応の賃貸マンションも増えています。
理想の老後を実現しやすい物件を選ぶ
これから先どのような生活を送りたいかを考え、それを実現できる住まいを選ぶのもポイントです。例えば、多少不便でも自然豊かな場所でのんびり過ごしたいのか、老後もアクティブに動き回りたいのかにより、住むエリアが変わってきます。今後の人生設計での優先事項に合った物件の選択肢が広いのも賃貸物件のメリットです。
医療福祉施設が近い物件を選ぶ
年を重ねると健康に不安が出ることも多くなるでしょう。家の近くにかかりつけの病院・医院があると万が一体調が悪くなった場合でも安心です。引っ越しに伴い病院を変える場合は紹介状を取得しておくと、新しい病院でもスムーズに診療してもらいやすくなります。
老後に持ち家を売却するならリースバックの活用がおすすめ
リースバックとは
リースバックとは、自宅を不動産会社などへ売却し、その後も賃貸という形で同じ家に住み続けられる不動産取引のことです。よく似た商品であるリバースモーゲージとは違い、自宅を売却して得た資金は使い道に制限がなく、老後資金として自由にお使いいただけます。夫婦の生活費や医療費などの備えにすることも可能です。また、持ち家を現金化しておけば、複数の相続人がいても資産を分配しやすくなります。賃貸であるため、固定資産税や都市計画税などの税金の負担はありません。
リースバックを活用すれば老後に賃貸で暮らせる！
老後に持ち家を売却して、賃貸物件で暮らすための情報をお伝えしました。賃貸物件は固定資産税や都市計画税の課税対象外で、分譲マンションでは必要となる修繕積立金などが不要で、住宅にまつわる相続トラブルが発生しにくいのがメリットです。一方で、賃貸物件で暮らすと毎月の家賃・管理費がかかり、高齢を理由に住み替えがしにくくなるデメリットがあります。
そんな老後のリスクに備えつつ持ち家を売却するなら、一建設の「リースバックプラス」がおすすめです。リースバックを活用して老後資金を調達し、住み慣れたご自宅に賃貸で住み続けてはいかがでしょうか？
