近年、所有する不動産物件をいったん売却したうえで、その売却した相手から改めて物件を借りて住むというリースバックに注目が集まっています。老後の準備やローン完済のために検討する方も少なくありません。
不動産を活用した資金調達方法には、リースバックの他に任意売却やリバースモーゲージもあるでしょう。
今回は、この3つの特徴や違いを解説し、その上でリースバックを利用するメリット、リースバック業者選定の際のポイントをお伝えします。
自分に合った方法で老後の生活資金を確保し、充実した人生を楽しみましょう。
INDEX
リースバックとは？
リースバックは、セール＆リースバックと呼ばれ、自宅を「売却（セール）」して「リース契約で借りる（リースバック）」賃貸借契約付き売却のことです。
リースバックサービスを提供する不動産会社と売買契約を結んだのち、賃貸借契約を結び、引き続き家賃を支払い賃貸物件として自宅に住み続けることが可能です。
自宅が所有から賃貸に変わり、物件の名義が不動産会社など事業会社へと変更されますが、リースバックを利用している事実がご近所に知られることはありません。引っ越しが不要でこれまでと同様に自宅で暮らすことができます。
リースバックは住宅ローン返済が残っていても利用でき、売却によって得た資金の使途は自由です。一般的な賃貸借契約と同様に、自宅に住み続けるために家賃の支払いを求められるようになります。マンションと戸建住宅のどちらにも対応しています。
リースバックに関しては、こちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
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【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージは、シニア層向けの金融商品の一種で、契約者は自宅を担保に金融機関などから住宅資金や生活資金を借り入れます。その後も自宅に継続して住み続け、契約者の死亡後に担保とした不動産を処分し、借入金を一括返済する仕組みです。
契約期間中の毎月の支払いは利息分のみとなるため月々の出費を抑えることができ、また自宅の売却金額が借入残高を上回れば、相続人は差額を受け取ることができます。仮に、存命中に繰上返済し完済している場合は、ご自宅の売却は不要です。
リバースモーゲージには、公的機関が行っているものと民間機関が行っているものがあります。どちらも基本的な仕組みは同じですが、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。詳しくはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。
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リバースモーゲージとは？やばい？仕組み・メリットなどをわかりやすく解説
任意売却とは？
任意売却は、住宅ローンや不動産担保ローンをはじめとした借入金の返済ができなくなった場合に金融機関との合意を得て不動産を売却する方法です。「任売」という略称で呼ばれることもあります。
任意売却の選択は、いくつかの条件に当てはまる場合に推奨されます。
たとえば、売却代金がローンの残高を下回る「オーバーローン」であるケース。返済プランの見直しをしても、返済の継続が難しいケース。一時的ではなく、今後も引き続き返済が困難なケース。これらの条件に合致する場合は、任意売却が勧められます。
任意売却と似たもの「競売」という方法もあります。競売は、抵当権に従って債権者の持つ不動産を強制的に売却することです。任意売却と競売との違いやメリット・デメリットに関しては、こちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。
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任意売却のメリット・デメリットや流れを解説！ローン返済の代替案も紹介
リースバックとリバースモーゲージの比較
ここからは、リースバックとリバースモーゲージの違いを解説します。
比較1：リバースモーゲージは銀行からの借り入れ
リースバックで調達した資金は物件売却によるものなので所有資産ですが、リバースモーゲージで調達した資金は融資、すなわち金融機関などからの借金です。そのため資金調達後に発生する月々の支払いについても、リースバックでは物件のリース料（家賃）ですが、リバースモーゲージでは金利に応じた利息ということになります。
また、リバースモーゲージは「借り入れ」のため審査があります。リバースモーゲージの審査に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。
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比較2：リバースモーゲージでは所有権は移動しない
リースバックでは売却に伴って所有権が買い手に移動します。これに対しリバースモーゲージの場合、住んでいる物件は担保に入るだけであり、物件は自分名義のままになります。そのため、固定資産税などの税金の支払い義務は継続します。
比較3：リバースモーゲージは制約が多い
不動産売却であるリースバックと異なり、融資であるリバースモーゲージでは細かい制限や要件が課されるのが一般的です。具体的には、年齢（55歳以上が一般的）や一定以上の収入（年金収入を含む）、物件の種類（原則戸建てのみ、マンションは不可）などの条件を満たす必要があります。また、借入れ資金の使い道に制約があるほか、保証人や推定相続人の同意を得なければなりません。
