【2023年最新】リースバック業者の比較ポイント7選　選び方・ポイントを徹底解説

リースバックを利用しようにも、リースバック業者は複数あるためどのように選べば良いのか悩む方も多いことでしょう。今回はリースバックの概要について解説すると共に、業者を選ぶうえで重要な比較ポイントもご紹介します。

そもそもリースバックとは？

リースバックのサービスの仕組み

リースバックでは、自宅を不動産会社や投資会社などに売却したうえで賃貸契約を結びます。売主は、毎月決められた家賃を支払いながら売却後の家に住み続けることが可能です。

似たサービスとして、「リバースモーゲージ」もあります。これは持ち家を担保として住み続けながら金融機関から融資を受け、契約者が亡くなってから家の売却金で返済するというサービスです。

つまり、どちらも住み続けることは可能ですが、手に入れる資金が、リバースモーゲージは「借入金・融資金」、リースバックは「売却金」という本質的な部分がまったく異なっているということです。

なお、リースバックでは一軒家だけでなく、マンション・土地・自社ビルなど幅広い不動産の売却が可能です。リースバックで得た不動産の売却金は用途も限定されない場合がほとんどなので、老後資金やローン返済などに活用できます。

リースバックの仕組みについては以下の記事で解説していますので、併せてご覧ください。

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【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説

リースバックの利用がおすすめな人

リースバックは、主に以下のような人におすすめのサービスです。

• 老後資金やローン返済、教育費などに使えるまとまったお金を得たい人
• 自宅の売却と将来引っ越しを考えている人
• 遺産相続の対策をしたい人

前述の通りリースバックの売却金は用途が自由なので、さまざまな理由からまとまったお金が必要な人は特におすすめです。通常の売却とは異なり、住み慣れた家から離れる心配がないだけでなく、売却活動をしていることが周囲に知られることもありません。将来的に引っ越す予定がある人でも、売却後すぐに家を引き渡す必要がないため新居探しにじっくりと時間を掛けられます。

また、ご自身の死後に家を相続してくれる人がいない場合、相続財産を減らして節税に繋げたいとお考えの場合にもリースバックは適しています。

リースバック業者に依頼する流れは？

細かな部分は業者によって異なる可能性がありますが、基本的にリースバックは以下のような流れで依頼をします。

1. リースバックに対応した業者から自宅の査定を受ける
2. 業者から提示された条件に問題がなければ売買契約を結ぶ
3. 売却先の業者と賃貸借契約を結ぶ
4. 契約で定められた期間中、家賃を支払いながら自宅に住み続ける

なお、リースバックをより有効に活用するためにも「あらかじめ資金の用途を明確化しておく」「売却価格の金額とその根拠を確認する」「賃貸借契約の内容を必ず確認する」といったポイントは留意しましょう。また、売却金をローン返済に使う場合、ローンの残債が売却金を上回っているとリースバックの利用そのものができないため注意が必要です。

リースバックにおける賃貸借契約では、「定期借家契約」が主流となっています。一般的な賃貸住宅に多い普通借家契約と違い、契約期間終了後の更新（再契約）はできない点を理解しておきましょう。

リースバック業者を選ぶ際の比較ポイント

ポイント①：各業者が得意としている物件・地域か

リースバック業者によって、得意としている物件の種類や地域は異なります。それぞれ得意としている業者に依頼することをおすすめします。

例えば戸建てを売却したいなら、戸建ての売買実績が豊富な業者に依頼することで適正な査定額・契約内容を提示してくれることが多いです。中には戸建てやマンションなど、特定の物件のみ取り扱っている業者もあるため事前に確認しておくと良いでしょう。

また、幅広い地域に展開しているような業者でも、地方の物件は対応ができない場合もあります。一方、特定の地方に絞り込んでリースバックを提供している業者の方が、比較的高く買い取ってくれる可能性もあるようです。そのため、地方にお住まいの方なら地域密着型の業者を選んだ方がリースバックを有利に活用できるでしょう。

ポイント②：状況に応じて良いことも悪いことも教えてくれる業者か

リースバックにはさまざまなメリットがある一方でデメリットもあるため、ご自身の場合は本当にリースバックを利用すべきかどうかよく考えることが大切です。そのため、メリットだけではなくデメリットも告げてくれる業者が望ましいといえます。しかし、利益を優先する業者にあたってしまうとデメリットについて詳しく教えようとせず、こちらから質問をしない限り教えてくれないケースもあります。

また、リースバックを利用するにあたって不動産会社との信頼関係も重要です。ご自身にとってリースバックの利用は将来のライフプランに影響を及ぼすサービスでもあるため、できるだけ相談には親身になって答えてくれる業者を探すと良いでしょう。

ポイント③：物件の買取価格はどれくらいか

一般的に、リースバックで自宅を売却した際に提示される買取価格は以下の計算で算出します。

買取価格＝市場価格×60~80%

市場価格とは、そのタイミングで第三者に物件を売却したときに予想される時価を指します。

都市部であれば市場価格に対し80％と好条件で買い取ってもらいやすいですが、郊外や地方などは60％程度となるケースが多い傾向にあります。先述した「業者が得意とする地域」にもつながるポイントですが、より納得のいく価格で売却するにはその地方に特化した業者に査定を任せることが重要となります。

