セールアンドリースバックとは？取引の特徴や会計処理・税務について解説

近年では、自社所有の不動産や設備などを売却し、資金調達を行う企業が少なくありません。そこで活用されるのが、「セールアンドリースバック（セール＆リースバック）」という手法です。売却後はリース料を支払いながら入居を続けられるため、ビジネスの拠点を移動させる必要がありません。ここでは、そんなセールアンドリースバックの基礎知識や、メリット・デメリットを解説します。法人の資産を有効活用するために、ぜひ参考にしてみてください。

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セールアンドリースバックとは

セールアンドリースバックの概要

「セールアンドリースバック」とは、所有する不動産や設備などの資産を売却し、同時に賃貸借契約を結んでリースする取引（賃貸借契約付き売却）のことです。

セールアンドリースバックの主な特徴は、リース料を支払うことによって借手となり、資産を売却した後も使用を続けられる点です。売却価格を資金として有効活用しながら、リース期間には引き続き入居を続けられます。オフィスや住宅からの引っ越しが不要で、売却した不動産がリース物件である事実を周囲から知られずに済む点でも注目されている方法です。また、一般的な不動産売却とは異なり、売却した資産を将来的に売手が再購入できる可能性がある点も大きな特徴といえるでしょう。一方で、貸手となる不動産会社や投資家などの立場では、すでに入居者が決まっているため、不動産投資での家賃収入を確実に得られることが魅力となっています。

近年では、企業が本社ビルなどの不動産を売却し、賃貸借契約へと切り替える事例も多く見られます。また、個人がライフスタイルの変化にともない自宅を売却し、老後資金など必要なお金の調達に用いるケースも少なくありません。

セールアンドリースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは、不動産を担保にして融資を受けられるサービスを指します。一般的に、所有者が亡くなったときに不動産を売却して返済が行われるのが特徴です。

リバースモーゲージでは、主に自宅など個人が所有する不動産が対象となっています。一方で、セールアンドリースバックは法人が所有する資産も対象となるケースが多く、ビジネスシーンでも広く活用されているサービスです。対象となるリース資産は、買取業者によって異なります。

また、両者は所有権移転に関しても違いがあります。セールアンドリースバックは、不動産を売却するため所有権を移転する手続きです。リバースモーゲージは金融機関による融資のため、所有権の移転はありません。

セールアンドリースバックと金融機関からの借入の違い

まとまった資金の調達方法としては、金融機関からの借入も代表的な手段です。「不動産を売却・購入」するセールアンドリースバックに対し、借入は「融資」という本質的な違いがあります。

また、セールアンドリースバックを利用するにあたって、売却する不動産の条件によっては資金の調達が難しくなるケースも珍しくありません。しかし借入なら、基本的に信用情報や返済の見通しに問題さえなければ利用できます。

ここまでを考えると、利用のハードルが比較的低い借入のメリットが大きいように思えますが、借入にもいくつかのデメリットがあるため注意が必要です。

一般的にセールアンドリースバックで調達した資金の用途は自由とされていますが、借入の場合は金融機関から用途の提示を求められ、場合によっては制限が設けられます。また、借入で得た資金は利息を含めて決められた期間内に返済する義務があります。返済が滞ると信用情報に大きく影響し、その後の資金調達が不利になることは留意しておきましょう。

セールアンドリースバック取引の種類と会計処理について

ファイナンス・リース取引

ファイナンス・リース取引は利用者のリース料によって取引額がカバーされる取引です。ファイナンス・リース取引の場合にどのような会計処理をするかを例で確認しましょう。ここでは1億円の鉄筋コンクリート造の建物をセールアンドリースバックで取引し、売却によって3,000万円が入金されたケースを紹介します。減価償却によって6,000万円を間接法で償却済みで、5年リースの賃料60万円の契約だとすると以下のようになります。

・物件の売却

借方		貸方
預金	30,000,000円	建物	100,000,000円
減価償却累計額	60,000,000円
固定資産売却損	10,000,000円
長期前払費用	10,000,000円	固定資産売却損	10,000,000円

