リースバックのトラブル事例11選　後悔や失敗をしないための対策を解説

リースバックを利用して老後の資金を手に入れ、安心できる住まいで生活したいですよね。

リースバックは、「売却しても引っ越さなくてよい」「老後資金に活用できるまとまった資金が手に入る」など、多くのメリットがありますが注意すべき点もあります。

トラブルが起きて被害に遭わないように、トラブルの事例や回避方法を解説します！

一般的なリースバックの効果「ローンの解消」や「資金調達」に加え、将来の暮らしを積極的に築いていくためのさまざまなサービスをプラスした「リースバックプラス＋」も参考にしてみてくださいね。

そもそもリースバックとは？

リースバックの仕組みと特徴

リースバックは、不動産を売却して得た代金を受け取りながら、引き続きその不動産を借りるという取引です。通常、不動産を売却すると所有権を失い、物件を引き渡さなければなりません。しかし、リースバックを利用すると、自身の現在の住居を売却しつつも、引き続きそこに住み続けることが可能となります。これは、現在の住まいに愛着があり、そのまま住み続けたいという人にとって適した方法と言えます。引っ越さなくてよいため、費用的にも心理的にも負担が軽減されます。

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リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説

リースバックのトラブル事例11選

家賃が高騰した

住んでいる途中に家賃が上がってしまったら、困惑してしまうでしょう。毎月リース料として支払う家賃は家の売却額を元に計算され、周辺にある同じ程度の賃貸物件の家賃相場より高くなる傾向があるのです。それなのに更に家賃を引き上げられてしまっては、家計を圧迫することになるでしょう。

契約の時は「家賃は上がりません」と謳っていても、賃貸契約を更新しようとした際に家賃の値上げを言い渡されることもあります。もっと長く住むことを希望していたとしても、退去を選択せざるを得ないかもしれません。「しばらく住み続ける前提でリースバックにしたのに、こんなに短期間で引っ越すことになるなら、普通に売却してその時点で引っ越せばよかった」と後悔する方もいます。

リースバックの家賃の相場や仕組み、家賃を抑える方法についてはこちらの記事で解説してるので、参考にしてみてください。

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リースバックの買取価格と家賃（賃料）相場・算出方法、家賃を抑えるポイントを解説

相場よりもかなり安く売却してしまった

リースバックの売却金額はもともと仲介による売却と比べると売却額が低くなりやすいものですが、不動産業者によっては、相場よりもかなり安い買取価格とするケースがあります。

相場よりも著しく低い金額で売却すると、実質的に贈与と見なされるおそれも。低廉譲渡と見なされ贈与税が発生したり、住宅ローンが残っている状態でリースバックを行った場合、金融機関等の債権者から訴えられたりする可能性もあります。

契約の更新ができず、退去を求められた

家賃の値上げは、いわば緩い退去勧告のようなものですが、文字通り住んでいる住居から退去を求められることもあります。それは契約更新ができなかった場合です。

リースバックは、2年や3年などの契約期間を定めた「定期借家契約」で履行されることがあります。この契約では、定められた期間が終わると契約は終了したものと見なされます。

双方が合意すれば再契約は可能ですが、オーナー側が拒んだ場合、借りている側にはどうすることもできません。契約終了に伴い退去を求められたら、自宅から出ていくしかありません。

買い戻しの契約に不備があった

リースバックの契約を結ぶと物件の所有権は買主の業者に移りますが、後で買い戻しができるのがメリットです。将来的にお金が貯まったら買い戻したいと考え、リースバックを利用する方も少なくありません。

しかし、買い戻しに関する契約をきちんと行わず口約束のように処理していると、いつの間にか転売されていたり、そもそも買い戻し自体を拒否されてしまうこともありえます。当初の売却時に伝えられていたより高い買取額を提示されるおそれもあるでしょう。

なお、買い戻しを認めている場合でも「何年以内」という制限を設けているケースがあります。その期間内で資金が準備できずに買い戻しができないと、退去となりますので注意してください。

