「リースバックには罠がある」「損をするサービス」という噂を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。リースバックが罠と呼ばれる理由としては、あるデメリットやリスクが挙げられます。今回はリースバックの利用前に知っておきたいサービスの仕組みやデメリット、損をしないための注意点などについて詳しく解説します。
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そもそもリースバックとは？罠があるって本当？
近年注目を集め続けている新しい資金調達方法「リースバック」。さまざまなメリットがある一方で、中には「罠があるのでは？」と懸念する声も上がっています。
そもそもリースバックとは、自宅の売却後に賃貸借契約を結び、その自宅に住み続けられるというサービスです。「まとまった資金が必要なものの住み慣れた自宅からは離れたくない、しかし融資を受けるにも抵抗がある……」そのような方に適しています。
その反面リースバックは「相場よりも買取価格が低い」「相場よりも家賃が高い」といったデメリットや仕組みの複雑さが相まって、怪しいサービスというイメージを持つ方もいます。しかし、事前にリースバックのデメリットやリスクを理解したうえで、信頼性の高い業者に依頼すれば満足のいく取引ができるでしょう。
リースバックの仕組みについては以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
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リースバックの仕組みとは？活用メリットやデメリット・注意したい点まで解説
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【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説
リースバックの問題点・デメリットとは
買取価格や家賃に関わるデメリット以外にも、リースバックは注意すべき点がいくつかあります。まずはリースバックの問題点・デメリットを、詳しく解説します。
デメリット①：相場よりも買取価格が低い
一般的に、リースバックで自宅を売却した際の価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。リースバック業者は物件を購入後も、その物件を自由に売ることができないため、安く買い取って自社の利益を守る必要があるからです。
具体的な買取価格は、各業者が設定した利回りをもとに以下の計算式で算出されます。
買取価格＝市場価格×60~80%
リースバックの仕組み上、どの業者でも買取価格は市場価格を下回ることがほとんどです。
契約者をだます目的で価格が低くなっているわけではないことは留意しておきましょう。
デメリット②：家賃の支払いが毎月発生する
先述の通り、リースバックは「売却した家に賃貸で住み続ける」サービスです。自宅を売却し住宅ローンの支払いはなくなるものの、住み続ける以上は毎月の支払いから解放されるわけではありません。賃貸借契約で決められた期間中は、家に住み続けながら毎月家賃を支払う必要があります。
家を所有していた頃にはなかった出費が発生すると考えると、デメリットとも捉えられるポイントです。
デメリット③：家賃は相場より高くなる
リースバックにおける家賃は相場よりも割高な傾向にあり、このデメリットもリースバックにネガティブな印象を与えている一因とも言えます。家賃が高い理由としては、周囲の賃貸相場ではなく、買取価格を元に家賃を算出しているためです。
リースバックでは、基本的に以下の計算式で家賃が算出されます。
家賃（1ヵ月分）＝買取価格×7～13％（利回り）÷12ヵ月
上記の計算式からわかるように、家の買取価格が安ければそれだけ家賃も安く、買取価格が高ければ家賃は高くなるという仕組みです。
デメリット④：「定期借家契約」での契約となることが多い
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類の契約方式があります。
通常の賃貸物件を借りる際に用いる契約方式は普通借家契約で、契約期間後も正当な事由がない限りは半永久的に住み続けられます。しかしリースバックでの賃貸借契約は定期借家契約が用いられる場合が多いです。
定期借家契約では通常2～5年程度の契約期間が設けられ、それを過ぎると退去しなければなりません。
リースバック業者によって契約方式が変わることもあるため、依頼の前に契約内容をよく確認しておくことが大切です。
デメリット⑤：家の所有権を手放すことになる
リースバックは家に住み続けられるとはいえ、リースバック業者に売却をするため自宅の所有権は業者に移ります。自分は家の賃借人として家に住むことになるため、リフォームやリノベーションなどは自由に行えなくなる場合があります。また、将来的に家を子どもへ相続することも不可能です。
ただし固定資産税・都市計画税といった税金の負担はなくなるため、完全なデメリットとも断言できません。
デメリット⑥：買戻し価格も相場より高い
