リースバックの買取価格と家賃（賃料）相場・算出方法、家賃を抑えるポイントを解説

リースバックとは、ご自宅を不動産会社や投資家に売却して現金化した後も、買い主と賃貸借契約を締結して、そのままご自宅に住み続けられる制度です。リースバックの家賃（賃料）は地域や築年数などの条件で異なります。

では、相場はどのくらいなのでしょうか？

この記事では、リースバック物件の家賃の決まり方や抑える方法について解説します。
まずはリースバックについて仕組みやメリット・デメリットなどを知りたいという方は、こちらの記事を参考にしてみてください。

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[関連リンク]

【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説

リースバックの買取価格の相場は？

リースバックで重要な要素となる買取価格や相場はどのように決まるのでしょうか。地域や築年数による違いも踏まえながら解説します。

一般的な買取（売却）価格の相場

リースバックの相場は、一般的な不動産仲介市場価格の70%～90%程度といわれています。

リースバックの相場が不動産仲介市場価格よりもやや低いのは、投資用不動産の観点で考えて、利回りを重視する業者が買取価格を抑えようとするためです。そう聞くとリースバックの相場は売却する側が損をしているように感じますが、実際は低い金額で売却すると買い戻し金額を抑えたり、月々の家賃が下がったりといったメリットがあります。

地域による相場の差

リースバックの売却価格は全体的に同程度の不動産と比べると低い価格になりますが、地域によっても相場が異なります。

不動産業者や投資家など、リースバックで不動産を購入する人は、売主が何らかの事情で家賃の支払いが不可能になると、不動産を売却することで資金の回収を図ります。つまり、万が一の事態を考慮すると、売買しやすい物件の方が好ましいといえます。そのため、東京や大阪、名古屋などの都市圏や、人気が高く不動産売買の流動性が高いエリアはリースバックの売却価格が高くなります。一方で、流動性の低い地方で低くなる傾向があります。

築年数が古いと逆に有利

築年数によっても買取価格が変動し、当然、築年数が浅い方が不動産の価値が高く評価されます。しかし、リースバックの買取価格を判定する際は、不動産の価値だけではなく値下がりリスクも重要視されます。

築年数が経過している物件の方が今後の市場価格の下落リスクが低いため、不動産の価値と売却価格の関係性の面では有利です。リースバック後に10年間継続して居住し、不動産を売却するケースでは、築年数が浅い物件の方が価格の下落率が大きくなり、利益が減少してしまいます。

リースバックの家賃（リース料）の相場

一般的な家賃の相場

リースバックの場合、通常の賃貸物件とは賃料の計算過程が異なるため、家賃の相場は同程度の物件と比べるとやや高くなります。しかし、一般的に住宅ローンの支払いよりは安くなる傾向があり、月々の支払い負担は軽減されるでしょう。

買取価格と家賃の関係

リースバックの家賃は、周辺不動産の相場ではなく物件の買取価格から算出されます。一般的に年間の賃料とされている買取価格の7～13%にあたる金額を月割りして家賃を求めます。

たとえば、リースバックの売却価格が2,400万円の物件で年間賃料がその10%とすると、月々の家賃は20万円(年間賃料240万円÷12)となります。売却によって一時的にまとまった金額を手に入れられますが、月々の負担は一般的な賃貸と比べて高くなることを頭に入れておきましょう。

利回りから考えるリースバックの家賃

多くの業者は利回りを意識して物件を買い取るため、リースバックにおける家賃は賃貸相場ではなく「買取価格に対する利回り」から算出されます。立地条件や物件の市場価値によって異なりますが、基本的に買取価格が高くなれば相応に家賃も高くなります。