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リースバックの買取価格や再購入についてはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

勝手に売却されてしまった

物件を勝手に売却されてしまうのも、できれば避けたいことでしょう。リースバックをする時には「無断で売却はしない」という約束だったのに、会社や投資家の都合で違う業者に売られてしまうというケースです。

契約に書かれた内容は一般的に、新しい所有者にも引き継がれます。その代わり売主であるもともとの所有者は住んでいる人に相談や通知をせずに、自由に売却することが可能です。そのため、売却自体は違法行為ではありませんが、知らないうちに所有者が変わるのは、住んでいる側にとっては不安要素となりえます。

相続人ともめてしまった

リースバックを行うと所有権を売却先へ譲渡することになるため、配偶者や子ども、孫などが相続したいと考えていた場合、無断でリースバックをすることでもめるおそれがあります。

リースバックを検討する際は、あらかじめ推定相続人とよく話し合っておく必要があります。

リースバックのように業者に売却するのではなく、「親子間売買」をされる方もいます。リースバックとの違いやメリット・デメリットについて解説しているので、参考にしてみてください。

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親子間売買とリースバックの違いとは？利用するメリット・デメリット

売却した不動産会社が倒産してしまった

リースバック会社が倒産した場合、住んでいる住宅を売却されるおそれがあります。契約内容は通常は新しい所有者に引き継がれますが、状況が変わることもありえます。

契約時に取り扱い会社の経営状況にリスクがないか確認しておくと安心です。

修繕費をどちらが負担するかトラブルになった

リースバック契約では、修繕費をどちらが負担するかでトラブルが生じる可能性があります。通常、賃貸借契約においては借主の意図的な過失によるものでない限り、修繕費は貸主が負担するのが一般的です。しかし、リースバック契約では、元所有者が売却後も住み続けるため、設備の不具合などの問題を発見することが難しくなります。そのため、ほとんどの場合、リースバック契約では特約により修繕費は借主（元所有者）の負担と定められています。

契約を締結する際には、特約の内容を注意深く確認し、負担の範囲を明確にしておくことが重要です。また、退去時には、特約によって原状回復の義務が定められている場合もあるため、それについて確認しておくことも必要です。

リースバック契約ができなかった

リースバックを申し込んだ際に、業者に断られ、契約を結べなかったというトラブル事例もあります。これは一般的に、買取額が住宅ローンの残債を下回っていることが主な原因です。このような状況では、住宅ローンを完済できないため、ローンを提供した金融機関の抵当権を解除することができません。

リースバックを利用するためには、自宅の現在の評価額が住宅ローンの残債よりも高いことが条件です。したがって、一定以上の住宅ローン返済が行われているかどうかが重要な要素となります。リースバックの利用を強く希望するのであれば、ローンの残債と買取額の差額を現金で用意してローンを完済する必要があります。

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リースバックの審査とは？審査基準や落ちる理由、注意点

買戻しの金額が高く、買い戻せなかった

買い戻し価格が高くて、買い戻しを行えないケースはよく見られます。さらに、事前に合意していた買い戻し条件が所有者の変更などにより高額なものに変わる可能性もあります。通常、買い戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍で設定されるため、無計画に契約すると買い戻しは非常に困難になります。提示された買い戻し金額を支払えない場合は、物件から出ていかない限り賃貸借契約を継続せざるを得ません。

買い戻しに関するトラブルを防ぐためには、売買契約や賃貸借契約と一緒に買い戻し条件を明確に書面化することが重要です。

高額な諸費用を請求された

リースバックを利用する際には、高額な諸費用が請求されることがあります。測量費用、耐震補強費用、そして事務手数料を要求する不動産会社も時折存在します。

主なリースバック利用時の諸費用には以下のようなものがあります。

• 印紙税
• 抵当権抹消手続き（※もし複数の抵当権がある場合、それぞれに費用がかかります）
• その他、交通費や書類郵送費など

上記以外の費用が請求される場合は、担当者に詳細について確認しましょう。

リースバックでトラブルを回避するための対策

複数の方法を検討したうえで決める

不動産を仲介で売却した場合、リースバックよりも高い価格での売却が期待できます。しかし売却後は引っ越しをすることが前提となり自宅に住み続けることが通常はできません。

