離婚したら持ち家のローンはどうなる？対処法・売却方法をケース別に徹底解説

離婚時の財産分与は二人で話し合って決めるのが一般的です。預貯金の分割は難しくありませんが、住宅ローンの残っている自宅をどう処理するのかは難しい問題です。そこで、離婚を考えている方に向けて、その家には誰が住むかも含めて、発生しうる問題とその解決方法を解説します。

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離婚したときに生じる持ち家の問題は？

離婚した際の持ち家は、夫婦の共同財産の一つです。持ち家の財産分与は、預貯金とは異なり、名義人や住宅ローン返済などの面で問題が生じやすい財産です。離婚手続き自体が複雑なものですが、持ち家が存在する場合はさらに手続きが増えます。そこで、持ち家に関連する名義の問題や、離婚時における子どもの有無や養育費の支払いについて詳しく説明します。

持ち家にまつわる名義

不動産は登記名義人の登録が必要な財産で、名義人には所有権や賃借権といった権利が認められています。名義人は法務局で登記簿謄本を取得すれば、確認できます。

また、住宅ローンの名義人は住宅ローンの契約書に記載されています。不動産の名義人と住宅ローンの名義人が異なることもあるので、誰が不動産を所有していて、誰が住宅ローンを返済しているか、誰が連帯保証人なのかをはっきりさせておきましょう。連帯保証人は、住宅ローンの連帯保証契約書に記載されているはずです。 もし見当たらなければ、借入先の金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローンがあると名義人の変更は難しい

離婚時に不動産の名義を変更しようとするケースがありますが、住宅ローンの有無によって難易度が大きく変わります。

まず、住宅ローンがない場合は法務局に登記申請をすれば、簡単に名義を変更できます。一方で、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの契約をしている金融機関が名義変更を承諾しなければなりません。しかし、住宅の価値がローンを上回っているなど一定の基準を満たさなければ難しいのが実情です。

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離婚したら住宅ローンはどうなる？ケース別対応とよくある質問

子どもの有無や養育費の支払い

離婚時の持ち家の問題は、子どもの有無によって大きく異なります。子どもがいる場合は、子どもの精神的な安定を考慮し、持ち家の処理方法を慎重に選ぶことが必要です。子どもの環境を変えずに持ち家に住み続けることが良い選択肢となる場合もあります。

さらに、夫の養育費支払い能力も重要な問題です。養育費の代わりに、妻や子どもが家を所有し住み続け、夫がローンの支払いを担当するという方法も考えられます。ただし、ローンの返済が滞った場合、競売や強制退去のリスクがあるため、注意が必要です。

住宅ローンは通常、居住者が借りるための融資として金融機関から提供されます。そのため、居住者とローンの返済者が異なる場合、契約違反となり、残債を一括で返済するよう求められる可能性があります。したがって、リスクを回避するためには、住む人の名義に変えられるか、まずは金融機関に交渉し、さらに公正証書などで具体的な取り決めを明示することが重要です。

離婚したときに持ち家はどうなる？【住宅ローンがあるケース】

①どちらかが住み続けて、住宅ローンを払う

離婚したときにどちらかが住むことにして、住宅ローンを払い続けていくのはよくあるパターンです。慰謝料の代わりに住宅ローンの支払いをするという形が典型的です。離婚相手に住んでもらい、自分が住宅ローンを支払う方法です。また、財産分与として持ち家を手に入れて、自分で住宅ローンを返済するという方法もあります。

夫が家に住む場合

妻が家を出て、夫が住宅ローンの債務者として家に住み続ける場合、以下のような取り扱いが考えられます。

・不動産が夫名義
夫はそのまま住宅ローンの支払いを続け、家に住み続けることができます。

・妻もローンの負担をしていた（連帯保証や連帯債務）
この場合、夫婦間で夫が支払いを行うことで合意していても、妻は金融機関に対する責任を免れません。債務から解放されるためには、妻は金融機関と交渉し、連帯保証人の地位を解除してもらう必要があります。しかし、この了承を得ることは難しく、金融機関の方針によります。保証人を外れる際には、新たな保証人や保証協会の利用、あるいは一部まとまったお金を入金することなどが求められます。