リースバックの契約内容によっては、一度売却した自宅を後から買い戻すことも可能です。しかし、買い戻す際の価格は相場よりも高い傾向にあります。
一般的に、リースバックの買戻し価格は買取価格が10～13%増しとなった金額です。リースバック期間中に業者が負担した諸費用の分、買取価格に上乗せされます。ちなみに、元々の買取価格は市場価格に対し60~80%の金額となります。
デメリット⑦：住宅ローンが残っていると利用できない可能性がある
融資と違い、リースバックは手にした資金の使い道が限られません。そのため、残った住宅ローンを完済するためにリースバックで自宅を売却する方もいます。しかし、住宅ローンの残債を家の買取価格が下回ると完済できないため、金融機関からリースバックの利用が認められない可能性があります。
ただし買取価格が下回っている場合でも、不足金額を他の方法で補填することができればリースバックは利用可能です。
リースバックの実際の口コミはどう？
一建設の「リースバックプラス＋」を実際にご利用いただいたお客様からは、以下のようなご意見をいただいております。
一建設さんは大手の上場企業だし、賃貸は普通賃貸借契約だから安心できました。
プランの詳細を丁寧に説明してくれて、設備故障時に駆けつけてくれるサービスや色々な優待サービスなど、所有している時にはないメリットがあることも分かりました。
引用：リバースモーゲージや不動産担保ローンも検討したが | 一建設のリースバック「リースバックプラス」なら住みながら不動産・マンション売却
リースバックの賃貸借契約は定期借家契約が多いですが、一建設の「リースバックプラス＋」では普通借家契約でのプランもご用意しております。決まった期間だけ家に住み続けたい方、長く住み続けたい方のどちらにも安心できるプランを展開していることが特長です。
その他口コミについては以下の記事でご紹介していますので、ぜひご覧ください。
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リースバックの口コミや評判はどう？メリット・デメリットや選び方を解説
リースバックで起きがちなトラブルやリスク
リースバックの問題点・デメリットなどが原因となり、リースバックの利用後にトラブルへ発展したケースがあることも事実です。
ここで、リースバックで起こりやすいトラブルや注意しておきたいリスクをご紹介します。
買取価格が異様に低い
リースバックにおける買取価格はある程度相場が決まっている一方で、「正解」とされる価格は法的に定められていません。そのため、買取価格がいくらになるかは業者次第です。
自社への利益を過剰に重視する業者へ依頼すると、適正価格を大幅に下回る価格で買い取られるというトラブルに発展する恐れがあります。リースバックでは市場価格よりも買取価格が低くなるとはいえ、希望した価格と大きくかけ離れていた場合は提示された価格の根拠を確認することが大切です。
強制退去を迫られる
リースバックで自宅を売却したあと、業者が勝手に他の買い手へ自宅を売却してしまうトラブルの例です。賃貸借契約上の賃貸人の地位は買い手の新オーナーへ引き継がれることが原則ですが、オーナーチェンジにより、本来であれば可能だった賃貸借契約の更新が断られ退去せざるを得なくなることがあります。なお、業者が賃借人に通知することなく売却する行為そのものは問題となりません。
このような事態を防ぐには、あらかじめ「物件を勝手に売却しないこと」と書面で取り決めをしておく必要があります。
家賃を支払いきれないリスク
本来、リースバックでは家賃が周辺地域の相場を上回るケースが一般的です。しかしリースバック業者によっては、契約更新のタイミングでさらなる家賃の引き上げを請求してくることがあります。その結果、家賃の支払いが難しくなり、滞納する事態に陥るリスクが生じます。
提示された家賃を支払えないと、契約解除となるだけでなく信用情報に事故情報が登録（ブラックリストに掲載）されるリスクも生じます。そのため、契約を更新して住み続けたいという意思に反して引っ越しせざるを得なくなる方もいるようです。
修繕費の負担について揉める
通常の賃貸物件では、賃借人の故意過失でない限り設備の故障・不具合を修理する費用は貸主が負担します。しかしリースバックでは前所有者がそのまま家に住み続けるという性質上、修繕費の負担も前所有者（賃借人）とされる場合があります。
契約時にその旨を把握していないと、設備の故障時に思わぬ出費が生じるリスクがあるということです。また、退去時の原状回復についても業者によって取り決めが異なるため、よく確認しておきましょう。
買戻し価格が高すぎる
リースバックした家を買い戻すにあたって、買戻し価格はおおよそ市場価格と同等になる計算です。さらに買戻し価格は契約時に伝えられるため、リースバック期間中にどれくらいのお金を用意しなければならいのか事前に把握できます。
しかし、契約時に提示された買戻し価格よりも実際の買戻し価格が大幅に上回っていたというトラブルも珍しくありません。せっかく将来の買戻しを見据えた資金計画通りにお金を用意しても、支払いができず家の所有権を取り戻せなくなります。