自己所有の住まいを活用して老後資金を調達するサービスとしては他に、シニア層向けの融資制度であるリバースモーゲージがあります。こちらはリースバックと同様マイホームに住み続けることが可能ですが、注意点としては、「融資」のため金利変動など融資条件の変更により、月々の支払いが増える可能性があることです。

どういった理由で売却するのか、目的により適切な不動産活用方法を選ぶことが大切です。

リバースモーゲージについてはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

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リバースモーゲージとは？やばい？仕組み・メリットなどをわかりやすく解説

契約書は入念に確認する

リースバックに伴って賃貸契約を結びますが、賃貸契約には2種類あります。「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」です。

普通賃貸借契約は、いわゆる一般的な賃貸の契約です。主に2年などの契約期間を設定し、基本的にはそのまま契約を更新していくもので賃貸期間に制限はありません。
この契約では、借主側の権利が重視されます。家賃滞納や建物の建て替えなど、特段の事情がない限りは貸主側から一方的な解約はできません。賃料の値上げも、第三者が納得できるような正当な理由が必要です。

それに対して定期賃貸借契約は、原則的に契約の更新はないという前提での契約です。解約に当たり貸主側の正当事由は不要で、契約期間が終了したら、借りている方は部屋から退去しなくてはなりません。

リースバックで一般的に用いられるのは、定期賃貸借契約です。この点を誤解して普通賃貸借契約を結んだと思っていると、後になってトラブルの元になります。

特に将来的に買い戻しを検討している場合は、その条件をよく確認しましょう。自身の結ぶ契約が「普通」と「定期」どちらの賃貸借契約か、定期賃貸借契約だとしたら契約年数は必要な年数を満たしているかを最低限確認すべきでしょう。

リースバックの契約については、こちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。

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リースバック契約の流れ～売却と賃貸の契約を結ぶ際のポイントを解説

適正な売却価格であること

売却後のトラブルを防ぐには、売却価格が適正かどうか契約書で確認しましょう。相場を知らずに割安で売却すると、本来得られるはずの売却による利益を得られず損をすることになります。

売却価格の査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼し、相場を把握するようにしましょう。

賃貸契約の内容

賃貸借契約の内容は新しい貸主に引き継がれるのが一般的です。

リースバックは自宅の売却後も賃貸借契約として貸主と関係が継続します。リースバックを最初に契約した段階で、資力（資本）の小さい企業や、個人（投資家）などが契約相手の場合には、自分に不利のない内容になっているか十分に確認しましょう。

買い戻し価格・条件の確認

買い戻し時に価格について揉めるケースも少なくないようです。例えば、そのエリアの相場よりも高額に設定されていたり、契約時に定めた価格よりも高額な支払いを要求されたりすることがあります。

リースバックを行う方の中には、将来的な買い戻しを前提にしている方も多いです。しかし、買い戻し価格が想定していた価格と異なり、賃貸借契約を継続しなければならなくなるケースもあります。

また、更新のない契約の場合、契約が満了すると、家を出ていかなければなりません。

こうした事態を回避するために、契約時に買い戻し価格や各種条件について確認しておくようにしましょう。

売却防止策の確立

リースバックで家を借りている期間中、リースバック会社が家を第三者に売却するケースも少なからずあります。こうした事態を防ぐためには、契約書において売却防止策が確立されているか確認を行うことが不可欠です。