・不動産の価値がローン残額より大きい
不動産がプラスの財産となっている場合、そのプラス部分は財産分与の対象になります。したがって、夫は離婚の際にそのプラス部分のうち原則半分の金額を妻に支払う必要があります。また、妻の固有財産で住宅ローンの一部を支払っているなどの状況があれば、それについても財産分与では考慮される場合があります。

以上のように、離婚した場合には、不動産や住宅ローンに関してさまざまな取り扱いや財産分与の対象が考慮されることになります。離婚に際しては、専門家のアドバイスを仰ぐことが重要です。

妻が家に住む場合

夫が不動産の名義人であり、住宅ローンの債務者である夫は家を出て、妻が家に住み続ける場合、非常に難しい問題が生じます。

・夫が住宅ローンを支払う
妻が子どもの親権者となる場合、養育費の代わりとして、夫が住宅ローンの支払いを続ける方法が考えられます。しかしこの方法には潜在的なリスクがあります。なぜなら夫はもはやその家に住んでおらず、ローンの支払いを継続する保証がないためです。もし夫がローンの支払いを滞納した場合、妻は立ち退きを余儀なくされる可能性があり、非常に不安定な状況に置かれてしまいます。

このような状況を回避するためには、夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合に備えることが重要です。また、住宅ローン債務者と実際にその家に住む居住者が異なるため、金融機関との事前の協議が欠かせません。

・住宅ローンの債務者を変更し、妻が住宅ローンを支払う
妻が債務者となり住宅ローンの支払いをしていくことは、妻が安定的な職業に就いており、十分な経済力がある場合には可能性があります。ただし、債務者の変更には金融機関の承認が必要であり、妻の信用や収入などが考慮されます。したがって、妻に安定した収入源があり、十分な信用を持っていることが重要です。

・住宅の名義変更
妻が家を取得する場合、名義をそのままにしておくと、離婚の際に夫の財産として扱われる可能性があります。しかし、住宅ローンを完済するまでは銀行が名義変更を許可しないことが一般的です。そのため、離婚時に名義変更に関して明確に合意することが必要です。ただし、登記請求権の時効などの問題もあるため、専門家に相談することをおすすめします。

なお、不動産の価値がローン残額を上回っている場合、その差額は夫と妻の財産分与の対象となります。したがって、妻が家を取得する場合は、夫に対して財産分与の支払いが必要になる可能性があります。

②売却して住宅ローンを返済、残額を夫婦で分ける

離婚したときに持ち家はどうなる？【住宅ローンはないケース】

①どちらかがそのまま住み続ける

②売却して、現金を夫婦で分与する

一緒に暮らしてきた家にどちらも住みたくない場合には売却するのが一般的です。住宅ローンの残債がない場合には家の売却代金から諸費用を引いた金額を分けられます。財産分与の一部なので、他の財産も加味してどのように分けるかを決めることが必要です。他の場合と同様に売却代金の一部を慰謝料の支払いに使用することもあります。

離婚したとき、持ち家を財産分与する流れは？

持ち家の所有権が誰にあるかを確認する

離婚で持ち家を財産分与するときには、まず持ち家の所有権を確認しましょう。持ち家を売却するか、夫婦のどちらかが住むかによらずに重要な点です。夫の名義、妻の名義というケースの他に共有名義のこともあります。登記簿謄本を参照すれば誰の名義になっているのかがわかります。

持ち家の購入に際して購入額を負担した割合に応じて名義が決まるのが一般的です。4,000万円の家を購入する際に夫が住宅ローンと現金で3,000万円を負担し、妻が1,000万円を現金で出した場合には75:25の割合の共有名義になります。

住宅ローンの名義人を確認する

住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンの名義人を確認しましょう。住宅ローンの契約書を見れば誰の名義になっているかがわかります。夫または妻の単独の名義のこともありますが、持ち家の所有権と同様に共有名義になっている場合もあります。どちらかが家に住み続ける場合には、離婚後も共有名義のままだとトラブルが起こりやすいので変更するのが一般的です。名義変更や借り換えなどの対応をする必要があることを念頭に置いておきましょう。

