マンションの売却方法を比較しよう！不動産を現金化する選択肢

マンションを売却したいときは、一体どのような方法を選べば良いのでしょうか。マンション売却には、「不動産仲介」や「不動産買取」などの選択肢があります。ほかにも、事情があって「任意売却」を選択する場合もあるでしょう。不動産を現金化するために、ご自身の状況に合った方法をお選びください。

ここでは、代表的なマンション売却の方法に加えて、資金調達の手段として「リースバック」や「リバースモーゲージ」についてもご紹介していきます。幅広い選択肢を比較検討してみましょう。

マンション売却の主な目的

マンション売却は、どんな目的で検討する方が多いのでしょうか。まずは、よくあるマンション売却の目的や利用シーンなどをご紹介します。ご自身の状況と似ているケースがあればぜひ参考にしてみてください。

住宅の住み替え

ライフスタイルの変化が理由で住宅の住み替えを検討し、お住まいのマンションを売却する方が多くいらっしゃいます。たとえば、子どもが生まれて家族が増えたため広い家に住み替えたり、通勤の負担を減らすため勤務先に近いエリアに引っ越したりするのは、その一例です。ほかにも、ご両親の介護のためや、高齢期に適した安全な住まいで暮らすために、マンションを売却するケースも少なくありません。

また、住宅ローン控除の適用期間を考慮して、居住を始めてから10年以降のタイミングで住み替えを検討する方もいます。建物の維持管理に使われる修繕積立金が増額される予定であれば、増額前に住み替えをしたほうが出費を抑えやすくなるでしょう。このように、住み替えに適したタイミングに差し掛かったとき、マンション売却に踏み切るというのもひとつの方法です。

資金調達

事情があってまとまったお金が必要なとき、資金調達の手段のひとつとしてマンション売却を選択する方もいます。特に、年金収入のみで生活を支えるのが難しいシニア世代は、ゆとりある暮らしを続けるために十分な資金を確保しなければなりません。所有している不動産を資金源として活用する選択肢がありますが、高齢者は賃貸住宅への入居が難しいのが注意しておきたいポイントです。

自営業者や経営者が、マンション売却で調達した資金を事業に投資する方法もあります。事業資金の調達方法には、補助金や助成金の申請、金融機関からの借り入れなどが挙げられますが、いずれも条件に当てはまらなければ利用できません。マンション売却ならまとまった資金を調達しやすいでしょう。一方で、自宅の売却後は退去と引っ越しの負担がかかるため、その後の生活を考慮する必要があります。

住宅ローンの返済

住宅ローンの返済が厳しいときは、まず家計の見直しや住宅ローンの借り換えなどの対策が採られます。しかし、これらで対処できない状況にあるときは、マンションを売却する選択肢も視野に入れる必要があるでしょう。マンションの売却価格で住宅ローンの残債を完済できれば、その後は返済を滞納する心配がなくなります。家計が破綻する前に、できるだけ早い段階で検討することが大切です。

一方で、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態は、「オーバーローン」と呼ばれます。たとえオーバーローンであっても、ほかに残債を完済するための資金を用意できれば、通常通りマンションの売却が可能です。それに対して、オーバーローンでかつ通常の売却ができない場合には、任意売却を検討することがあります。残債や資金の状況に応じて、適切な方法をお選びください。

代表的なマンションの売却方法

不動産仲介

不動産仲介の特徴

不動産仲介とは、マンション売却のために不動産会社と媒介契約を結び、販売活動のサポートを受ける方法です。買主は主に個人の購入希望者であり、取引が成立した場合には不動産会社へ仲介手数料を支払います。不動産仲介を利用すると、不動産情報サイトやチラシへの広告掲載のほか、交渉や契約手続きに至るまで幅広い支援を受けられます。媒介契約には種類があり、それぞれサポートの内容が異なるため、ご自身の状況に応じて適切な契約方法を選ぶことが大切です。

媒介契約の種類

不動産会社と締結する媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という３種類があります。このうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、契約する不動産会社を1社に絞り込む必要があります。さらに専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけて売却することができません。一方で、一般媒介契約は不動産会社によるREINS（レインズ）への登録が任意となっており、強制力がないのが特徴です。このように、売主の自由度や売却活動で受けられるサポートの度合いを比較しながら、もっとも希望に合う契約方法を選びましょう。