・物件のリース

借方		貸方
リース資産	29,000,000円	リース債務	29,000,000円
リース債務	600,000円	預金	600,000円

リース開始時には一般的に1ヶ月分の家賃の前払いをしてもらうため、最初にリース債務と預金の会計処理が必要になります。初月は支払利息はありませんが、以後は支払利息の計上が必要です。また、期末には長期前払費用とリース資産の減価償却を計上します。

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引はセールアンドリースバックの中で、ファイナンス・リース取引に該当しないものです。ファイナンス・リース取引は売買取引として処理しますが、オペレーティング・リース取引の場合にはリースによる賃貸借取引として以下のように計上します。

・物件の売却

借方		貸方
預金	30,000,000円	建物	100,000,000円
減価償却累計額	60,000,000円
固定資産売却損	10,000,000円

・物件のリース

借方		貸方
リース料	300,000円	預金	300,000円

このモデルケースの条件は上述のファイナンス・リース取引とは違い、リース料を毎月30万円に引き下げました。5年契約という条件が同じ場合にはファイナンス・リース取引の条件を満たさないので、オペレーティング・リース取引として取り扱う必要があります。オペレーティング・リース取引はファイナンス・リース取引に比べると会計処理上はシンプルです。セールアンドリースバックの売買取引を一度完結させた後、賃貸借契約として処理することができるためです。

金融取引

セールアンドリースバックは金融取引として処理する場合があります。取引の性質上、「建物を担保とし、融資として認められる場合」が金融取引です。金融取引に該当する場合の例として、売却により3,000万円の入金があり、入金額から支払総額を引いた金額に対して0.1%の利息を払いながら30万円を支払うケースがあります。

借方		貸方
預金	30,000,000円	借入金	30,000,000円
借入金	300,000円	預金	303,000円
支払利息	3,000円

このように入金額と支払総額の差に応じて利息額が決まる場合には金融取引と見なせます。金融取引の場合には建物を担保とするローンと同じように会計処理をすることが可能です。

セールアンドリースバックのメリット・デメリット

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メリット

コストの削減につながる

セールアンドリースバックで不動産を売却すると、資産の所有によって発生していた多くのコストを削減できます。たとえば、毎年に支払う固定資産税のほか、建物の管理費用や保険料などです。ビジネスシーンでは、売却損が出た場合に法人税の削減にもつながります。また、減価償却費を計上せずに済み、会計処理の手間を抑えやすくなります。

使い道の制限がない

セールアンドリースバックによって得た売却資金は、使い道が自由である点がメリットです。それに対して、事業者が利用できる融資の中には、用途を明確にする必要があるケースや、資金使途に制限があるケースも少なくありません。一般的な融資で資金使途が対象外となるような場合でも、セールアンドリースバックで資金調達をできる可能性があります。

資産をオフバランス化できる

法人の資産は、セールアンドリースバックで売却することで貸借対照表上に計上されなくなります（＝オフバランス）。貸借対照表をスリム化でき、ROAの改善を期待できる点もメリットといえるでしょう。売却によって得た資金を借入金の返済に充てれば、資金繰りの改善にもつながります。キャッシュフローの安定化をはかることも可能です。

在宅勤務による余剰スペースを改善できる

不必要な広いスペースのある建物を所有していると管理や固定資産税などの負担が大きくなります。セールアンドリースバックを利用することで費用の負担を減らすことはもちろん、余剰部分をなくし、必要なスペースのみを賃貸借することが可能です。在宅勤務によってオフィススペースの必要性が低下し、余剰スペースがある場合は改善策として検討してみましょう。

資産を継続して使用できる

スペースが不要になったからといって建物や部屋を売却してしまうと、移転をしなければ事業を継続するのが難しくなります。売却後もそのまま利用できるのはセールアンドリースバックの魅力です。別の賃貸オフィスを見つけて移転するという方法もありますが、莫大な費用がかかります。移転コストや設備工事費用を削減できる点でセールアンドリースバックは優れています。

デメリット

定期的にリース料が発生する

セールアンドリースバックで資産の売却後も使用を続けると、定期的にリース料が発生します。毎月の賃料が負担となり、企業の財務状況が圧迫されるおそれがある点に注意が必要です。資産の現金化によって、まとまった金額の資金調達を実現できる一方で、自社所有の場合とは異なるコストが発生する可能性があります。