現在の家の価値を確認する

大切なのは、現在の家の価値を把握することです。売却の有無にかかわらず、自分が考えている価格と実際に売れる価格が合っているかを確かめるため、そしてもし売却する場合住宅ローンの残債を完済できるかを判断するために重要です。というのは、売却時に住宅ローンを完済できない場合、金融機関に設定された抵当権を外せず、原則売却が成立しないからです。（※住み替えローンなど例外あり）

家の価値は一般的に、築年数の経過に伴い低下していきます。例えば、3000万円で購入した新築マンションも、10年後には2000万円位の価値になることは珍しいことではありません。

したがって、売却することが選択肢であれば、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。ここで、1社ではなく複数の不動産会社に依頼することがポイントです。査定額というものは、不動産会社によって大きく変わることがあり、中には数百万円もの差がつく場合も少なくありません。

持ち家の査定を受けて財産分与の協議をする

離婚のときには共通財産の持ち家を分ける必要があります。持ち家を売ってお金にして分ける、妻が住む代わりに夫にお金を出して財産の分け前のバランスを取るなど、さまざまな財産分与の方法があるので協議しましょう。持ち家の財産価値によって対応が変わってくるため、あらかじめ持ち家の査定を受けておくのがおすすめです。売却してお金にした方が良いか、他の財産を融通して持ち家にしたいかを考える上で査定価格は参考になります。

公証役場で公正証書を作成する

財産分与は離婚協議の中でトラブルになりやすい部分です。具体的な分与方法が決まってお互いに納得したら、公証役場で公正証書を作成しておきましょう。公正証書とは金銭のやり取りを伴う契約を公文書として作成したものです。離婚の財産分与、慰謝料、養育費などについての約束を公文書にしておくと、後になって「そんな約束ではなかった」というトラブルを回避することが可能です。全国各地にある公証役場で受け付けているので手続きをしておきましょう。

名義人本人がそのまま持ち家に住み続けるときの注意点

住宅ローンが残っている持ち家をローンの名義人本人が住み続ける場合にはあまりトラブルがなさそうに見えます。持ち家も住宅ローンも名義変更が必要ありませんが、連帯保証人については注意が必要です。住宅ローンの連帯保証人を配偶者にしていることはよくあります。連帯保証人を解除・変更するために金融機関と相談し、住宅ローンの借り換えなどの対応が必要です。

名義人を変更して持ち家に住むときの注意点

持ち家の名義変更は、住宅ローンが完済していれば比較的スムーズに進められますが、住宅ローンを支払い中の場合、不動産の名義変更に伴い、住宅ローンの名義も変更しなければならないからです。この場合、妻に十分な収入や資金があれば、ローンを引き継ぐことが可能です。または、妻が新たにローンを借りることもできます。しかし、妻にローンを返済する能力がないと判断されれば、ローンも名義変更も難しいでしょう。

また、金融機関に何も相談せずに勝手に名義変更を行うと、ローンの一括返済が求められるリスクがありますので、あらかじめ金融機関との調整が必要です。

名義人と居住者が違うことによるリスク

名義人が住まなければ住宅ローンの契約違反

住宅ローンの契約書には基本事項から違反行為まで細かく記載されています。その中に名義人が住宅ローンの対象となる住居に住むことを定めた条項があるため、名義人である夫が家を出て、妻が住むという形は契約違反になります。場合によっては金融機関からローンの一括返済を迫られる可能性があります。

ローン返済が滞れば競売のリスク

名義人である夫が家を出て住宅ローンを支払う状況自体にリスクがあります。子どもの学校や生活環境を変えたくないという理由から、自宅に引き続き住みたいと考えるかもしれません。その場合、子どもの親権は妻に行くのが一般的ですので、夫が家を出て住宅ローンを支払うことになります。しかし、企業の倒産でローンの返済能力がなくなったり、再婚を理由にローン返済の減免を求めてきたりと、ローン返済が滞る可能性があります。

支払いを再開してもらう、もしくは金銭を請求する裁判を起こしたとしても実際にお金が手に入るのは数ヶ月後になるため、その間の返済は妻が行わなければなりません。ローンの支払いが滞れば、家は競売にかけられることになり、退去を迫られることになるでしょう。