家賃の詳しい計算方法については後述しますが、利回り（期待利回り）が7～13％の場合における査定価格ごとの家賃は以下の通りです。

査定価格	家賃
	7％	8％	9％	10％	11％	12％	13％
1,000万円	約5.8万円（年間約69.6万円）	約6.6万円（年間約79.2万円）	約7.5万円（年間約90万円）	約8.3万円（年間約99.6万円）	約9.1万円（年間約109.2万円）	約10万円（年間約120万円）	約10.8万円（年間約129.6万円）
2,000万円	約11.6万円（年間約139.2万円）	約13.3万円（年間約159.6万円）	約15万円（年間約180万円）	約16.6万円（年間約199.2万円）	約18.3万円（年間約219.6万円）	約20万円（年間約240万円）	約21.6万円（年間約259.2万円）
3,000万円	約17.5万円（年間約210万円）	約20万円（年間約240万円）	約22.5万円（年間約270万円）	約25万円（年間約300万円）	約27.5万円（年間約330万円）	約30万円（年間約360万円）	約32.5万円（年間約390万円）
4,000万円	約23.3万円（年間約279.6万円）	約26.6万円（年間約319.2万円）	約30万円（年間約360万円）	約33.3万円（年間約399.6万円）	約36.6万円（年間約439.2万円）	約40万円（年間約480万円）	約43.3万円（年間約519.6万円）
5,000万円	約29.1万円（年間約349.2万円）	約33.3万円（年間約399.6万円）	約37.5万円（年間約450万円）	約41.6万円（年間約499.2万円）	約45.8万円（年間約549.6万円）	約50万円 （年間約600万円）	約54.1万円（年間約649.2万円）

上記は目安であり、リースバックの賃貸借期間や不動産会社ごとの査定方針によって変わることもあります。リースバックの利用を検討する際は、買取価格・家賃・賃貸借期間という3つのポイントを考慮しましょう。

リースバックの家賃事例

東京都（新宿区）のリースバック家賃事例

住所	東京都新宿区
最寄駅からの距離	4分
築年数	築23年
間取り	3LDK
買取価格	42,000,000円
賃貸借契約種別	普通賃貸借契約
家賃	197,000円

東京都（東大和市）のリースバック家賃事例

住所	東京都東大和市
最寄駅からの距離	15分
築年数	築27年
間取り	4LDK
買取価格	20,000,000円
賃貸借契約種別	普通賃貸借契約
家賃	86,000円

大阪市（阿倍野区）のリースバック家賃事例

住所	大阪市阿倍野区
最寄駅からの距離	5分
築年数	築25年
間取り	4LDK
買取価格	36,000,000円
賃貸借契約種別	普通賃貸借契約
家賃	143,000円

兵庫県（西宮市）のリースバック家賃事例

住所	兵庫県西宮市
最寄駅からの距離	11分
築年数	築20年
間取り	3LDK
買取価格	22,000,000円
賃貸借契約種別	普通賃貸借契約
家賃	125,000円

リースバックの家賃（賃料）の計算方法

ここでは、リースバックで物件を賃貸する場合に、家賃を決めるための計算方法を解説します。

その買取価格に期待利回り（6％～13％）を掛けて12カ月で割り、場合に応じて不動産を維持するための必要経費を加えた額が、その不動産の月々の家賃として算出されます。式で表すと、次のとおりです。

月々の家賃（賃料）＝買取価格×期待利回り（年率）／12カ月＋物件の必要経費

期待利回りというのは、投資金額における収益を1年当たりの平均となる割合にした数字です。リースバックでは、その物件ごとに利回りが設定されます。
物件を所有していると、家賃とは別に、不動産を維持するための諸経費を支払う必要が生じます。

具体的には、管理組合に支払う管理費や修繕積立金、毎年課税される固定資産税や都市計画税、万一の場合に備えて物件に掛けておく保険料などです。
リースバックの場合、最初からこれらの諸経費を含んだ家賃が設定されます。契約後は不動産の所有者が貸主に移行することから、それに伴って管理費や税金の支払いは貸主が行うことになります。借主にとって、維持管理にかかる諸経費の支払いから解放されることもリースバックのメリットといえるでしょう。

