リースバックでは不動産の売却によって、百万単位以上のまとまったお金を手早く手に入れることができます。しかし、消費税が10％かかるとすれば、1,000万円につき100万円も徴収されることになります。2019年末の増税に伴い税負担が重くなる昨今、リースバックでは消費税がかかるのかどうかについて徹底解説します。
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リースバックで家を売却すると消費税はかかる？かからない？
リースバックとは、自宅などの所有不動産を不動産会社や投資家に売却し、売却後も売主が賃貸料を払いながら売却した家に住み続けるという仕組みです。売主は所有不動産の売却代金としてまとまったお金を手に入れられますが、中には「まとまったお金が手に入るということは消費税や所得税といった税金が発生して、結局売主の利益は少ないのでは？」と不安になる方もいるかもしれません。
消費税は商品やサービスを購入した際に発生する身近な税金です。課税対象となるには①国内の取引であること、②事業として行われる取引であること、③対価が発生する取引であること、④資産の譲渡や貸付けなどの取引であること、という4つの要件を満たす必要があります。つまり、不動産会社などの事業者が事業として行う取引は消費税の課税対象となりますが、サラリーマンや個人は事業者ではなく、課税対象の要件を満たしていません。そのため、不動産の売却で消費税が課せられることはありません。
リースバックでかかる消費税以外の税金とは？
個人で自宅を売却するケースのリースバックには消費税はかかりませんが、他の税金が課せられる可能性があります。ここではリースバックでかかる可能性がある各税金について説明します。
売却時にかかる税金
売却時に支払う可能性がある税金は「印紙税」「登録免許税」「固定資産税」の3つです。それぞれの扱いは以下の通りです。
印紙税
まず、印紙税が課せられます。印紙税は、一定金額以上の領収書や契約書の作成時に課せられる税金です。リースバックでは、不動産の売買契約書に記載された金額に応じた税金を徴収されます。
登録免許税
不動産を購入する際に、金融機関から購入資金の融資を受けていた場合、一般的に不動産に抵当権が設定されます。これは融資を返済できなくなったときに備えるもので、金融機関はローンの返済が滞ったときに損失を補填することができます。もちろん、抵当権がついていても不動産売却は可能ですが、新たな所有者からすると購入後に不動産の所有権を失うリスクを背負うことになるめ、抵当権つきの不動産はあまり歓迎されません。したがって、円滑に売却するためには不動産から抵当権の登記を抹消する手続きが必要になってきます。この抵当権の登記を抹消する際に登録免許税が課せられます。登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円かかります。建物と土地は別々でカウントするので、一戸建ての場合は建物と土地を合わせて2,000円かかります。
固定資産税
個人で所有している自宅には固定資産税が課せられますが、リースバックの場合は買主がその自宅の所有者になるので、売主に固定資産税が課せられることはありません。ただし、固定資産税は、その年の1月1日の所有者に対して課せられるので、一般的には売主と買主で固定資産税を日割精算します。例えば、10月1日にリースバックで売却した場合、10月1日から年末までの固定資産税を買主が売主に支払い、固定資産税の納付は売主が行う、という形になります。そして翌年以降の固定資産税は買主が負担します。
参考元：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
自宅売却時に利益が出ると税金がかかる
リースバックに関わらず、自宅などの所有不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として所得税、および個人住民税がかかります。売却代金から自宅の購入代金と売却にかかった諸費用を足した金額を差し引いて、計算結果がマイナスになれば税金は課せられません。しかし、計算結果がプラスになった場合は譲渡所得を得たことになり、税金が課せられます。計算は下記の式で求められます。
譲渡所得＝売却金額ー（購入代金＋売却時に支払った諸経費）
参考元：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁
譲渡所得が発生した場合、必ず税金を納付しなければなりません。所得税は不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をし、住民税は売却した年の翌年の6月以降に、お住まいの自治体から送付される納付書に従って納付します。期限を破ってしまうと延滞税や無申告加算税といったペナルティが課せられてしまうので注意しましょう。
リースバックで譲渡所得が出た場合の節税方法とは？
リースバックでは、売却価格が低い傾向にあるので譲渡所得に税金がかかりにくいものの、利益が出ないとは言い切れません。もしリースバックで利益が発生して、譲渡所得に税金が課せられた場合、売却代金の何割かが税金として差し引かれ、せっかく発生した利益が目減りしてしまいます。そういう場合は、不動産を売却した際に使える特例を利用して、節税を図るとよいでしょう。
まず、マイホームを売ったときの特例では、売却利益から3,000万円の特別控除の措置を受けられます。これを適用すると、売却代金から自宅の購入代金と、売却にかかった諸費用を足した金額を差し引いた計算結果が3,000万円以下になれば、譲渡所得に税金はかかりません。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例では、自宅の所有期間が10年を超える場合、軽減税率が適用されます。売却する不動産が十年以上住んでいる家だった場合は、こちらを適用しましょう。
リースバックは、いますぐまとまったお金を用意したい人におすすめの方法ですが、一方で税金など注意しなければならない部分もあります。手軽にお金を手に入れることができる分、最終的な利益がどうなのか、じっくり考えてから利用しましょう。
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