リースバックによって自宅を売却した後は、オーナーに家賃を支払い住み続けることとなります。しかし、オーナーは永久的に同じとは限らず、オーナーの意向によって再度物件が売却されることもあります。ここでは、リースバック後にオーナーチェンジした場合、状況はどう変わるのかご紹介します。
リースバックのオーナーチェンジとは？
まず、リースバックとは、持ち家を売却してまとまったお金を受けとり、その後は賃貸契約によってそのまま同じ家に住み続けることができる仕組みのことをいいます。
売却をした段階でその家の所有権は買い主に移り、買い戻しをしない限りはオーナーである買い主に毎月の家賃を支払うこととなります。
ところが、リースバック後のオーナーの事情によって、その物件が再度売却され、物件の所有者が別の人物に変わることがあります。これを、オーナーチェンジと呼びます。「オーナーが変わっても特になにも変わらないのではないか」と思われるかもしれませんが、実はデメリットやトラブルの原因にもなり得るため注意が必要です。
オーナーチェンジするとどうなるの？
オーナーチェンジすると、どのようなことが起こるのでしょうか。
入居人への通知
オーナーチェンジについて、入居人に事前に知らされることはありません。基本的には、事後報告という形で通知されますが、なかには一切の通知がないケースもあります。なぜなら、オーナーチェンジをしたことについて、入居人に知らせる義務はないからです。
オーナーチェンジによって契約内容に変更がある場合は、その旨とともに入居人に知らされることが多いです。たとえば、新しい連絡先や家賃の振込先の変更などが挙げられます。
リースバックの契約や引継ぎ
オーナーチェンジ後は、新しいオーナーがその家の所有者となります。リースバックでは、オーナーが変わったからといってオーナーに支払う家賃が変わることは原則としてはありません。従来のオーナーとの契約内容が、そのまま引き継がれます。
オーナーチェンジすることで、契約内容がガラッと変わってしまうのではないか、家賃が高くなってしまうのではないかと心配されるかもしれませんが、基本的には前のオーナーの時と同じ条件で住むことが可能です。
今後の支払い体制
オーナーチェンジ後は、新しいオーナーへ家賃を支払うこととなります。振り込み先や連絡先が変わりますが、その他は特に変わることはありません。修繕や管理、退去時の敷金などについても、新しいオーナーとのやりとりとなります。
オーナーが変更することによるデメリット
先ほどご紹介したように、リースバックでのオーナーチェンジは基本的に契約内容が変わることはありません。しかし、契約内容が変わる可能性はゼロではなく、場合によっては状況が変わることもあります。
たとえば、賃貸借の方針の変化にともない、契約の更新が拒まれたり、立ち退きを要求されたりが挙げられます。家賃が高くなる可能性もないとは言い切れません。知らないうちにオーナーが変わり、条件まで変わるというのは、理不尽に思えるかもしれませんが、事実としてあり得るのです。
リースバックのオーナーチェンジによるトラブル事例
リースバックのオーナーチェンジでトラブルに発生した事例をいくつか紹介いたします。
オーナーチェンジにより相談先・連絡先が不明になった
オーナーチェンジをしたという事実は、入居者に知らせる必要はありません。だからといって、その事実を入居者に知らせないことは、トラブルに発展する原因になります。オーナーが変われば、当然、修繕などの相談先も変わります。しかし、オーナーチェンジ後に入居者に通知がなく、いざ物件のことで連絡をとろうと思ったら連絡がつかなかったり、賃料の支払い先が違っていたりといったトラブルに発展することがあります。
家賃の値上げ・立ち退きを迫られる
オーナーチェンジをする段階では、契約内容が変わることは原則的にありません。ただ、新しいオーナーになってから再契約を交わす際に、賃料の値上げを申し伝えられる可能性があります。また、再契約を拒否して立ち退きを迫ったり、急な退去を迫ったり。新しいオーナーの意向によって、突然このようなトラブルにつながることもあり得ます。
買い戻しができなくなる
リースバックでは、オーナーと決めた条件によって買い戻しを行うことも可能です。しかし、オーナーチェンジが行われると、そのような取り決めは反故となり、買い戻しができなくなってしまうことも。いずれ買い戻すつもりで計画的に資金を貯めていた人にとっては、その後の予定が崩れてしまいます。
オーナーチェンジによる対処法
オーナーチェンジによるトラブルを回避するために、どのような対処ができるのでしょうか。土壇場になって慌てないために、確認しておきましょう。
オーナーチェンジ後の契約についての条項を契約書に入れてもらう
リースバックの相談段階で、もしオーナーチェンジをすることとなったら、契約はどうなるのかについて確認しておきましょう。契約書にもその旨をきちんと記載してもらい、オーナーチェンジに備えておくことが大切です。
まだリースバックの契約すら結んでいないのに、オーナーチェンジの話題を出すのは気が引けると思われるかもしれません。しかし、これはその後の生活に関わることでもあり、重要です。
日頃からオーナーとの連絡をこまめに行う
オーナーと、日頃から良い関係を築いておくことも、オーナーチェンジでのトラブル防止に役立ちます。物件に関する困り事や相談事は早い段階で行うなど、いつでも密に連絡がとれるようにしておきましょう。
お互いに良い関係性が築けていれば、オーナーチェンジがあった時にすぐに連絡してもらいやすくなります。もしかすると、オーナーチェンジ前に教えてもらうこともできるかもしれません。
信頼できるリースバック業者を選ぶ
リースバックでの買い主の多くは、リースバック業者となります。このリースバック業者が倒産してしまうと、もはや連絡することができません。当然、オーナーも変わります。リースバックを利用する人にとって、オーナーチェンジはできるだけ避けたいところです。リースバック業者を選ぶ際は、できるだけ信頼のある会社を選ぶように気を付けましょう。
まとめ
リースバックでのオーナーチェンジは、入居者の意思ではどうすることもできません。知らないうちにオーナーが代わり、さまざまなトラブルに発展することも考えられます。リースバックを行う際は、できるだけ信頼の厚い会社を選び、契約を結ぶ際はトラブルに備えて十分な確認を行いましょう。
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