リースバックの家賃（賃料）が決まる仕組み

リースバックの家賃は上記のように算出されますが、そもそもリースバックの家賃は誰が決めているのでしょうか。

ここでは、リースバックの家賃が決まる仕組みをさらに詳しく解説します。

期待利回りを利用する

リースバックの家賃は、投資目的による物件の購入者、つまり物件の新たな所有者が決定します。リースバックの家賃の計算に用いられる、期待利回りもこの新たな所有者が、「これくらいの利益が欲しい」「これくらい収益を得られれば……」という観点で設定するものです。

期待利回りは、投資側にとって、年に平均でどれくらいの利益が見込めるかをパーセンテージで表したもので、希望する家賃年収が物件価格に対してどのくらいの割合を占めているかを示します。

期待利回りは年間の家賃収入を不動産価格で割って算出しますので、このケースでは10％以上の期待利回りを設定し、それに見合った家賃を決めることになるでしょう。

できるだけ早期に回収したいのであれば、家賃収入を増やさなければなりませんので、必然的に利回りを高く設定する必要があります。逆にそれほど急がなくてもよいということなら、最初から低めに設定してもよいわけです。

このようにリースバックでは、物件の新たな所有者が自身の希望や状況等に応じて期待利回りを定め、そこから家賃を設定します。その際に大きく影響するのが物件の立地です。

周辺の家賃相場には影響されない

リースバックの家賃を考える上で、もう一つの重要なポイントがあります。それは、物件がある地域やその周辺などの家賃相場は利回りの決定に影響しないことです。

物件を売却後、借主が家賃を支払う賃貸の形式をとるものの、リースバックは通常の賃貸物件と異なります。通常の賃貸物件のように広く物件の情報を公開し、賃借希望者を募集するわけではなく、物件を借り受ける人は最初から決まっていることが根本的な違いと言えます。

所有者が家賃や利回りを決める要素は、あくまで物件それ自体の価値や状態です。周辺にある似た物件の家賃等を参考にする必要もないことから、場合によっては一般的な家賃相場との間に差が生じることもあります。

リースバックの買取価格や再購入に関しては、こちらの記事で解説しています。

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［関連リンク］

リースバックの買取価格や家賃の相場は？再購入できるような金額？

リースバック後の家賃を抑えるには？

必要な資金だけの回収を目的にする

住宅ローンの返済が不安になったり、事業資金の調達が必要になったりした場合にリースバックの利用を考えることも少なくありません。
自宅売却時に、不動産売買ではより高額で売却することを目指します。しかし、リースバックは将来買い戻すことも可能なので、あえて価格を抑えて売却することによって、安く買い戻すことが可能になるのです。

現在必要な資金を調達できればよいとお考えの方は、必要な金額を割り出し、自ら買取価格を下げて提案しリースバックを利用することをおすすめします。
買取価格を下げて取引を行うことは、家賃（賃料）を大幅に抑えることができる手段のひとつでもあるため、理想的なリースバックの利用方法といえるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

期待利回りのパーセンテージで実際に支払う家賃（賃料）が大幅に変わるため、いかに低い期待利回りになるかがポイントになります。しかし、期待利回りはリースバック事業者で異なります。よって、期待利回りの低い不動産会社を見つけることが家賃（賃料）を抑える近道になるのです。

はじめから不動産会社を絞らず、複数社に査定を依頼し、見積もりをとることが家賃を安くできる秘訣のひとつといえます。無料ですぐに結果が出るオンライン不動産査定もあるので、ぜひ、一度試してみてください。

リースバックの一括査定を利用する

複数の不動産会社への査定が重要とはいえ、1社ごとに自分で問い合わせるのは少なからず時間と手間がかかります。
そこで、「リースバックの一括査定」が可能なサイトの活用をおすすめします。一括査定では、リースバックを取り扱う複数の不動産会社の見積もりを簡単に比較することが可能です。何社にも足を運ぶようなことはなく、インターネット上で簡単に、かつ多くは無料で利用できる点もメリットです。