ただし、業者によって買取価格の基準が異なる場合もあるため、事前に複数の業者で一括査定を行うと良いでしょう。

ポイント④：賃貸契約後に支払う家賃はいくらか

リースバックは自宅の売却後、賃貸として決められた家賃を毎月支払いながら自宅に住み続けます。家賃については、以下の計算で算出されるケースが一般的です。

家賃（1ヵ月分）＝買取価格×7～13％（利回り）÷12ヵ月

例えば自宅の買取価格が1,000万円、利回りが7％だったとすると、毎月の家賃は以下のように算出できます。

1,000万円×7％÷12ヵ月＝約5万8,300円

利回りについても業者によって変わりますが、都市部など好条件の物件なら低く、郊外など比較的条件が悪い物件は高くなる傾向にあります。せっかく売却によりまとまった資金を得られても、家賃の支払いが家計に影響するようであればリースバックのメリットが十分に発揮されません。後々支払いが続く家賃のことも考慮しながら、依頼するリースバック業者を選びましょう。

ポイント⑤：賃貸借契約の種別

「リースバック業者に依頼する流れは？」でも触れた通り、リースバックは定期借家契約という形式で賃貸借契約を結ぶケースが多くあります。

一般的な賃貸物件に住む場合に用いられるのは普通借家契約で、貸主は正当な事由がない限りは契約更新を拒めず、半永久的に住み続けられます。

一方で定期借家契約は、あらかじめその物件に住める期間が決められている契約形態です。普通借家契約とは違い、契約期間後は契約終了となり、貸主は正当な事由がなくても再契約をしないことが認められています。そのため、売却後に住み続けたい期間も考慮した上で賃貸借契約の種別を選ぶことも意識しましょう。

ポイント⑥：契約にかかる費用

リースバックを利用するにあたって、「売買に必要な費用」と「賃貸借契約に必要な費用」のどちらも用意しなければなりません。

主な費用の内訳は、以下の通りです。

【売買】

• 仲介手数料
• 契約事務手続きの手数料
• 登記費用
• 印紙税

【賃貸借契約】

• 敷金と礼金
• 保証料
• 火災保険料

ただし業者によっては、事務手続きの手数料や敷金・礼金などを無料としているケースもあります。初期費用を抑えたい場合は、契約時に必要な費用についても確認しておきましょう。

ポイント⑦：買戻し条件

リースバックの業者の中には、自宅の売却後に買戻しができるプランを用意しているところもあります。将来的に買い戻したい場合には、買戻し条件も確認しておきましょう。

具体的には、「買い戻す際の価格はいくらになるのか」をチェックすることが重要です。一般的なリースバックの買戻し価格は、売却価格が10～30％増しとなった金額になります。なお、リースバックの売却価格は市場価格の60~80%となるため、買戻し価格の相場はほとんど市場価格と同等と考えて良いでしょう
一建設のリースバックプラスには売却価格と同額で買戻しができる「買戻優遇タイプ」もございます。こちらも合わせて確認しておきましょう。

また、リースバックのプランによっては売却から買戻しまでの期限が定められていることもあります。買戻し価格と併せて、期限に関する取り決めも確認しておくことをおすすめします。

リースバックのメリット・デメリット

しかしその一方で、買取価格が高いほど家賃も高くなる点には注意が必要です。その場合は長く住み続けるほど、家計への負担も大きくなることがデメリットとして挙げられます。

リースバックのメリット・デメリットは以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

[関連リンク]

リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説

リースバックの査定結果が出たら比較すべき重要なポイント

ポイント①：他の業者査定額と比較する

依頼するリースバック業者を選ぶ際、複数の業者から見積もりを依頼して比較検討をしましょう。1社だけに絞り込むと、査定額を提示されてもその金額が適正であるかどうか判断できないからです。

基本的に、見積もりは無料で行ってくれる業者がほとんどです。リースバックを専門とした一括査定サイトもあるので、複数の業者で査定額を比較しつつ相場観を覚え、適切な価格でリースバックできる業者を探し出しましょう。

ポイント②：買取価格と家賃のバランス

先述の通り、リースバックでは買取価格に対し7～13％程度の金額が家賃となります。つまり、高く買い取ってもらえればそれだけ家賃も高く、安く買い取られれば家賃による負担が小さくなるということです。

売却後、家賃による負担が大きくなっても資金を多く得たいのか、得られる資金はある程度少なくても家賃による負担を抑えたいのか、ご自身の希望や資金の用途などに合わせて検討しましょう。

なお、リースバック業者によっては査定額について交渉することで、価格を上げたり下げたりしてもらえるケースもあります。

ポイント③：業者ごとの実績や資金力

リースバックの実績が多い業者は、それだけ資金力も高い傾向にあります。さらに地元の金融機関からの信用も厚く迅速な現金化に期待ができるため、すぐにまとまったお金が必要な場合はチェックしておきたいポイントです。

リースバック後にオーナーである業者の業績不振で、物件を第三者に転売されたという事例もあります。取引をする業者の経営状況や財務状況が、安心できる状態であるに越したことはありません。

リースバックだけでなく他の事業でも成功している大手グループ企業や株式上場企業などは、安定性もあるためより安心して取引を行えます。

リースバック以外の資金調達方法は？

また、住宅ローンの返済が難しくなった場合の資金調達方法としては「任意売却」も挙げられます。

リバースモーゲージと任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

[関連リンク]

【徹底比較】リースバック・リバースモーゲージ・任意売却の特徴や違い

まとめ

リースバックとは自宅を業者へ売却のうえ賃貸借契約を結び、売却金としてまとまったお金を得ながら自宅に住み続けられるサービスのことです。比較的歴史の浅いサービスであるため、まだ取り扱っている業者の数は多くありませんが、年々高まるリースバックへの注目度と共に少しずつ取り扱う会社が増えていることも事実です。リースバックの利用を検討している方は、メリット・デメリットをよく理解したうえで、今回ご紹介したポイントを意識的にチェックしながら比較しましょう。