不動産仲介のメリット

不動産仲介では、不動産買取と比べて高額でマンションの売却が期待できます。不動産をより高額で売却したいときに適した方法です。また、不動産会社のサポートを受けられるため、売却活動をスムーズに進めやすいというメリットもあります。売り出し価格の決め方や、売れやすい広告方法など、プロの視点からアドバイスを受けられるため安心です。買主との交渉に協力してもらえば、トラブルを防ぎやすくなります。

不動産仲介のデメリット

不動産仲介は、マンション売却のスケジュールの見通しが立ちにくい傾向にあります。一般的には、1～3カ月で買主が見つかるといわれますが、期間はあくまで目安です。場合によっては売却に難航するケースもあり、現金化までに時間がかかる可能性があります。また、売却活動で内覧に対応したり、瑕疵担保責任を負ったりと、売主に少なからず負担がかかるのもデメリットといえるでしょう。

不動産買取

不動産買取の特徴

不動産買取とは、マンションを不動産会社に買い取ってもらう方法です。不動産会社が買主であるため、売却価格の交渉が成立すれば、物件の速やかな現金化が期待できます。個人の買主と取引をする必要がないことから、内覧や広告掲載をはじめとした売却活動が不要で、かつ仲介手数料が発生しません。売却前のリフォームやリノベーションは不動産会社が行うため、売主は費用を負担しなくて済みます。ただし、その分市場相場よりも売却価格が低くなる傾向にある点を考慮しましょう。

不動産買取のメリット

不動産買取では、マンションを短期間で確実に売却しやすいというメリットがあります。不動産会社との交渉が問題なく成立すれば、早くて1週間程度で売却を完了させられます。さらには、買主が不動産会社であることから、売主のリスクが少ないのも魅力です。売却活動が不要であるためプライバシーを守りやすく、瑕疵担保責任を負う必要もありません。マンションを安心して売却しやすいのも大きなメリットです。

不動産買取のデメリット

不動産買取でマンションを売却すると、売却価格は相場よりも3割ほど安い金額がつけられます。できるだけ高額での売却を希望する場合は、不動産仲介で買主を探したほうが良いでしょう。また、短期間で高額な売却が期待できるマンションは、不動産買取を選択すると不利な取引になる可能性があります。新築や築年数の浅い物件、立地条件の良い物件などは、より有利な売却方法をお選びください。

任意売却

任意売却の特徴

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難なとき、債権者の合意を得てマンションを売却する方法です。市場相場に近い金額での売却が期待でき、売却代金の一部は住宅ローンの返済に充てられます。不動産会社に任意売却の依頼をすると、金融機関との交渉が行われ、成立すれば不動産の売却価格や返済計画などの条件に許可をもらえます。一方で、任意売却を行わずに住宅ローンを滞納すると、最終的に自宅が競売にかけられ、強制退去する流れになるため注意が必要です。

任意売却のメリット

任意売却は、競売と比べて債務者の負担が少ないのがメリットです。マンションは高額での売却が期待できるため、返済時に残債をより多く減らしやすくなります。また、一般的な仲介売却と近い形で売却活動を行うことで、経済的な事情を周囲に知られにくいのもメリットでしょう。金融機関との交渉が無事に成立すれば、退去にともなう引っ越しや残債の返済を無理のない計画のもとで行えます。

任意売却のデメリット

任意売却を行うためには債権者の合意が必須です。そのため、条件や不動産会社の実力によっては金融機関から任意売却を認めてもらえず、交渉を成立させられないおそれがあります。競売が迫ると交渉の時間を十分に確保するのが難しくなるため、できるだけ余裕をもって任意売却の判断をすることが大切です。また、任意売却の実績が豊富な信頼できる不動産会社を探す必要があるでしょう。

マンション売却の注意点

マンション売却で注意しておきたいポイントをご紹介します。初めての売却では不明点や疑問点も少なからずあるでしょう。信頼できる不動産会社を選び、マンション売却を成功させるためにご一読ください。

あらかじめ相場を確認しておく

マンション売却の準備でまず取り組みたいのは、周辺地域の市場相場の確認です。相場は地域や時期などの条件によって変動します。特に、不動産仲介を検討している方は売り出し価格の設定がマンションの売れ行きを左右するためご注意ください。また、不動産会社の査定額が適正であるか判断するためにも役立ちます。不動産情報サイトで条件の近い物件の価格を調査し、相場をチェックしておきましょう。