一建設の「リースバックプラス＋」では買戻しに特化したサービスがあります。定期借家契約期間を2年～5年と限定することで、買戻価格が売却価格と同額となります（別途、諸経費がかかります）。
買戻しを断られる
リースバック後に買戻しをしようとしたら、断わられることがあります。契約時、口頭だけで買戻しの約束をしてしまった場合に起こりがちなトラブルです。
基本的に買戻しが可能なリースバックでは、売買契約書や賃貸借契約書とは別に「再売買の契約書」という契約書も交わされます。買戻しを前提にリースバックを利用する場合、あらかじめ再売買の契約書に買戻しの条件を明記しておくと良いでしょう。
相続問題に発展する
リースバックでは家を売却するため、当然ながら所有権も買い手側へ渡ることになります。そのため、将来自分が亡くなった後で家族に家を相続することができません。
リースバックを契約するにあたって推定相続人の同意を得る必要はありませんが、将来的に相続関係のトラブルへ発展することを防ぐためにも家族内で事前に相談しておくことをおすすめします。
不誠実なリースバック業者に当たってしまう
リースバックで損をしないためには、業者の信頼性も重要なポイントです。業者によってサービスや対応の質は様々ですが、中にはリースバックにおけるメリットばかりを話してデメリットやリスクなどは積極的に教えたがらない業者もいます。
リースバックは、将来のライフプランに大きく影響しかねない取引のひとつです。淡々と契約を進めるだけでなく、ご自身の将来設計に寄り添って相談にのってくれる業者、担当者を探すことをおすすめします。
契約時の諸費用が高額
リースバックを契約する際、「売買契約」と「賃貸借契約」で以下のような費用が発生します。
【売買】
- 仲介手数料
- 契約事務手続きの手数料
- 登記費用
- 印紙税
【賃貸借契約】
- 敷金と礼金
- 保証料
- 火災保険料
基本的な費用の内訳は上記の通りですが、業者によっては測量費用や耐震補強費用など内訳を増やして高額な費用を請求してくる場合があります。「売買」「賃貸」と２件の契約を締結するので費用も高く感じますが、それにしても契約時に提示された諸費用が想像以上に高い場合は、その詳細を担当者に確認しましょう。
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リースバックで罠にかからないために注意しておくべき点
リースバックを利用した結果、「罠だった」と思うようなトラブルに遭わないためにも以下の点に注意が必要です。
複数の業者を比較検討する
リースバックを依頼する業者は、必ず複数の候補から比較検討することを心がけましょう。とくに家の買取価格や家賃に関しては、複数の業者で見積をとって比較した方が適正価格であるかどうかを見極めやすくなります。
また、自分が抱える不安点や将来設計に関わる相談にしっかりと対応してくれるかという担当者の誠実さも意識的に比較すると、より安心して任せられる業者を見つけやすくなります。
契約内容は必ず確認する
「家に長く住み続けたい」「将来的に買戻しをしたい」などの希望がある場合、その希望が叶う契約内容となっているかどうかをよく確認しておきましょう。リースバックにおける契約内容で特に確認しておきたいポイントは、以下の通りです。
- 契約者の名前
- 賃貸借契約の種別
- 買取価格
- 家賃と敷金、礼金の有無
- 買戻しの条件
- 家の所有者が変更された場合の取り扱い
- 諸費用の内訳
- 中途解約や再契約に関わる条件
- リフォームや修繕について
- 退去時の原状回復について
万が一自分が望まない契約条件が記載されていても、契約を締結したあとで訂正することはできないため注意が必要です。
希望の条件は口頭だけで約束しない
買戻しに関して特に多いトラブルの、「口約束で交わした条件が後から断られた」という事態を防ぐために重要な対策としては、書面で残すことです。例えば買戻し価格や買戻し期間などについて双方で認識の違いが生じると、計画通りに資金を用意できても買戻しが叶わないという事態になりかねません。
リースバックに関して希望する条件があり、業者から承諾を得たら必ず口約束だけでなく書類に明記しておきましょう。認識の違いだけでなく、故意的に条件を変更されるリスクを防ぐことにもつながります。
家賃を考慮のうえ買取価格を検討する
買取価格が高ければお得なように思えますが、そのぶん毎月の家賃による負担も増えます。そのため、リースバック後の家賃も考慮して買取価格を下げることも検討しましょう。査定額が提示された後でも、担当者と相談して価格を下げられます。
とはいえ、最初から異様に低い価格で買い取ろうとする業者には注意が必要です。提示された価格に疑問を覚えたら、必ず質問してその根拠を示してもらいましょう。
まとめ
リースバックに対して「怪しい」「罠」というネガティブなイメージを持つ人もいる理由としては、買取価格や家賃が実際の相場と異なる点にあります。また、自社の利益を重視して契約者にとって不利な条件で契約してしまうというトラブルの事例があることも事実です。リースバックの利用で後悔しないため、サービスの仕組みやデメリット・リスクをよく理解したうえで信頼性の高い業者に任せることが大切です。家という大切な財産が関わるリースバックというサービスを、上手に活用しましょう。
