マンション買取とは？メリット・デメリットと取引の流れ、注意点

中古マンションを売却する方法のうち、不動産会社が買主となるものを「買取」と呼びます。買取は速やかな売却が期待できるのが特徴です。今回は、そんな不動産買取の基礎知識や、手続きの流れ、メリットやデメリット、必要な費用についてお伝えしていきます。また、買取を利用するときに注意しておきたいポイントや買取に向いているマンションの条件も指南。マンション買取を検討する際はぜひ参考にしてください。

マンション買取の基礎知識

まずは、中古マンション買取の基本的な情報をご紹介します。買取は、不動産会社に物件を売却する方法です。よく比較される仲介との違いを理解し、希望に合う売却方法をお選びください。

マンション買取とは？

中古マンションを売却する方法のひとつに「買取」が挙げられます。買取では、不動産会社に対して物件を売却します。つまり、不動産会社が買主となるのが特徴です。不動産会社との交渉を成立させれば売買契約が完了するため、買い手を確実に見つけやすく、速やかな売却が期待できます。その一方で、買取サービスでは相場よりも売却価格が低くなりやすい点に注意が必要です。中古マンションの売却では、買取のほかに「仲介」という方法があります。買取と仲介の特徴を比較したうえで、条件に合う方法をお選びください。

買取と仲介の違い

中古マンションの売却方法である買取と仲介。そんな買取と仲介の大きな違いとして挙げられるのは、物件の買主が誰になるのかです。買取では不動産会社が買主となりますが、仲介では主に個人が買主となります。個人の買主を探すためには、広告掲載や内覧対応といった売却活動が必要です。

また、物件の売却にかかる期間にも違いがあります。買取では不動産会社との交渉のみで速やかな売却が期待できますが、仲介では個人の買主を一から探すため売却に時間がかかります。加えて、仲介では不動産会社に支払う仲介手数料が発生するのも異なる点です。

物件の価格については、買取の場合は査定価格が相場よりも安くなりやすいのに対して、仲介の場合は相場に近い市場価格での売却が期待できます。このように、仲介は買取と比べて売却完了までの時間と手間がかかりますが、その分買取よりも高額で物件を売却しやすいのが特徴です。

マンション買取を利用するケース

不動産売却の方法である買取は、具体的にどのような方に適しているのでしょうか。ここでは、マンション買取を利用するとき、一般的によくあるケースをご紹介します。

たとえば、住宅の買い替えで新しい家が決まっており、二重ローンの状態を避けるためにマンション買取を利用する方もいます。また、築年数の古いマンションにお住まいで、建て替えが必要となる前に確実に家を手放したい場合にも、マンション買取が便利です。転勤で遠い土地に引っ越すことになり、内見などの販売活動に対応できないといった事情から、マンション買取を選択する方も少なくありません。

マンション買取は、買い手を確実に見つけたい場合や、期限までに売却したい場合に適しています。また、例えば遠方のご実家の売却など自分で販売活動ができない場合の選択肢としてもおすすめです。

買取保証について

不動産の買取と仲介の特徴を兼ね備えた「買取保証」という売却方法があります。買取保証では、決められた期間内に仲介での売却活動を行い、期限を過ぎても物件が販売できない場合は不動産会社の買取を利用します。買取保証のサービスを利用すれば、物件を高額で売却できる可能性があるうえに、期限までに確実に買い手を確保しやすくなります。不動産会社のなかには買取保証に対応している業者もあるため、買取と仲介と併せて選択肢のひとつとして検討してはいかがでしょうか。

マンション買取の流れ

マンション買取は、不動産の速やかな売却が期待できるのが特徴です。実際に買取を利用したら、どのような流れで取引が進むのでしょうか。ここでは、査定から引き渡しまでの流れをお伝えします。

STEP1：事前準備

また、買取査定を依頼する不動産会社の選定も行います。インターネットで不動産会社のホームページを調べたり、近隣にある店舗へ足を運び相談をしたり、候補となる不動産会社を絞り込みましょう。マンション買取は不動産会社と直接の取引であるため、信頼できる業者を見つけることが大切です。

STEP2：査定依頼

次に、不動産会社へ査定依頼を行います。査定方法には、簡易的な「机上査定」と詳細な「訪問査定」の2種類があります。不動産会社の候補が多いときは、まず複数社に机上査定を依頼し、査定結果をもとに候補を絞り込むと良いでしょう。最終的には訪問査定を行い、詳細な査定額で比較してください。

STEP3：交渉と打ち合わせ

不動産会社が提出した査定額をもとに、交渉や打ち合わせを行います。査定額に納得できないときは、価格交渉をしても構いません。また、引き渡し時の処分費用や決済時期といった、売却の条件についても確認しておきましょう。契約前に十分な交渉と打ち合わせを行うとトラブルを防ぎやすくなります。

STEP4：売買契約の締結

不動産会社が提示した買取価格に納得し、買取条件について了承できたら、売買契約の締結へと進みます。契約締結後は交渉ができなくなるため、売買契約書の内容にはきちんと目を通しておきましょう。また、手続きの当日までに必要書類を揃え、準備を済ませておくことも大切です。

