一般的に「老後」といわれる段階を迎えるシニア世代になると、若い時とは何かと暮らしの勝手が異なってきます。住まいに関しても、若い時と年齢を重ねた定年後では、求める便利さや快適さの基準も変わるでしょう。
そこで今回は、戸建てとマンションのメリット・デメリットを比較しながら、「人生100年時代」に適した老後の住まいの選び方について解説していきます。老後の住まいは賃貸住宅にすべきか、一戸建てにすべきか、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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老後の住まいはマンションと一戸建てどちらが良い？
平均寿命が延び、「人生100年時代」とも呼ばれる現代では、夫婦の老後生活をきちんと見据えてライフプランを立てることが大切です。ここでは、将来へ向けた住まいの選び方を解説します。
老後にマンションに住むメリット・デメリット
メリット
老後の住まいにマンションを選ぶと、近隣にある便利な施設を利用しやすくなります。マンションは駅周辺などの好立地に建てられるケースが多く、近くには商業施設や病院をはじめとした、生活利便施設が充実している傾向にあります。近年では、こうした施設が併設されている利便性の高いマンションも珍しくありません。
また、マンションの室内には段差がないため、家事動線が良く、高齢の方が安全に移動しやすいというメリットもあります。外出する際はエレベーターを利用でき、階段の上り下りによる負担を避けられます。オートロックや監視カメラなどの防犯設備が備え付けられているマンションなら、防犯対策も充実していて安心です。
デメリット
マンションで暮らすと、修繕積立金や管理費などのコストがかかります。一戸建てと比べて、住居費のランニングコストが高くなるケースもあるようです。また、万が一自然災害が起こった場合には、ライフラインに影響が出るおそれがあります。例えば、一時的に電気や水道などが使えなくなり、日常生活に支障をきたすような事態を想定する必要があります。過去には、タワーマンションで地下の電気室が浸水し、停電や断水が起こった事例もありました。こうしたデメリットも考慮して選ぶことが重要です。
老後に一戸建てに住むメリット・デメリット
メリット
一戸建て住宅は、マンションと比較して他人の目を気にする心配が少ないのがメリットです。集合住宅には隣接する部屋があり、家族の生活音や音漏れに気をつける必要がありますが、一戸建てではそれほど騒音のリスクを心配せずに済みます。
また、一戸建ては住居のメンテナンスの手間が少ないのもメリットです。マンションの共用部分は、管理会社がメンテナンスを行います。一方で一戸建てでは、基本的には自分のタイミングでメンテナンスを行えるのがポイントです。
ペットを自由に飼えるのも、一戸建てならではのメリットといえるでしょう。マンションでは、飼えるペットの種類が決められていたり、登録が必須であったりします。老後の家族の一員として動物を迎え入れる方は、一戸建てを選ぶと自由度が高いといえます。
デメリット
老後に一戸建てに住むなら、住居がバリアフリーに対応していると安心です。バリアフリーに対応していない住宅は、高齢になったとき住みにくくなるおそれがあるためご注意ください。階段の上り下りや、段差などでつまずいてケガをしないように、可能であればバリアフリー化するのが望ましいでしょう。
また、一戸建ての防犯対策は自分で行う必要があります。空き巣被害などの犯罪を防ぎ、自分の身を自分で守るために、セキュリティ性を高める工夫が必要です。長い目で見て安心して暮らし続けやすい環境を整えましょう。
老後の住まい選びにはどんな選択肢がある？
介護が必要になった時のことを考えて自宅をリフォームしたり、最適な住まいを探し始めたり、老後の住まいはよく考えて選ぶことが大切です。まずは自分に合った住まいを見つけるために、どのような方法があるのかついて紹介します。
一戸建てからマンションへなど、コンパクトな住居へ住み替え
現在、一戸建てや郊外のファミリーマンションにお住まいであれば、都市部の駅チカなど公共交通機関を利用しやすい場所にあるコンパクトマンションに住み替える選択肢があります。