各会社のサービス内容を確認する

一括査定で不動産会社を選ぶときは、「買取価格」「家賃の安さ」「有利な条件が付帯しているか」の3つのポイントに注目しましょう。リースバックがご自身にとって有利に働くかどうかは、これらのポイントに左右されると言っても過言ではありません。

買取価格とは、不動産会社がご自身の物件を購入する際の価格のことです。より高く買い取ってくれる不動産会社を探す場合、会社ごとに得意としているエリアを調査したうえで一括査定を活用しましょう。

リースバックをするにあたって、「高く買い取り、家賃は安く設定してくれる」不動産会社の利用が最も理想的です。買取価格や家賃が高いのか低いのかを判断できるよう、あらかじめご自身の物件の価値やエリアの家賃相場も理解しておきましょう。

他にも、敷金・礼金の有無や保証人は必要かどうかなどの付帯条件も確認しましょう。同じ買取価格と家賃でも、より付帯条件が良い不動産会社を選べば有利な契約ができます。加えて以下のような細かい付帯情報も、不動産会社選びにおける有用な判断材料となります。

• 事務手数料
• 不動産会社の信頼性（実績や資本力など）
• 担当者の対応力や相性

リースバックした不動産は買い戻せるか？

リースバックは再購入が可能

結論からいいますと、再購入は可能です。

売却後に同じ家でそのまま生活できるだけではなく、再購入も可能であるのがリースバックのメリットでもあります。ただし、すべての業者やケースで再購入が可能とは限らないため、再購入の可能性がある場合は業者選びの際に賃貸借契約の更新や契約中の第三者への転売の有無など、条件を確認しておきましょう。

買取価格と再購入価格に落差があり非現実的

制度としてはリースバック後の再購入自体は可能ですが、現実的に難しいのが実情でもあります。理由は、再購入時の価格がリースバック買取価格と比べると高くなるためです。不動産会社はリースバックにおける不動産の売買を収益の観点で判断するため、少なくとも損をする価格設定にはしません。購入時に必要になる登記の変更や司法書士への報酬、場合によっては利益を加算した金額で設定するため、再購入時の価格は売却額よりも高額になります。

リースバックは、根本的に一定の資金が必要になった際に利用する仕組みですので、リースバックの売却価格を上回る金額で不動産を購入できる経済力を持っている人は多くはないと予想されます。また、リースバック時より築年数が古くなっている物件を当時を上回る価格で購入するのは現実的ではありません。

リースバックの査定に関するよくある質問

査定について

書類査定は1日～3日程で可能です。

できるだけ資金を早く調達したいのですが、最短で何日かかりますか？

ご契約から決済まで、最短即日で対応が可能となります。

査定をすると費用は掛かりますか？

無料です。書類査定、現地確認どちらも費用は発生いたしませんので、お気軽にお問い合わせください。

近所には知られたくありません。周囲への聞き取り調査などはありますか？

近隣の不動産業者へ不動産相場の質問はさせていただきますが、ご近所様への質問は一切いたしません。

リースバックを利用する際の注意点はありますか？

利用後の家賃や、買い戻しができないケースなどございます。詳しくはリースバックのトラブル事例│売却後に後悔しないための対策をご覧ください。

家賃が決まる仕組みを理解して効果的にリースバックを活用

リースバックの家賃は、物件の売却価格と新たな所有者が設定する期待利回り、そしてその物件を維持するのに必要な費用によって決まります。一般に、利回りは周辺の家賃相場等の影響を受けることはなく、通例売却価格の10%程度が家賃の相場とされています。

リースバックの家賃の相場に関しては、こちらの記事でも復習してみてください。具体的な事例もあげて、本記事の内容をまとめています。

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[関連リンク]

リースバックの家賃設定の仕組みを解説！相場や注意点についても確認