複数社に査定依頼をする

マンション売却では、複数社に査定を依頼して、比較検討したうえで不動産会社を絞り込むことが大切です。査定額は高すぎず低すぎず、相場と近い適正価格であると良いでしょう。気になる点があれば、査定額の根拠を訊ねるのもひとつの手です。また、査定額に加えて担当者との相性もご確認ください。不動産売却を成功させるためには、担当者とコミュニケーションを取り協力関係を作ることが大切です。

マンション売却と併せて検討したい選択肢

リースバック

リースバックの特徴

リースバックとは、マンションを売却すると同時に賃貸住宅として住み続ける方法です。物件の買主となるのは不動産会社や投資家が一般的で、売却が完了したらこの買主と売主が賃貸借契約を結びます。その後は月々の家賃を支払いながら売却したマンションに住み続けるという仕組みです。一般的な不動産仲介や不動産買取では、マンションの売却後に売主が退去することになります。だからこそ、自宅に住み続けながら売却による資金調達ができるのは、リースバックならではの特徴といえるでしょう。

リースバックに向いているケース

リースバックが適しているのは、速やかにまとまった資金が必要なケースです。たとえば、事業資金や老後資金を調達するためにリースバックを活用する方もいます。リースバックは資金用途が自由であるため、事業資金や投資のほか、老後資金や教育費としても利用可能です。さらに、リースバックは任意売却と組み合わせて利用できるため、住宅ローンの返済が難しいときの対策としても検討できます。引き続き同じマンションに住み続け、売却の事実を周囲の方へ内密にしたい場合にも有効です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージとは、不動産を担保に融資を受ける方法です。シニア層向けの金融商品であり、借り入れたお金は契約者の死亡後に不動産の売却代金から返済されます。生前は利息以外の返済義務がない場合が多く、老後資金の調達先として注目されています。ただし、リバースモーゲージは基本的に一戸建てを対象としており、マンションでも利用できる商品は限られています。また、資金用途は主に老後資金に限られているため、事業資金の調達や投資が目的の方には適していません。

リバースモーゲージに向いているケース

シニア層向けの金融商品であるリバースモーゲージは、老後資金の調達に向いています。特に、持ち家はあるものの年金収入のみで生活を支えるのが難しい方は、リバースモーゲージを活用しやすいでしょう。一般的な金融商品とは異なり、シニア層向けに設計されているため、収入要件がそれほど厳しくないのが特徴です。多くの場合、資金用途が定められていますが、生活資金のほかにも旅行などのレクリエーションや自宅のリフォームなども範囲に含まれ、老後生活の幅広いシーンで役立てられます。

買取保証

買取保証の特徴

買取保証とは、不動産仲介と不動産買取を組み合わせた方法です。決められた期間内に不動産仲介で売却活動を行い、万が一マンションが売れ残ってしまったら、その後は不動産買取に切り替えができます。通常の不動産仲介では、物件が売れ残るリスクがあります。一方で、不動産買取では物件の売却価格が低くなるのが難点です。買取保証を利用すれば、期日までに市場相場で売却できる可能性があり、かつ最終的には不動産会社に買い取ってもらえるため売れ残りのリスクを避けられます。

買取保証に向いているケース

買取保証は、マンションの売却活動をする期間にやや余裕があり、かつ売却完了までの期限があるケースに適しています。たとえば、新居への入居やお子さんの進学をはじめとした、タイミングに合わせた住み替えはその一例です。不動産仲介で買主を見つけられれば、より高額での売却が期待できるでしょう。また、買取保証は物件の引き渡しの予定を調整しやすいため、新居入居前に仮住まいへの引っ越しを避けたい方にも適しています。引っ越しの負担や出費を抑えながら住み替えの準備を進めましょう。

自分に合ったマンションの売却方法を見つけましょう

今回は、マンションの売却方法に加えて、不動産を現金化する方法をご紹介しました。マンションを売却する方法としては、代表的な「不動産仲介」と「不動産買取」のほかに、「任意売却」があります。また、不動産を活用した資金調達方法として、「リースバック」や「リバースモーゲージ」という選択肢も挙げられます。まとまった資金が必要なときは、売却と賃貸借契約を同時に進めるリースバックも視野に入れてみてはいかがでしょうか。ご自身の状況に合わせて、適切な売却方法を見つけましょう。