STEP5：決済と引き渡し

売買契約の締結が完了したら、最後に物件の決済と引き渡しが行われます。中古マンションに住宅ローンの残債がある場合は、さらに抵当権の抹消手続きを行う必要があります。入金確認後、不動産会社へ物件の鍵を渡したら、マンションの買取手続きは完了です。

マンション買取のメリット

プライバシーに配慮して売却しやすい

マンション買取では、不動産会社が買主となるため、個人の買主を探す場合のように広告掲載や内覧を行う必要がありません。不動産情報サイトへの登録やチラシのポスティングは不要です。そのため、近隣にお住まいの方に売却の事実を内密にしやすいのがメリットといえます。また、時間と手間がかかる購入希望者への内覧対応は、売主の負担になりがちです。プライバシーの観点から心理的に抵抗を感じる方もいます。買取であれば、不動産会社の関係者が現地調査を数回程度行うのみで済みます。

売却を計画通りに進められる

マンション買取は短期間で物件を売却できるのが魅力です。すでに買主が決定したうえで取引が進むため、おおよそ数週間で手続きが完了します。物件を速やかに現金化したい方にも適した売却方法です。それに対して、仲介では売却までに2～3カ月かかり、場合によってはさらに期間が長引く可能性があります。買取は計画通りに売却を進められ、スケジュール管理をしやすいのがメリットといえるでしょう。マンションの売却後に引っ越しを控えているときも、売却活動の影響で予定が変わる心配がありません。

売却後のリスク回避につながる

個人の買主に中古マンションを売却するとき、売主は「瑕疵担保責任」を負います。瑕疵担保責任とは、マンションの売却後に何らかの欠陥が発見された場合、売主が責任を負うというものです。売主が把握していない隠れた瑕疵に対しても責任を取る必要があり、修繕費用を負担しなければなりません。一方で、マンション買取では不動産会社が買主であるため、売主の瑕疵担保責任は免責となります。

また、マンション買取では物件の設備修復も不要です。不動産会社は老朽化の度合いや不具合などを把握したうえで物件を購入するため、売却前に売主の負担で修復せずに済みます。築年数が経過した物件や、古い設備が残っている物件であれば、修復費用の大幅なコストカットが期待できるでしょう。売却後のトラブルやクレームを避け、リスク回避がしやすいのも買取のメリットです。

マンション買取のデメリット

不利な取引になる場合がある

マンション買取は物件が売れ残る心配がなく、確実に売却しやすいのが特徴です。その一方で、仲介でも問題なく売却できると考えられる物件に関しては、売主にとって不利な取引になる可能性があります。物件の条件によっては仲介を選んだほうがより多くの利益をあげられるかもしれません。

たとえば、築年数が浅く比較的新しいマンションや人気エリアに位置する立地に恵まれたマンションは、高額での売却が期待できるため買取では不利になる可能性があります。また、設備が新しくリフォームの必要がないマンションは、設備修復が必要なマンションと比べて買取のメリットを実感しにくいといえるでしょう。

反対にいうと、築年数が経過した古いマンションや立地条件の良くないマンションのように、仲介売却で買い手がつきにくい物件には買取が適しています。マンション買取は仲介よりも売却価格が下がりやすい分、買取のメリットを十分に生かせる条件の物件かどうかを見極めることが大切です。

買取できない物件もある

マンション買取では、まれに不動産会社が買取できない物件もあります。そもそも、不動産会社は買い取った物件にリフォームやリノベーションを施し、再販して利益をあげるのを目的としています。仲介と比べて売却価格が低くなるのもそのためです。したがって、買取再販で利益をあげにくいと判断される物件は買取ができないことがあります。建物が老朽化しているにもかかわらず再建築ができない物件や、土地の状況などから商品化しにくい物件などは、成約できない可能性も考慮しておきましょう。

マンション買取のメリット

• プライバシーに配慮して売却しやすい
• 短期間で物件を売却できる
• 売却後のリスク回避につながる

マンション買取のデメリット

• 不利な取引になる場合がある
• 買取できない物件もある

マンション買取にかかる費用

マンション買取にかかる主な4つの費用

1. 印紙税
2. 登記費用
3. 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
4. 譲渡所得費用

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に貼付する印紙代のことです。納税する金額は取引額に応じて定められており、買取金額が1,000万円超～5,000万円以下なら1万円、5,000万円超～1億円なら3万円が必要となります。契約書は2部作成しますが、一般的には売主と買主の双方で負担するケースが多くなっています。

登記費用

登記費用は、銀行等の金融機関が保有している抵当権を抹消する登記にかかる費用です。不動産1つにつき1,000円がかかります。また、司法書士に登記を依頼する場合には、登記費用とは別に、報酬を支払う必要があります。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

マンションの住宅ローンがまだ残っているケースでは、繰り上げ返済を行う際に手数料が発生するおそれがあります。金額は金融機関によって異なり、無料から数万円程度まで条件はさまざまです。繰り上げ返済手数料の有無については、金融機関に確認しましょう。