相場を調べてから取引を行う

リースバックは仲介での売却に比べ価格は低くなる傾向がありますが、安く買い叩かれてしまうのを防ぐには、ご自身が相場を理解していることが重要です。

無料の査定サイトを利用したり、複数の会社に見積もりを依頼したりすることで、事前にある程度の相場を把握したうえで具体的な手続きに取り掛かりましょう。

リースバックの家賃設定の仕組みや注意点についてはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

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リースバックの家賃設定の仕組みを解説！相場や注意点についても確認

信頼できる不動産会社を探す

リースバックのトラブルの原因は、契約内容を誤解していたり、契約自体が口約束でいい加減だったり、ということが大半です。契約については自分で確認することも重要ですが、そもそもしっかりと説明をしていない業者側にも、責任があると言えます。

そのため、信用できる不動産会社を探すことが大切です。複数の不動産会社に売却額や家賃（リース料）、買い戻し額を見積もってもらい、賃貸契約の内容なども含め、比較・検討をしましょう。
また売却する側の姿勢としても、リースバックを利用したい理由や希望の条件などを正直に伝えることが必要です。

家賃を10年間払い続けられるかシビアに計算する

家賃を10年間払い続けられるのかきちんと計算するようにしましょう。家庭の経済事情は日々変わるものです。契約時は家賃を払い続ける余裕があったとしても、不足の事態によっては月々の収益が大幅に減少し、家賃を支払うことが困難になるかもしれません。

家賃を10年間払い続けられるか検討する際には、不測の事態などを考慮して計算することが重要です。目先の収益で計算したり、先のことをあまり考慮せずに計算したりした場合、経済事情が変わって家賃の支払いが困難になってしまうケースも珍しくありません。

業者が勧めるプランの根拠をしっかり聞く

業者がおすすめのプランを紹介してくることもあります。しかし、実際は業者側にのみ有利であったり、自分にとって損な内容であったりというケースも珍しくありません。業者が勧めるプランを鵜呑みにすると、気付かないうちに自分に不利な契約をしていることもあります。

業者が勧めるプランにお得感があったとしても、その根拠までしっかりと聞き、自分にとって大きく不利な契約にならないか見極めるようにしましょう。業者側が根拠を説明できない場合や、明らかに信用できない根拠の場合は注意が必要です。

個人の投資家ではなく大手リースバック業者がおすすめ

リースバックはリースバック業者だけではなく、個人の投資家にも依頼できます。しかし、個人の投資家に依頼した場合、トラブルが起きた場合の対応などが大手リースバック業者に依頼した場合よりも複雑かつ困難になるケースも多いので注意が必要です。

トラブルが生じる確率を少しでも避けたい方は、大手リースバック業者の利用がおすすめです。利用するリースバック業者については、口コミや実績について調べておくようにしましょう。

複数社の買い戻し価格を比較する

買い戻し価格はエリアによっても異なります。例えば、都心部の条件のよい物件の場合は約10％割り増しされた金額が相場で、郊外など条件があまりよくない物件は30％程度割り増しされた金額が相場になります。

リースバック後に後悔しないためには、複数社に買い戻し価格の査定を依頼し、比較検討を行うようにしましょう。複数回にわたって査定を受けることで適正な買い戻し額が分かり、相場よりも高額な支払いを行うことを控えられます。

リースバックについて家族と話し合う

リースバックは世帯主だけでなく、家族全員の問題です。家族の中の一人、もしくは一部の人だけで話し合うのではなく、全員の意見に耳を傾けるようにしてください。

リースバックを行う目的を家族で共有し合い、家族全員が納得した上で行いましょう。

リースバックを安心して利用したいなら「リースバックプラス＋」

信頼できる不動産会社

一建設株式会社は、分譲住宅の全国シェアの約3割を占める飯田グループホールディングスの中核企業です。「リースバックプラス＋」は、住宅を売るだけではなく、その後の生活にも寄り添いたいという思いで開発されました。

