「リースバック」は有効な資産活用方法の1つですが、実際に契約する前に、想定されるメリット・デメリットをチェックしておく必要があります。
自分たちの不動産売却の理由や目的を考え、リースバックをすべきかどうか見極めていきましょう。今回は、どのような人がリースバックの利用に適しているのかご紹介します。
リースバックの仕組み
通常の不動産売却であれば、自宅の売却で現金を手に入れた後、そのまま自宅に住み続けることはできません。まとまった現金が必要な場合でも、現在住んでいる自宅を手放すのは難しいでしょう。
しかし「リースバック」という取引方法であれば、自宅を売却して現金化した上で、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
リースバックを希望する場合、まずはリースバック専門の不動産会社に自宅を売却し、代金を受け取ります。売却代金は一括で支払われ、使い道は特に制限されません。
ただし、不動産を所有している状態は終了するため、売却した自宅のオーナーとリース契約を結ぶ必要性が出てきます。その際、賃貸として毎月の家賃を支払う形となります。
リースバックは「まとまった資金が必要だけど、自宅にそのまま住み続けたい」という方に最適の手法です。一度自宅を手放した後、再度購入することもできるため、一時的に資金を手に入れる方法としても有効です。
ちなみに、住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローンの残債よりも売却額のほうが高ければ、リースバックを契約できる可能性があります。
リバースモーゲージとの違い
リースバックと似たような資金調達方法として、「リバースモーゲージ」が挙げられます。
こちらの場合、自宅を担保として自治体や金融機関から資金を調達しますが、物件の所有権は変更されません。
ただし、本人死亡後に自宅が売却されます。その際の売却代金で、融資された分を一括返済するという仕組みです。
このような仕組みであるため、リバースモーゲージの契約には年齢条件が付されるケースがほとんどで、年齢の若い人は利用できないことが多いです。
またリバースモーゲージの場合、本人に物件の所有権があるため、固定資産税を納税する義務が発生します。
ただしリースバックと違い、毎月の家賃を支払う必要はありません。資金の用途や物件、家族の同居の可否など、リースバックにはない条件もありますので、よく確認しておきましょう。
リースバックは「売却」と「賃貸」を組み合わせた不動産取引です。一方リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受ける金融商品となります。これら2つは似たような資金調達方法ではあるものの、概念的には全く異なるものといえます。
リースバックとリバースモーゲージのどちらを利用すべきかについては、それぞれの仕組みを正しく理解した上で、慎重に見定める必要があります。
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リースバックはこんな人におすすめ！
続いては、リースバックがどのような人に適しているのか、具体的に解説していきます。
今すぐまとまった資金が欲しい
「借金を今すぐ返済したい」「急な病気で長期入院することになった」「事業資金が今すぐ必要」「学校の入学金をすぐに払わなくてはならない」などの理由から、今すぐまとまった資金が必要なときに、リースバックが役立ちます。
まとまった資金を手に入れた後、余裕ができてから再び自宅を買い戻すことも可能です。
住宅ローンの支払いを済ませたい
住宅ローンの支払いが終わらなければ、なかなか生活にゆとりが生まれません。リースバックの場合、住宅ローンが残っていても売却できる可能性があります。
住宅ローンの代わりに家賃を支払う必要はありますが、リースバック後の家賃が住宅ローンの返済額より小額になれば、生活費の負担を軽くことができます。また、仮住まいを経ずに新居へ住み替えたいというときには、リースバックによって新居の頭金を調達しながら、仮住まいの問題を解決することも可能です。
住宅の維持費を抑えたい
自宅を所有していると、固定資産税の負担が気になるところです。さらには、税金だけでなく住宅の管理費や修繕費もかかります。
リースバックでは家賃の支払いが必要になりますが、税金の負担や維持費を加味したとすると、月々の支出を抑えることができるかもしれません。
老後の暮らしにゆとりが欲しい
住宅ローンの返済や税金の支払いなど、老後の暮らしに不安を抱えられている方にも、リースバックはおすすめです。
売却資金を手に入れた後も、そのまま自宅に住み続けることができるため、引っ越しなど余分な費用や手間がかかりません。また、長年連れ添ったパートナーを亡くし、有料老人ホームへ移り住む場合には、売却資金をその入居費用に充てられます。
相続問題を解決したい
誰かに自宅を引き継がせる予定がない場合は、リースバックを利用して資産整理しておくのもおすすめです。
法定相続人が多い場合、不動産などの有形固定資産の分割は頭を抱える問題になることがあります。相続代表者を選び、任せてしまうケースが多いですが、資産と言えるものが家しかない場合は、リースバックを利用して均等に分けられる現金にしておくことも選択肢の一つです。ただし、リースバックを利用した後に自宅を買い戻す際は売却額よりも高くなってしまうこともあるので、自宅に住み続けたい、もしくは受け継ぎたい相続人がいないか確認しておくとよいでしょう。
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リースバックをおすすめできない人
次に、リースバックをおすすめできない人の特徴についてご説明します。以下の条件に当てはまる方は、リースバックの利用を見送ったほうがよいかもしれません。
自宅を自由に使いたい人
まず知っておきたいのは、リースバックの場合であっても、売却後に自宅から退去せざるを得ないケースがあることです。