譲渡所得費用

マンション買取によって譲渡益が発生した場合は、所得税や住民税が発生します。たとえば、5年超居住していたマンションの場合は、譲渡所得に対して15.315％の所得税と5％の住民税がかかります。一方で、5年以内なら所得税が30.63％、住民税が9％です。ただし、居住用の不動産を売却するケースでは、「3,000万円の特別控除の特例」が使用でき、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けられます。

マンション買取で注意したいポイント

最後に、マンション買取で信頼できる不動産会社を選び、より高額で物件を売却するために、注意しておきたいポイントをご紹介します。査定依頼をする前にぜひご一読ください。

Point

1. 売却価格の相場を知っておく
2. 査定では相見積もりをとる
3. 物件の引き渡しに関する契約内容を確認する
4. 高く売れやすい時期を選ぶ

売却価格の相場を知っておく

物件の売却は、人生の中でそうそうあるものではないため、不慣れな人は「最初に聞いた買取業者の言い値＝適切な金額」だと勘違いしてしまいがちです。場合によっては大損をする可能性もゼロではありません。
売却の前には、周辺エリアの相場をチェックしておきましょう。国土交通省の「土地総合情報システム」をチェックしてみるのもよいですし、民間の相場検索のサイトや無料査定サイトもあります。
相場を事前に把握しておくことで、適切な金額で売却し、後味の悪い思いをしないで済むでしょう。

査定では相見積もりをとる

物件の引き渡しに関する契約内容を確認する

契約内容によっては、空調や家具などの処分に費用がかさんでしまうケースがあります。後々後悔しないようにするためにも、以下の点をチェックしておくと安心です。

まず、「売却代金の決済日」と「物件の引き渡し日」が、自身の希望に合っているかを見ます。また、買取で修繕は基本的に不要ですが、契約書にも「現況での引き渡し（売主は修繕不要）」という内容が含まれているかを念のため確認しましょう。さらに、設備や家具の処置について、引き渡すのか、処分してから退去か、処分費用を支払って置いていけるのか、といった点を明確にしておく必要があります。

高く売れやすい時期を選ぶ

マンションをはじめとした不動産は、時期により価格が変動します。年度の変わり目で新生活を始める方が多い1～3月頃、社会人の異動や転勤が多い9～11月頃はほかの時期よりも高額での売却が期待できます。可能であれば、物件が高く売れやすい時期を狙って査定を依頼すると良いでしょう。

買取に向いているマンションの例

築年数30年以上の古いマンション

特に、旧耐震基準（1981年5月までの建築確認での基準）に当てはまる物件の場合、仲介では買い手がつきにくいのが現状です。なぜなら、万が一大地震が起こった際に被害が大きくなりやすく、買主が組む住宅ローンの金利も高くなるためです。
また、築年数が経っている（30年以上など）物件は、売却後配管設備などに何らかの欠陥が見つかる確率も少なくありません。仲介では、「瑕疵担保責任」によって売主が修繕費を負担することになります。あらかじめリスクを回避するためにも、築年数が経って老朽化が進んでいる物件は買取を依頼したほうがよいでしょう。

事故物件

事件や事故があった場合、仲介だと大幅に値引きされるか、長期間にわたって売れ残る危険性が高いと言えます。
また、売主は買主に「告知義務」があるため、事故物件であることを隠すことはできません。告知する事項を黙ったまま売却してしまうと、その後にトラブルとなってしまうことがあります。とはいえ、購入希望者に毎回事情を説明するのも大きなストレスとなるでしょう。
買い手が見つかりにくい物件は、買取業者に直接売却するのが得策でしょう。

部屋の状態が悪いマンション

ゴミ屋敷あるいはペットの多頭飼いなどにより、ひどい汚れや臭いがあると、仲介での売却は難しくなるでしょう。個人の場合、内覧時の印象が悪すぎて、住みたいとは思わないからです。
買取業者はクリーニングやリフォームを行った後の状態を想定して査定します。作業にかかる費用の分、売却価格は安くなってしまいますが、自分でリフォームしてから売却しても成功するとは限らないので、業者に任せるのが無難です。

上記のほか、マンションの築年数や状態によらず、何らかの理由で「今すぐ現金が必要だ」という場合にも買取がおすすめです。仲介だと半年以上待たなければいけない可能性もあり、いつ売却できるか断定できません。早い段階で物件を手放して現金化するケースでは、買取もしくは買取保証での売却が賢明な判断です。

マンション買取でスムーズかつ計画的に売却しましょう

マンション買取の基礎知識をお伝えしました。マンション買取は不動産会社が買主となるため、確実な売却が期待できるのが特徴です。売却価格はやや安くなる傾向にありますが、速やかに手続きを進めやすく、計画的に売却したい方に適しています。築年数が経過した古い物件に向いているため、中古マンションの売却をご検討中の方は、仲介と比較したうえでぜひご検討ください。