通常の売却をしたほうが得られる資金が大きくなるケースがある

セールアンドリースバックで不動産を売却すると、売却額は市場の相場よりも低めになる傾向にあります。賃貸借契約を結ばずに通常の方法で不動産売却を行ったほうが、より多くの資金を得られる点を押さえておきましょう。売却後の資産を引き続き使用する必要がない場合には、通常の売却での現金化も視野に入れておくと安心です。

改修や建て替えに制限がかかる

セールアンドリースバックをすると賃貸借契約になるので家の改修や自宅の建て替えを自由に行えなくなるのがデメリットです。オーナーの所有物になるため、改修や建て替えをするときにはオーナーと交渉をしなければなりません。

長期間のリースは損になる可能性がある

セールアンドリースバック契約では、リース契約期間が長期間にわたる場合、リース破損が発生する可能性があることもデメリットです。具体的には、リース契約では売却価格が割安な一方でリース料が割高になることが多く、リース期間が長くなるほど負担が増えていきます。また、資産の市場価値は時間とともに変動するため、売却した資産を買い戻す場合には売却額よりも買い戻し額が高くなる可能性も考えられます。つまり、リース期間が長くなるほど、損失が出る可能性があり、注意が必要です。

セールアンドリースバックが向いている企業・向いていない企業

向いている企業の特徴

借入金の返済に追われている状況で、不動産など資産は保有しているものの手元にまとまった資金がなく困っている企業であればセールアンドリースバックの利用がおすすめです。自社の保有資産を売却して一時的にまとまった資金を得て、その後も賃料を支払いながら不動産を使い続けることができます。また、将来的にその不動産を買い戻すことも可能です。

返済だけではなく、設備を一新したり新製品を開発したりする際に生じる資金や、新規事業への成長投資資金などが必要な場合の調達方法としてもセールアンドリースバックが有効です。

向いていない企業の特徴

デメリットとして先述した通り、セールアンドリースバックにおける不動産の売却価格は、市場相場よりも低くなるケースが一般的です。また、売却後はその不動産を使用するにあたって賃料を支払い続ける必要があります。
一時的な資金調達方法としては有効な一方で、総合的に見ると金銭面でのメリットは薄く、長期的な資金調達が必要な企業には向いていないといえます。

金融機関からの借入など他の手段で資金を調達できる企業であれば、目的や事業環境などの状況を考慮しながらセールアンドリースバック以外の手段を検討しても良いでしょう。

また、リースバックは不動産を所有する企業には有効な手段ですが、不動産を所有していない企業には適していません。

セールアンドリースバックのポイントや注意点

どの取引に該当するかは内容によって異なる

セールアンドリースバックの会計処理をする際は、取引の内容によってファイナンス・リース取引か、オペレーティング・リース取引か、金融取引かで異なるので注意しましょう。ファイナンス・リース取引になるのは解約できない契約で、フルペイアウトになる場合のみです。金融取引になるのは利子が定められている契約の場合で、どちらにも該当しない場合にはオペレーティング・リース取引になります。どの取引かを選んで会計処理をすることはできないため、契約内容を確認して対応するのが大切です。

転リースすると会計処理が変わる

転リースがあったときには会計処理が変わります。転リースとはリース先の変更で、オーナーが他に物件を売却したことによって起こります。毎月のリース料などが完全に同じ条件での転リースでは特に対応をする必要がありません。ファイナンス・リース取引のまま契約を続けられる場合にも対応不要です。しかし、転リースによって契約の条件や内容が大きく変わったときには、手数料や繰り越しなどの会計処理をすることになるので注意しましょう。

複数の業者を比較する

リースバック業者によって、不動産の買取価格・賃料・契約期間・諸費用などの条件は大きく異なります。

多くの業者はリースバックにおける相場に近い買取価格や賃料を提示してきますが、中には極端に低い買取価格を提示する業者や高額な賃料を設定している業者が潜んでいることも事実です。