コンパクトマンションは、ワンルームとファミリータイプの間にあたるマンションで、1LDK〜2LDKの間取りが主流です。緊急時の防犯設備、足が悪くても移動できるエレベーターなどが完備されているマンションであれば、車椅子が必要になったとしても安心感があります。また、駅やバス停が近くにあれば、買い物や病院にもアクセスしやすいでしょう。
コンパクトな住居には光熱費などの生活費を抑えやすいという特徴もあります。一戸建てやファミリータイプのマンションよりも部屋数が少なかったり、面積が狭かったりするためです。暮らしに必要な出費を抑えたい方にも適しています。
ただし、一戸建てからマンションに移ると、隣家と壁1枚で接している環境にストレスを感じてしまうかもしれません。国土交通省が発表している「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると75%以上のマンションが何らかのトラブルを抱えている現状がります。住人のマナーがトラブルになるケースが多いので、生活音など他の住民への配慮が必要になるでしょう。
シニア向け施設へ住み替え
高齢者向けに介護や生活援助などのサービスを受けられる「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」も選択肢のひとつでしょう。年齢を理由に入居を拒否されることはありませんし、バリアフリーが導入されていて安否確認サービスや生活相談サービスを受けながら生活できます。また、シニア向けの分譲マンションもバリアフリーの物件ですが、こちらはサービス付き高齢者向け住宅とは違い、購入者に所有権がある点や食事・掃除・洗濯といった家事サービスまで完備されています。
これらの住宅は比較的自立している高齢者を対象としているため、介護が必要になった際のケアにまで対応している施設が少ないのが現状です。また、通常の物件よりも家賃や初期費用が高いため、経済的な余裕がないと難しいでしょう。
自宅をリフォーム
現在の住まいでの生活を引き続き希望する場合、選択肢として挙がるのがリフォームです。住み慣れた地域であれば、安心でしょう。地域によってはリフォーム内容に応じて補助金の支給が受けられるので、お得にリフォームできる可能性もあります。
ただし、間取りによっては希望するリフォームができなかったり、フルリフォームでは新築を購入するよりも高額の費用がかかったり、金銭や家の構造による制限がかかる可能性があります。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住宅相談統計年報2018」によると、平成29年度にはリフォームに関する相談の92.4%がリフォーム業者とのトラブルでした。費用や工事の内容・結果を巡ってトラブルや補償問題に発展するリスクもあります。
リースバックでそのまま自宅に住み続ける
リースバックを選んだ場合でも、現在の住まいで生活し続けられます。「リースバック」とは、自宅を売却した後も家賃を支払うことで、そのまま住み続けることができる仕組みです。まとまったお金が手に入り、退去する必要もありません。自宅を買い戻せるため、何らかの事情で急にまとまったお金が必要になった場合に役立ちます。固定資産税の支払いがなくなるのもメリットでしょう。
しかし、一般に売却価格は相場よりも低い金額になることが多く、高値で売却できた場合は家賃が高くなることもあります。買い戻す場合も、売却した際より高額になるケースが多い点もデメリットでしょう。
子どもと同居
自宅を二世帯住宅に建て替えて、子どもと同居する方法もあります。これは昔から一般によく見られる形ですが、頼れる人が身近にいるという安心感は大きく、孫と一緒に暮らせるというのも嬉しいメリットでしょう。ただし、同居となると人間関係でのトラブルが起きる可能性があります。
最近は同居をせずに近隣へ移り住む「近居」が注目されています。同じ家に住むわけではないため、トラブルのリスクも低くなります。
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老後にマンション等へ住み替えを行う際の注意点
同じ住まいで生活する場合と、新居を購入したり引っ越したりする場合では、注意すべき点が異なります。ここでは老後にマンション等へ住み替えを行う際の注意点について紹介します。
元の住宅の処分方法を決める