リバースモーゲージは通常のローンより金利が高く、生きている限り利息を払い続けなくてはいけません。リバースモーゲージの金利に関しては、こちらの記事も参考にしてみてください。
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リースバックと任意売却の比較
次は、リースバックと任意売却の違いを解説します。
比較1：任意売却では住み続けられない
リースバックの場合、売却後に賃貸契約を結んで住み続けることを前提に投資用物件として買い手を探すことになります。
しかし任意売却は、ローン返済が困難な状況下での資金回収が目的です。そのため、基本的に不動産会社の仲介によって第三者向けに物件が売り出され、売却後は住んでいる物件から退去することになります。
比較2：任意売却では市場価格で売却
リースバックの場合、投資用物件として利回り重視の査定がなされることから、売却価格は市場価格よりも低めに設定される傾向があることがデメリットです。
それに対して任意売却は、競売によって市場価格より低く落札されてしまうことを回避することを目的としています。不動産会社の仲介のもと、市場価格（に近い水準）で売却することが一般的です。
比較3：任意売却では思ったタイミングで売れるとは限らない
リースバックでは物件が投資用として不動産会社（あるいは不動産会社を通じて投資家）に売却されます。直接的な交渉のため時間がそれほどかからず、最短2週間で契約する事例もあり、急ぎの資金化に対応できます。一方、任意売却では不動産会社の仲介によって第三者に物件を販売することになります。
そのため、売却が成立するまで予想以上に日数がかかることも少なくありません。
比較4：任意売却とリースバックを組み合わせる
以上の三点はリースバックを伴わない任意売却の場合の比較ですが、業者によっては任意売却とリースバックを組み合わせたプランを提供しています。任意売却後、ローンの残額とリースバックによるリース料の両方を払い続けられるなら、任意売却後に買い手とリースバック契約を結ぶことも可能でしょう。
リースバックを利用するメリット
リースバック、リバースモーゲージ、任意売却は共に持ち家を活用した資金調達手段ですが、この記事で見てきたようにそれぞれ異なる特徴があります。ここからは、どういう場合にリースバックを選ぶとメリットが大きくなるのかを紹介していきます。
まとまった現金が必要な場合
リースバックの場合、一括で現金化され用途の制約がありません。子どもの学費や事業資金など、短期間で多額の現金が必要になったときに有効な資金調達手段です。
収入増が見込まれる場合
リースバック契約によっては、金銭面で一定の条件を満たした場合には物件を買い戻すことが可能です。一般的な任意売却では、物件は第三者の手に渡ってしまうので、買い戻せる望みはほぼありません。そのため、将来的に資金に余裕が出る見通しがあり、買い戻しを望むのであれば、リースバックはメリットの大きい資金調達方法だと言えるでしょう。
戸建てでない不動産の場合
更地にすることが難しいマンション物件などは、金融機関から担保として利用できないと判断されるため、リバースモーゲージでは対象外とされることが一般的です。そのため、マンションに住んでいるなら、リースバックを利用するのが望ましいでしょう。
事業を営んでいる場合
リースバックは投資用物件としての売却のため、事業用物件でも採用できる手法です。また、リースバックで得た資金は用途が自由なので、自宅を売却したお金を自身の事業資金に充てることもできます。
事業を続けながら不動産売却によって赤字決算を回避できるので、事業者であれば検討する価値があるでしょう。
相続を円滑に行いたい場合
不動産に比べて、現金には分割が容易であるという利点があります。複数の相続人がいて、主な遺産が自宅である高齢者の中には、遺産をどのように分けるか悩んでいる方もいるでしょう。相続トラブルを未然に回避する方法として、リースバックで不動産を現金化しておくことも検討する価値があります。
相続のトラブル回避のために活用する場合は、こちらの記事でメリットや注意点を解説しているので参考にしてみてください。
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リースバックで相続に関する問題を減らせる？3つのメリットについて
リースバック業者を比較するときの7つのポイント
不動産を活用した資金調達方法として注目を集めるリースバック。最近は取り扱う会社も増えてきました。ニーズに合ったリースバック業者を選ぶため、比較検討するときの７つのポイントをご紹介します。
①得意な物件の種類
リースバックではさまざまな種別の物件を取り扱うことが可能ですが、マンションに強い、戸建てに強い、オフィス用物件に強いなど、業者にはそれぞれ得意な物件のジャンルがあります。当然ですが、売りたい物件のジャンルを得意とするリースバック業者に依頼するのが望ましいです。得意なジャンルのほうが販路もあり、査定額が高くなるケースがあるためです。
②対応エリア
リースバック業者には得意な物件のジャンルがあるように、得意とするエリアがあります。都市圏や政令指定都市などは全国対応する大手が有利ですが、特定のエリアが得意な会社もあります。
売却予定の自宅があるエリアの買い取りに対応するリースバック業者を選ぶことが大切なため、公式サイトや電話などで近しいエリアの買い取り実績があるか確認しましょう。
最短即日で見積もり可能な無料で査定できるサイトもありますので、試してみるのもよいですね。査定は複数社へ依頼し相見積もりを取り比較検討することをおすすめします。
リースバックの査定に関しては、こちらの記事でポイントを解説しているので参考にしてみてください。
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③月々の家賃
