リースバックは持ち家を売却し、まとまった資金を手に入れつつ、賃貸契約をし住み慣れた家に住み続けることができる手法です。リースバックはリースバック業者が買主となるケースが多いため仲介手数料がかからないのが一般的ですが、ほかにどんな費用が発生するのか気になっている方は多いのではないでしょうか。本記事ではリースバックで不動産売却を行う際に知っておきたいポイントと、発生する費用や税金についてご紹介します。
リースバックとは？
リースバックとは、住宅を売却した後も同じ家に賃貸契約のもと住み続けることができる手段のことを言います。自宅を持ち続けることが困難な状況でも、同じ家で暮らし続けられるため、相続への不安や資金の調達が心配な場合などに検討されています。
リースバックのメリットやデメリットについては以下の記事をご覧ください。
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リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説
リースバック利用時に仲介手数料は発生する？
リースバックを利用する場合、相手方として主に考えられるのは、不動産会社等が経営するリースバック会社となります。この場合、買主はリースバック会社であり、売却後に家賃を支払う相手もリースバック会社となります。したがって、一般的な「仲介」とは違い、仲介手数料が発生しないのが基本です。
リースバックの不動産売却時に発生する費用
リースバックで不動産を売却する時には、以下の費用が発生します。具体的に見ていきましょう。
印紙税
リースバック会社との不動産売買契約において、契約書に貼付する印紙代です。不動産の売買契約書は、課税文書となっており、印紙を貼らなければならないというルールがあります。印紙代は、売買代金によって変わり、売買代金が多ければ多いほど印紙代も高くなります。
| 契約書に記載される売買金額 | 本則 | 軽減税率(2024年3月末まで) |
|---|---|---|
| ～1万円未満 | 200円 | 非課税 |
| 1万円～10万円 | 200円 | 200円 |
| 10万円超～50万円 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超～10億円 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円超～50億円 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
抵当権抹消に係る費用
抵当権とは、住宅ローンを借りる時に、購入する土地と建物に対して金融機関が設定する権利のことで、もし住宅ローンが支払えなくなった時に担保となり、金融機関は建物や土地を差し押さえることができます。
住宅ローンを払い終えた段階で抵当権抹消の手続きを行うこととなりますが、まだ住宅ローンが残っている状態でリースバック（売却）するには、引き渡し時に住宅ローンの残りを一括で返済し、抵当権の抹消を行うこととなります。
この手続きの費用としては、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」がかかります。抵当権抹消の登録免許税については、不動産1つにつき1,000円が発生し、建物と土地それぞれに登録免許税がかかります。
司法書士手数料はおおよそ2万円程度です。
譲渡益課税
リースバックをした際に、譲渡益が発生した場合、この利益に対して所得税や住民税、復興特別所得税が発生します。この税金のことを、譲渡益課税と呼びます。
譲渡益の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得(譲渡益)＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
- 譲渡価格…売却額
- 取得費…土地の購入額と、減価償却費を控除した建物の購入額の合計
- 譲渡費用…売却に直接要する費用
しかし、マイホームの売却（リースバック）では、3,000万円特別控除という特例が利用できるため、多くの場合は譲渡益がゼロ(マイナスも含む)となり、税金は発生しません。購入時よりも3,000万円以上の高値で売れることはまずないと考えると、基本的には譲渡所得税は発生しないのが一般的です。念のため、3,000万円特別控除を利用した場合の譲渡益の計算式も見ておきましょう。
譲渡所得(譲渡益)＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－3,000万円
ここで注意が必要なのは、取得費が不明の場合です。購入時に交わした売買契約書を紛失し取得費が分からない場合、概算取得費という指標のもと金額が計算されます。概算取得費は譲渡価格の5％として計算され、この額がさほど大きくないことから、譲渡所得がプラスとなるケースもあります。この場合は、事前に税理士に相談することをおすすめします。
参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
リースバックの相談・お問い合わせは一建設へ
一建設株式会社の「リースバックプラス+」は、特別な仕組みを取り入れています。「リースバックプラス+」には2つのプランがあり、売主の方のニーズに応じて最適な方法でリースバックが活用できるようになっています。
まず、「標準プラン」では、売却後の賃貸契約において、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みとなっており、これは業界初の試みです。
そして、「定期プラン」は、早期の買い戻しを計画している方にとって便利なプランとなっており、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。
その他にも、売却金の一部を敷金に充てて賃料を減額するサービスや、賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能になるなど、一建設株式会社ならではの特典もあり、将来設計に合わせて選択肢が多いのも特徴です。
まとめ
リースバックは、まだあまり広く知られていない手段ですが、住宅ローンの支払いが難しくなったり一時的にまとまったお金が必要になったりした場合でも、住み慣れた家で暮らし続けることができることから、今後ますます注目されることでしょう。基本的に、個人で手続きを行うことは困難なため、リースバック会社をとおして行っていくこととなりますが、信頼できる会社かどうか見極めることも重要になります。ぜひ、リースバックを検討の際は、充実したプランを用意している一建設株式会社の「リースバックプラス+」をご検討ください。