リースバックを契約した後、自宅は賃貸物件としての扱いとなります。つまり、家を借りている状態となるため、当然ながら自分に所有権はありません。そうなると、一般的な賃貸物件のように部屋の使い方に制限が付くことも考えられます。
そのため、「自宅を自由に使いたい」という人にとって、リースバックは不向きであるといえます。
自宅を手放したくない人
また、「自宅を絶対に手放したくない」という考えの人にも、この契約は向いていません。
リース契約後は賃貸借契約を結ぶことになります。契約期間を定める形となるため、契約を更新してもらえなければ自宅に継続して住み続けることはできません。
リースバックを利用するなら、事前に契約の詳細をよく確認しておく必要があります。
契約後の家賃支払いが不安な人
リースバックを利用する場合、本当に自分のライフプランに合っているのか考える必要があります。
リース契約後には家賃を支払う形となりますが、その家賃は周辺の賃貸物件よりも高めに設定されることが多いです。家賃の滞納が続けば、オーナーから強制退去を求められ、住む場所を失ってしまいかねません。
まとまった資金が手に入るとはいえ、早急な判断は得策ではありません。
リース契約後にかかる費用を計算した上で、リースバックが本当に必要なのか十分に検討する必要があります。
リースバックのメリット・デメリット
ここからは、リースバックのメリット・デメリットについて解説します。
リースバックのメリット
リースバックの一番のメリットは、まとまった資金を一括で受け取れる点です。
リースバック専門の不動産会社に売却するケースが多いため、買い手探しに時間を取られることなく短期間で現金化できます。
何らかの事情によって早急に資金を用意する必要がある場合、非常に便利な取引だといえるでしょう。
また 、住む家を変えずに所有権だけを手放せるという点も一部の方にとってメリットとなります。自宅を所有することで発生する維持費や税金などの固定費が負担となっているようでしたら、リースバックで住宅ローンを返済し、固定費負担を軽くすることができます。
ほかにも「自宅を売りたいけれど、他の人には知られたくない」という場合にも、リースバックはおすすめです。
通常の不動産売却の場合、買い手を見つけるために物件情報を一般公開するため、近所の人にも物件を売却しようとしていることが知られてしまいます。
リースバックの場合、物件の所有権は手放すことになりますが、周囲の人には賃貸に変わったことを悟られる心配はありません。
引っ越すことなく住み続けられるので、家の中を片付ける必要もなく、ライフスタイルを変えずに過ごすことができます。
そして「いつかは自宅を買い戻したい」という場合も、リースバックを検討する余地があります。
自宅にそのまま住み続けられる上、生活にゆとりができたタイミングで買い戻せば、以前と変わらない暮らしを取り戻すことも可能です。
リースバックのデメリット
リースバックの契約後も、継続して自宅に住み続けることは可能です。しかし、月々の家賃が発生することに注意しておきましょう。
月々の支払い額がいくらになるかを考慮した上で、契約を決める必要があります。急な資金繰りに対処するためリースバックを利用する人もいますが、リース後の家賃支払いにも対応しなければならないため、ある程度の安定した収入が必要とされます。
また、リースバックを利用すると、家賃が高くなることがあります。なぜなら、リースバックは普通の賃貸物件と家賃の決め方が異なるからです。
普通の賃貸物件であれば、立地や築年数などさまざまな条件を加味した上で、最終的な家賃を決定します。しかしリースバックの場合は、それらの条件が考慮されず、機械的に算出されるケースが多いです。
年間で支払う家賃は、売却額の10～13％程度が目安となります。物件が劣化し価値が下がったからといって、家賃が下がることもほとんどありません。
せっかく一時的な支出に対応できたとしても、家賃の支払いを滞らせては本末転倒です。リースバック後の生活に苦しまないためにも、家賃の支払いについてシミュレーションしておく必要があります。
ほかにも、物件の買い戻しを希望する場合に注意が必要です。買い戻し時には、売却額を上回る費用を支払わなければならないケースが多いです。必ず買い戻しできる保証もありませんので、注意が必要です。
リースバックには家賃が周辺相場よりも高くなる可能性や、買い戻しの際に売却額以上の費用を要する可能性など、リスクも持ち合わせているので契約時に必ず確認するようにしましょう。
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リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説
リースバックを利用するなら「リースバックプラス＋」
もしもリースバックを利用したいのであれば、一建設の「リースバックプラス＋」がおすすめです。
「リースバックプラス＋」では、ライフスタイルに合わせて選択できる複数のメニューが用意されています。
短期的に買い戻し予定がない人向けの「標準プラン」であれば、住む期間が長くなるほど再購入価格が下がります。
一時的に資金が必要な人向けの「定期プラン」には、最大1年間の賃料が無料となる「賃料優遇タイプ」、売却価格と同額で買い戻しができる「買戻優遇タイプ」があります。
「標準プラン」と定期プランの「賃料優遇タイプ」には敷金預入家賃減額制度をご用意しており、売却金のうち一部を敷金としてお預けいただくことで、賃料を最大50％減額することができます。
いずれのメニューも暮らしの相談サービスやセキュリティサービス、高齢者向けの安否確認サービスなど、利用者向けのサポートも充実しています。
リースバックに少しでも興味がある方は、「リースバックプラス＋」へぜひご相談ください。
リースバックにはさまざまなメリット・デメリットがあるため、自分にとって最適な手段であるか慎重に判断することがカギとなります。
契約内容を理解し上手に活用すれば、一時的な資金を必要している人の助け舟にもなるでしょう。自分のライフプランとよく照らし合わせ、上手に有効活用してください。