リースバック後に支払う月々の家賃設定について、リースバック業者によって金額に差がありますが、これは期待利回りをどの程度で設定しているかの違いが理由です。リースバック後の1カ月の家賃は買取額と利回りを考慮して決めるため、周辺の家賃相場より高くなりがちです。
家賃が低いリースバック業者を選べば、毎月の支出を抑えることができます。一方で、家賃が安くなるということは売却額も下がる点には注意が必要でしょう。また、2年目以降の家賃の値上がりについても事前に確認しておくと良いです。
リースバックの家賃に関してはこちらの記事で解説しています。売却価格に関わってくるので、将来的に買い戻しを検討されている方は参考にしてみてください。
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リースバックの買取価格と家賃（賃料）相場・算出方法、家賃を抑えるポイントを解説
④賃貸契約の形態と期間
リースバックでご自宅を売却後に賃貸で住むにあたり、賃貸の契約形態には、定期借家契約（定期建物賃貸借契約）と普通借家契約（通常の建物賃貸借契約）の2種類があります。
定期借家契約は契約期間の定めがある契約形態で、2～5年契約が一般的です。契約で定めた期間満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する契約のため、引き続き住み続けるためには再契約が必要です。再契約には貸主・借主双方の合意が必要なため、貸主の合意が得られない場合は再契約できず、退去せざるを得ないおそれがあります。また、再契約の際に家賃の値上げを提示される恐れも。
一方、普通借家契約の場合、契約期間は自由に設定が可能で、契約期間満了後には正当な理由がなければ借主の更新希望を貸主は拒めません。短期で買い戻しの予定などがない限り、リースバックを利用する際は、普通借家契約に対応している業者が望ましいでしょう。
リースバックの契約に関しては、こちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。
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リースバック契約の流れ～売却と賃貸の契約を結ぶ際のポイントを解説
⑤発生する諸費用
リースバックでは不動産の売買契約と賃貸契約を同時に行います。その売買や賃貸の契約締結にあたり、通常はさまざまな諸費用が発生します。
例えば、登記費用、印紙税、敷金、礼金、保証料、火災保険料、事務手数料 など。リースバック業者によっては、物件の売却代金から各費用を充当するため事前準備が不要な場合や、諸費用の一部を割り引いてくれるケースもあります。リースバックに付帯するサービスの内容もよく確認が必要ですね。
⑥買い戻しの条件
いったんはリースバックで自宅を手放したとしても、将来的に買い戻しを検討している場合は、買い戻しの条件も比較すべきポイントです。買戻価格は売却価格より高くなりますが何倍になるのか、買い戻し可能な年数は何年か、などを事前に確認します。
また、いざ買い戻しを申し出たときにトラブルになるのを避けるため、買い戻しに関する条件は必ずリースバックの契約締結前に確認し、契約書に盛り込みましょう。
⑦会社としての信頼性
リースバック業者が倒産すると、住んでいる物件が第三者に売却されるリスクがあります。賃借人との間の賃貸借契約は原則としてそのまま新オーナーに引き継がれるものの、売却金を預け入れている場合、倒産すると回収できない可能性もあります。
上場している会社あるいは、非上場でも上場企業のグループ会社など経営状態が良好な会社を選ぶのが重要です。
その他、リースバックに関する注意点はこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。
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リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説
リースバックのメリットを最大化するリースバックプラス+
任意売却やリバースモーゲージとは似たようなものに感じられますが、実際には色々な違いがあることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
それぞれメリット・デメリットがあるので、自分の状況や目的にあったものを選ぶようにしましょう。
リースバックを取り扱う会社は増えていますが、その中でも一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」は、付帯するサービスも充実した2つのプランを提供しています。
売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。
一方、比較的早期の買い戻しを計画している方には「定期プラン」が向いています。こちらの「賃料優遇タイプ」では、最大1年間賃料が0円になるほか、退去後に物件を売却し想定額以上の利益が発生した場合は一部が還元される退去時キャッシュバック制度も利用可能です。一時的な資金需要に応えることができる内容になっています。とにかく買い戻しをしたい方には「買戻優遇タイプ」があります。定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで、買戻価格が売却価格と同額となります。（諸経費が別途かかります）。
両プラン共通して、敷金・礼金・仲介手数料・更新料不要というサービスを取り入れています。
このように、一建設株式会社の「リースバックプラス+」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。無料のお試し査定もありますので、ぜひ一度、検討してみてはいかがでしょうか。