完済前に名義人が死亡するリスク

離婚後は妻が自宅に住むと決めて、公正証書を作成していたとしても、ローン支払い中に夫が亡くなった場合、状況が変わる可能性があります。大抵の場合、団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローンは保険金で支払われます。しかし、離婚した妻には相続権がありません。そのため、元夫との間に子どもがいなければ、夫の再婚相手や親、兄弟姉妹が相続人になります。

不動産は登記しておかないと、その権利を第三者に主張できません。また、夫の相続人が元妻の相続登記に協力することは稀ですから、名義人ではない人が離婚後も住宅に住み続けるのはリスクが高いと言えるでしょう。

持ち家を売却するときの注意点

住宅ローンが残っている状態で持ち家を売却したいと思っても、難しい場合もあるので注意しましょう。持ち家を売却するためには、売却代金と手持ちの資金によって住宅ローンを完済できることが必要です。売却代金から諸費用を差し引いた金額がローンの残債よりも大きければ、余った分は財産分与の対象になります。しかし、ローンの残債よりも売却代金が少ない場合には不足分を現金で補わない限り売却できないのが一般的です。

離婚時に持ち家を財産分与する税金

また、不動産の売却益にかかる譲渡所得税については、持ち家の価格が購入時よりもが上がっていれば、金銭のやり取りがなくても売却したことになるため、購入時と譲渡時の差額に課されます。ただし、エリアの価値が余程上がっていない限り、譲渡所得税が発生するケースは少ないといえるでしょう。

贈与税がかかるケースと回避方法          

ただし、以下の2ケースでは例外で贈与税がかかってきます。それぞれのケースと回避方法を見ていきましょう。

ケース①税金を免れるために離婚した場合

財産分与には贈与税がかかりませんが、その制度を悪用した離婚と判断される場合には、贈与税がかかります。例えば、結婚後すぐに離婚し、所有する財産のほとんどが妻へ分与された場合、明らかな税金逃れの離婚とみなされ、分与された財産すべてに対して贈与税がかかる可能性が高いといえるでしょう。

また、夫が死亡すると、夫名義の持ち家は妻に相続されます。そのときに相続税がかかってきますが、その相続税を回避するために、あえて離婚して妻の名義に変更することで、相続税を逃れるというケースも考えられます。

なお、婚姻中に財産を移すと贈与とみなされ、贈与税も不動産取得税もかかります。夫婦間の贈与の場合、軽減措置はありますが、そもそも財産分与は贈与ではないため、根本的に違います。そのため、離婚する予定がある場合は、離婚届の提出後に、財産分与の手続きを行うとよいでしょう。

ケース②財産分与の割合が多すぎる場合

財産分与では、原則、夫婦でも2分の1ずつ財産を分けますが、双方が合意していれば、必ずしも同じ割合でなくてもかまいません。ただし、一方が極端に財産分与の割合が多い場合は、財産分与ではなく贈与として扱われるため、その多すぎる部分に対して贈与税が課される可能性があります。たとえば、夫名義の不動産が5つあり、財産分与で妻に不動産を4つ譲った場合、妻の分が多過ぎると判断されれば、贈与税が課されるかもしれないということです。また、譲渡した側には譲渡所得税がかかる可能性があります。

なお、これらの課税については、税務署が個々の事例ごとに判断するため、これ以上は課税されるという明確な決まりはありません。そのため、不安な方は、弁護士ら専門家に相談することをおすすめします。

リースバックで住宅の名義人問題を解消

リースバックは、自宅を不動産会社や不動産投資家に売却した後、新しい所有者からこれまで住んでいた家を賃借する方法です。一般的に住宅を売却したお金で住宅ローンを清算するため、リースバックの契約後は住宅ローンの支払いがなくなります。家は資産として残りませんが、住宅ローンの支払いや離婚後のトラブルを解消できる方法として注目されています。

リースバックに関してはこちらの記事を参考にしてみてください。メリットやデメリットを踏まえて、注意ポイントなどを解説しています。

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【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説

