マンション売却に当たって、事前に物件の価格相場を調べておくと、損をせずに高く売れる可能性が高くなります。相場は不動産会社に査定額の見積もりを取ると分かりますが、自分で調べることもできます。
この記事ではマンションの売却価格を確認するための調べ方や、便利なサービスの利用法などをご紹介します。
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マンションを売却する前に相場を調べよう
マンションの売却を検討する際は、不動産会社に相談する前に自分の部屋がどの程度の金額で売れるのか相場を調べるようにしてください。相場よりも安い価格で売り出してしまうと、すぐに売れる可能性は高くなりますが、金銭面で損をしてしまいます。実際に調べてみると、予定していた売却価格よりも実際に売れるであろう相場の金額が低いケースもよくあります。落胆してしまうかもしれませんが、売却後の資金計画をより正確にイメージできるのはリスクヘッジの面からも重要です。
また、最終的には不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見積もりを出してもらいますが、そこで出てきた金額に対する判断が養われる点もメリットです。相場を知らないのをいいことに相場よりも安い金額を提示する不動産会社も存在しますが、自分が調べた想定金額と査定結果が違う場合、理由を確認したり、仲介候補から外したりすることができます。適正価格で売却するためには、相場の調査が必要不可欠です。
マンションの相場の調べ方
実際に自分で相場を調べるには、いくつかの方法があります。今はインターネットが発達しているので、パソコンやスマホで使えるサービスがたくさんあります。
自分が住んでいるマンションの過去の取引価格や現在の売出価格、事例が少ない場合は近隣で似ている物件の事例を探して参考にするとよいでしょう。
つぎに、主要な相場の調べ方をご紹介します。
不動産ポータルサイトを活用する
もっともオーソドックスな方法は、不動産のポータルサイトでの相場調査です。SUUMO、HOME’S、アットホームなど多くの不動産ポータルが存在します。
これらのサイトでは数多くの物件を扱っていて、購入希望者が常に比較検討しています。売却を希望している人は同程度の物件の中から自分の物件を購入してもらう必要があるので、不当に高い金額を提示することはおすすめできません。
掲載されている価格は特殊な事情がない限りは相場の範囲内に収まるため、売り出し価格の参考にできます。マンション名で検索すれば、自分が住んでいるマンションが見つかる可能性もあるでしょう。
いくつもある不動産ポータルですが、その中でもユニークな機能を有しているのが「HOME4U」です。このサイトの「相場価格検索」を使うと、指定した地域の平均価格が広さや間取りごとに表示されるため、相場を直感的に掴むことができます。
「レインズマーケットインフォメーション」を活用する
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している情報サービスです。
民間の不動産ポータルとは異なり成約価格が登録されているため、より信頼度が高まります。
レインズには過去に売買された不動産物件の情報が登録されており、間取りや平米当たりの単価、築年数などの条件で絞り込みができます。
ただし、本来は不動産会社しか利用できないサービスであるため、一般の人が見られる情報には制限があります。例えば物件の住所の詳細やマンションの名前、階数などは非公開です。
その代わり、成約時期を指定したり、築年数×平米単価の分布がグラフで見られたりするので、民間の不動産ポータルと併用することで精度の高い判断が可能になります。
「中古マンション価格天気図」を活用する
中古マンション価格天気図は、東京カンテイが毎月公表しているレポートです。全国の不動産取引の状況を、天気図になぞらえて表現するユニークな内容となっています。
取引状況は「晴れ・薄日・曇り・小雨・雨」の5段階で表現され、それぞれ「上昇傾向」「やや上昇傾向」「足踏み傾向」「やや下落傾向」「下落傾向」を表しています。
価格天気図のメリットは、不動産取引相場を視覚的なイメージで理解できる点です。市場の傾向を簡単に把握でき、毎月見ていくことで市場の推移を推し測ることも可能になるでしょう。
地価は「地価公示・都道府県地価調査」を活用する
地価を調べるために活用したいのが、地価公示・都道府県地価調査です。毎年、指定された標準地の1月1日の価格が国土交通省から公表されています。
これが公示地価と呼ばれるものです。住んでいる場所に一番近い標準地を見ることで、当該地域の地価相場が分かります。ピンポイントではありませんが、一定の目安にはなるでしょう。
路線価は「路線価図・評価倍率表」を活用する
路線価は固定資産税や相続税を算定するための基準となるもので、土地が接する道路に対して設定されます。単位は1㎡あたりの金額で、例えば20万円/㎡の道路に接した50㎡の土地であれば、20万円×50㎡=1000万円となります。
なお、一般的に路線価は公示地価の8割程度になっているため、路線価を0.8で割った金額を実際の地価と考えるとよいでしょう。
相場を調べるときの注意点
売却価格はある程度自分で調べられますが、そこにはいくつかの注意点もあります。
ポータルサイトに掲載されている価格に注意
各社のポータルサイトで確認できる価格はあくまで不動産会社が設定した売り出し価格であって、成約された価格ではありません。
実際の取引では、そこから値下げがされていたり、買主の値引き交渉が行われていたりする可能性もあるので注意が必要です。
中には高い金額で設定した結果、売れ残ってしまった物件もあるでしょう。それを信じて「この金額でも売れるのか」と強気になってしまうのは危険です。
掲載されているデータを鵜呑みにしてはいけない
ポータルサイト、レインズ、地価公示や路線価など、各種の情報源に掲載されているデータ自体は間違ったものではありません。
しかし、信じすぎてしまうのも問題です。そこにあるのは、あくまで情報を集めた時点での価格であり、現在のものではないからです。
特に公示地価については、公表が1年に1回しかされないため、現在の価格と大きく差が出てしまう可能性もあります。
悩んだら不動産会社に相談
相場調査はあくまで自分が騙されないようにし、売却後にどれほどの金額が残るかの目安を知るために行うものです。おおよその相場感を把握したら、その後は不動産会社の査定に任せましょう。
実際の取引においては、部屋の使用感や方角、階数、その時点での景気や、周囲の売出し中の物件数など、多くの要素が絡み合います。こうしたリアルな情報を踏まえた総合的な評価は、不動産のプロにしかできない側面もあるのです。
また、不動産会社に見積もりを依頼する時は、一括査定サービスを利用すると手間がかかりません。
マンションの売却には「リースバック」という資産活用法も
マンションを手放そうと思った場合、一般的な売却のほかに、リースバックという方法もあります。
リースバックとは、今住んでいるマンションの部屋を市場に公開して売るのではなく、専門の不動産会社に売却する手法です。所有権を移転した後は、その会社からリースする形でそのまま住み続けることが可能です。
引っ越しをする必要もなく、売却によって多額の現金が比較的短期間で手に入るので、何かしらの理由でまとまったお金が必要となった場合には有力な選択肢になります。
検索してみると買い戻しの価格が売却時よりも高い、家賃を支払う必要があるなどのデメリットが目につきますが、近年は一建設の「リースバックプラス」のように1年目の家賃を無料にする、買い戻し価格が年々下がっていくなどのプランも出てきています。じっくりと自分に合った売却方法を探すようにしましょう。
様々な情報がインターネットで入手できる現代では、自分の住んでいるマンションの売却価格の相場を手早く見積もることが可能です。
しかし、そこで分かるのはあくまでおおよその相場であり、実際の売出し価格については不動産会社に査定を依頼した方が懸命です。
また、状況によってはリースバックが適している場合もあるので、様々な提案をしてくれる不動産会社をパートナーとすることをおすすめします。