マンションや一戸建てなどの持ち家がある場合は、元の住宅をどのように処分するのか決めておきましょう。その際は、不動産売却や賃貸物件として貸し出す選択肢があります。売却するとまとまった資金を得られるため、住み替え先の購入資金に充てられるのがメリットです。一方で、賃貸に出すと定期的に家賃収入を得られます。安定した収入源を確保して、生活資金の足しにできる安心感があります。
住み替えは元気なうちに
家の売却や引っ越しは、実際に始めてみると手続きが多く思っているよりもずっと大変です。体力だけではなく、気力もそれなりに充実していなければ、途中で挫折してしまうことにもなりかねません。認知症や介護のリスクも年々高くなるので、老後の住まいの方向性が決まったら元気なうちに実行しましょう。
住宅ローンの利用は計画的に
住み替えのために住宅ローンを組むなら、返済期間や借入額に注意が必要です。多くの金融機関では完済時年齢が定められており、高齢になるほど住宅ローンを借り入れる場合の返済期間が短くなります。
例えば、完済時年齢の上限が80歳だった場合、60歳で住宅ローンを申し込むと返済期間は最長で20年となります。限られた年数でローンを組むため、毎月の支払い額が多くなることに留意しましょう。
特に、退職後は主な収入が年金のみとなり、住宅ローンの返済が大きな負担となりやすい状況です。50代～60代で住宅ローンの申し込みを検討している方は、資金計画を立てたうえで、返済で家計が苦しくならないようにしましょう。
シンプルな間取りと動線
物件を選ぶ際は、部屋の数や広さよりもライフスタイルに合っているかどうかを重視しましょう。生活の中心となるリビングと寝室が隣にあって、それぞれの部屋からトイレが近い間取りであれば動線がシンプルで生活しやすいでしょう。逆に、移動距離が長いとぶつかったり転んだりするリスクが高くなります。決める際も必ず下見をして、実際に生活している場面を想像しながら、できるだけシンプルで動きやすい間取りの物件を選ぶようにしましょう。
資産価値もチェック
「終の棲家（ついのすみか）」にと思っていた住まいであっても、ある日突然介護が必要な状態になり、老人ホームに移らなければならない事態も十分考えられます。また、子どもとの同居話が持ち上がる可能性もあるでしょう。そのため、老後の住み替えにおいては資産価値にも目を向けておくと安心です。
物件自体が古かったり、利便性が低く人気のない場所だったりすると、すぐに買い手が見つからず計画に支障が生じてしまうかもしれません。売却の可能性も考えて、自宅の資産価値や換金性についても把握しておきましょう。
老後のマンション等の処分はリースバックプラス＋がおすすめ
ここまで、老後の住まいについて解説しました。昨今では、老後の暮らしに便利な「リースバック」が注目されています。リースバックは、不動産会社などに自宅を売却して、その後は賃貸住宅として住み続ける方法です。リバースモーゲージよりも資金用途の自由度が高く、マンションを現金化して処分しながら、これまでと同じように暮らしていただけます。
まとまったお金が必要になった場合は、「一建設」が提供している「リースバックプラス+」がおすすめです。「標準プラン」と「定期プラン」があり、それぞれに特徴があります。
標準プランの場合は毎年再購入価格が安くなっていき、10年たつと建物の部分を差し引いた額(土地のみの価格)での再購入が可能です。例えば、売却価格が2,000万円で建物価格が500万円だった場合、当初の再購入価格が2,300万円であれば10年賃借すると、建物価値減少の300万円分、安く再購入ができます。また、3年賃借すると自宅から「一建設」が扱う別の新築物件に移ることもできます。そのため、当面再購入の予定がない方や、長く賃借したい方に適しています。
定期プランは、最大1年間は家賃が無料ですし、2プランに共通の敷金預入家賃減額制度では、ご売却金のうち、敷金としてお預けいただくことで、月々の賃料が最大50％減額されるので、生活を立て直しやすいでしょう。早期に買い戻すご予定の方、一時的に資金調達したい方に適しています。
どちらのプランも在宅時の防犯や火災監視など老後の不安を払拭してくれるサービスが充実しています。
このように、老後の住まいにはいくつかの選択肢がありますが、いずれも一長一短です。それぞれの事情やライフスタイルにあったものを選ぶと良いでしょう。老後資金が必要になった場合は、まとまったお金を手に入れつつ現在の住居で生活し続けられる「リースバックプラス」がおすすめです。