複数のプランをご用意しており、悩みに応じて丁寧にご提案させていただきます。無料のお試し査定や資料もご活用ください。

家の買い戻し希望に応じた２つのプラン

リースバックは売却物件を買い戻せるのが特徴ですが、すぐに買い戻したい方と、そうでない方とでは、求める条件が異なります。

そこで「リースバックプラス＋」には、当面買い戻す予定がない方向けの「標準プラン」と、一時的に資金が必要な方向けの「定期プラン」が用意されています。

先述したとおり、賃貸契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があります。
「リースバックプラス＋」の標準プランでは、普通賃貸借契約を採用し、更新できるので何年でも安心して住むことが可能です。定期プランでは定期賃貸借契約を採用し、最大1年間の家賃が0円の「家賃優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を限定することで、買戻価格が売却価格と同額となる「買戻優遇タイプ」（諸経費が別途かかります）があります。

数々のトラブルを補うための契約内容

いずれも最初にしっかりとした契約を交わすことで、途中で家賃が高騰したり、物件を勝手に売却されたりといった心配は要りません。
それどころか、定期プランでは余った資金を預けることで、毎月の家賃を減額させることが可能です。また買い戻すことが前提のため、いざ買い戻しを希望した時に拒否されることもありません。

一方、標準プランでは普通賃貸借契約を交わすため、更新できずに退去を求められることはありません。また、家賃を払う期間が長いほど再購入価格が安くなるという業界初のシステムがあり、最短でも10年間は下がり続けます。

リースバックは便利な制度ですが、利用のためにはいくつもの条件を確認する必要があり、それをおろそかにすると後でトラブルになるので注意しましょう。リースバックを依頼する際には複数の会社や契約内容を比較してから決めるようにしてください。

改めて、リーズバックの注意点やリスクについてはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

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リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説

「事前の準備と確認が大切です」

上記に記載したようなトラブル事例を参考に、リースバックという商品を理解し、そしてご家族や、共有名義であれば名義人の方とよく相談し同意を得てから手続きに入るとスムーズに進みます。

後々のトラブルを避けるためにも契約書の内容はしっかり確認することが大切です。とはいっても専門家ではない個人では経験や知識が不足し、対応に限界があります。

そういった意味でも信頼できるパートナーとなる会社選びが重要ですので、事前にチェックしておくとよいですね。

リースバックのトラブルに関するよくある質問

Q&A①

Q.リースバックのトラブルはどこに相談すればいい？

A. リースバック会社の中には、悪質な業者も存在します。例えば、「強引に契約させられた」「説明された内容と異なる」といったトラブルが起きる可能性もあります。もし不動産会社と自宅の売却に関するトラブルが発生したら、できるだけ早く最寄りの消費生活センターに相談することをおすすめします。

消費者ホットライン｜消費者庁
https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/

消費者ホットラインで相談する際には、手元にある書類を用意し、トラブル内容や日時、リースバック会社の情報を伝えましょう。

Q&A②

Q.買い戻しを断られたらどうすれば良い？

A. まず、弁護士ら専門家に相談してみましょう。もし契約書に明確に買い戻しの権利が記載されている場合、リースバック業者が意図的に買い戻しを拒否している可能性があります。ただし、中には入居者が賃貸契約中に契約違反をしたため、その結果として契約が解除されたケースも存在します。入居者に責任がある場合、弁護士でも解決が難しい場合があります。リースバック契約では、契約内容を注意深く確認し、その契約条件を厳守することが重要です。

まとめ

リースバックは、不動産を売却して資金を手に入れ、引き続きその不動産を借りる取引です。リースバックは多くのメリットがある一方で、「契約の更新ができずに退去を迫られた」「買い戻しに応じてもらえない」「勝手に売却された」といったトラブルが報告されています。こうしたトラブルを回避するためには、リースバックの契約書を入念に確認し、内容を理解することが重要です。さらに適正な売却価格かどうかを判断するためにも、複数社に見積もりを依頼して比較検討してみましょう。基本的には、信頼できる不動産会社を選ぶと安心です。