自宅を売却してまとまった資金を得る方法の一つである「リースバック」。

リースバックで名義人が業者などに移り整理される

リースバックを利用すると、自宅を売却した代金で住宅ローンが清算され、返済の必要がなくなります。自宅の所有者は業者に変更されますが、離婚時に財産分与のネックとなる不動産を処分でき、名義が整理されます。また、離婚したからといって連帯保証人の責務から免れることはできませんが、リースバックで住宅ローンがなくなれば、連帯保証人である事実も消滅します。

住み続けられ子どもへの影響も最小限にできる

離婚後も同じ家に住み続けたいと希望する理由の多くは子どもへの影響です。親の離婚でただでさえ精神的にストレスを感じている子どもが、学区を変えたり、友達と別れたりするのは得策ではありません。同じ場所に住み続けることによって、子どもへの影響を最小限に抑えることができます。

オーバーローン状態でも清算できる

オーバーローン状態の住宅を清算する方法は2つあります。

1つは、オーバーローンになっている分の金額を用意して、任意売却する方法です。売却には住宅ローンを契約した金融機関の同意が必要ですが、確実な返済ができるのであれば清算できる可能性があります。ただし、一時的に大きな金銭的負担がのしかかることになり、新しい生活を始める際の妨げになる点に注意が必要です。

居住費も軽減される場合が多い

リースバックでは、住宅ローンがなくなる代わりに家賃を支払います。家賃は買取価格の7～13%を12か月で割った金額が毎月の家賃となるため、住宅ローンの支払いよりも安くなるでしょう。また、固定資産税などの支払いもなくなるので経済的負担も軽減できます。

リースバックは、離婚後も今の家に住み続けたいという希望を叶えてくれます。離婚後の負担軽減とともに、将来の買い戻しまで対応してくれるリースバックで、スムーズな再出発を目指しましょう。

リースバックの家賃に関しては、以下の記事で解説しているので参考にしてみてください。

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リースバックの買取価格と家賃（賃料）相場・算出方法、家賃を抑えるポイントを解説

リースバックとは、ご自宅を不動産会社や投資家に売却して現金化した後も、買い主と賃貸借契約を締結して、そのままご自宅に住み続けられる制度です。

充実のプランが用意された一建設の「リースバックプラス＋」

売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という試みや、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。

一時的な資金調達の方には「定期プラン」の「賃料優遇タイプ」が向いています。こちらは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になります。

「標準プラン」「賃料優遇タイプ」に共通して、売却金のうち一部を敷金とすることで賃料を減額するサービスもついています。

とにかく買い戻しをしたい方には「買戻優遇タイプ」をおすすめします。定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで、買戻価格が売却価格と同額となるプランです（諸経費が別途かかります）。

すべてのメニューで、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。

このように、一建設株式会社の「リースバックプラス＋」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。
リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力の「リースバックプラス＋」をご検討ください。

離婚した際の住宅ローンに関するよくある質問

Q&A①

Q. 離婚後に住宅ローンの支払いを続ければ、養育費と相殺することができる？

A. 双方の話し合いにより、住宅ローンと養育費の相殺は可能です。具体的には、離婚後に住宅ローンが完済していない家に妻と子どもが住むケースでは、養育費を支払う代わりに夫が妻と子どもが住む家の住宅ローンの支払いをすることに夫婦で納得していれば、相殺することに問題はありません。ただし、養育費に関しては、養育費という名目できちんと受け渡しした方が、後々トラブルが発生しないで済みます。

Q&A②

Q.離婚時の財産分与や住宅ローンの手続きについては誰に相談したらよい？

A.離婚時には多くの手続きが必要です。特に財産分与など金銭に関わる部分は専門知識が必要ですので、すべてを自分たちで行うことはおすすめできません。離婚による不安や負担を少しでも軽減し、後々のトラブルを未然に防ぐためにも、弁護士または行政書士に相談しましょう。経験豊富な専門家の助けを借りれば、離婚手続きがスムーズに進みます。

まとめ

離婚時に、住宅ローンが未清算の場合、財産分与は複雑な問題です。不動産の評価額と住宅ローンの残債によって対処法が異なります。また、売却するか、夫婦のどちらかが居住を続けるかによっても財産分与の方法が変わります。これらの手続きや名義変更などが適切に行われないと、後にトラブルとなり、不快な思いをすることがあります。トラブルを未然に防ぐためには、早めに弁護士など専門家に相談しましょう。