事前に複数の業者を比較すれば相場観が見えてくるだけでなく、自社に適したプランを提供している業者を探しやすくなります。そのため、セールアンドリースバックを利用する業者は、1つに絞らず複数の業者を比較検討することが大切です。

プロの専門家に相談する

セールアンドリースバックを利用したいと思う一方で、検討しているプランに不安がある場合や他の方法で資金調達をすべきか悩む場合は、専門家へ相談してみることをおすすめします。

特に「税理士」はさまざまな業界における資金繰りや資金調達のサポートをしており、第三者の視点と法知識に基づいたアドバイスを提供してくれます。

不動産のセールアンドリースバックは一建設にお任せ

一建設の「リースバックプラス＋」は、法人の資金調達でもご利用いただけるリースバックのサービスです。選べるプランで自社の資産を現金化。事業資金でのお困りごとをはじめとして、ビジネスシーンの幅広いご利用ニーズにお応えします。

リースバックプラス＋の「標準プラン」は、早期に買い戻しの予定がない企業様におすすめです。普通賃貸借契約による長期での入居ができ、賃貸期間中は最短10年間にわたり再購入価格が下がっていく仕組みとなっています。

リースバックプラス＋の「定期プラン」は、早期の買い戻しを予定している企業様や、賃料のコストを抑えたい企業様などにおすすめします。あらかじめリース期間を設定することにより、最大で1年間の賃料が0円となるためお得です。

定期プランの「買戻優遇タイプ」は、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで、買戻価格が売却価格と同額となる商品です（諸経費が別途かかります）。

リースバックプラス＋なら、自社の資産を有効活用して事業資金を得て、幅広い用途で役立てられます。法人所有の収益物件、駐車場、土地などのセールアンドリースバックも、ぜひ一建設にご相談ください。

参考：一建設の「リースバックプラス」のサービス紹介

一建設のセールアンドリースバック事例

一建設ではセールアンドリースバックのご依頼を何度もいただいています。ここでは一建設でセールアンドリースバックのサービス事例として典型的なものを紹介します。利用された方々の思いをぜひご確認ください。

シニアになってからの生活をより良いものにしたい

スピーディーに対応したい

税金の支払いや日常生活での支払いが難しくなり、一度はリバースモーゲージを検討するも、審査に1ヶ月以上かかることを知り断念。一刻も早く資金を手に入れたかったため、リバースモーゲージよりも審査が早いリースバックを検討することに。将来的には買い戻したいというご意向もあり、期間も明確にしている一建設のリースバックプラス＋でご契約をいただきました。

セールアンドリースバック取引に関するよくある質問

Q&A①

Q. セールアンドリースバックとは何ですか？

A. セールアンドリースバックは、企業や個人が所有する資産をまず売却し、その後買い戻すこともできる取引のことです。資金を必要とする時に利用される方法であり、所有者は資産を売却して現金を手に入れることができ、同時にその資産をリースバックするため、オフィスや住宅としての利用を継続することが可能です。セールアンドリースバックは、キャッシュフローの改善や運転資金の確保、負債の返済など、さまざまな目的で利用されます。

Q&A②

Q. 建物や部屋の修繕費用はどちらの負担になりますか？

A. セールアンドリースバックの契約時には、建物や部屋の状態を詳しく確認し、著しく壊れている箇所については、利用者が負担することになります。ただし、将来的な雨漏りや給排水管、建物躯体の不具合などについては、加入する保険で負担するか、貸主（不動産会社）が負担することがあります。また、退去の際には、通常は原状回復（建物や部屋を入居時の状態に戻す）の必要はありません。

セールアンドリースバックで自社の資産活用を進めましょう

今回は、セールアンドリースバックの基礎知識や、メリット・デメリットについて解説しました。売却後も不動産を利用しながら、使途に制限のない事業資金を得られるのは、セールアンドリースバックならではのメリットです。自社の資産活用を推進する選択肢として、ぜひご検討ください。一建設では、法人でもご利用いただけるサービス「リースバックプラス」を提供しています。セールアンドリースバックに関するご相談は、どうぞお気軽に一建設までお問い合わせください。