離婚時の財産分与は二人で話し合って決めるのが一般的です。預貯金の分割は難しくありませんが、住宅ローンの残っている自宅をどう処理するのかは難しい問題です。そこで、離婚を考えている方に向けて、その家には誰が住むかも含めて、発生しうる問題とその解決方法を解説します。
INDEX
離婚の際の自宅の問題
離婚をする際には、財産分与について話し合わなければなりません。しかし、住宅は預貯金とは違って名義や住宅ローンの支払いといった面でトラブルが起きやすい財産です。また、離婚協議自体も大変ですから、住宅まで手が回らないこともあるでしょう。そこで、まずは名義について解説します。
自宅にまつわる名義
不動産は登記名義人の登録が必要な財産で、名義人には所有権や賃借権といった権利が認められています。名義人は法務局で登記簿謄本を取得すれば、確認できます。
また、住宅ローンの名義人は住宅ローンの契約書に記載されています。不動産の名義人と住宅ローンの名義人が異なることもあるので、誰が不動産を所有していて、誰が住宅ローンを返済しているか、誰が連帯保証人なのかをはっきりさせておきましょう。連帯保証人は、住宅ローンの連帯保証契約書に記載されているはずです。 もし見当たらなければ、借入先の金融機関に確認しておきましょう。
住宅ローンがあると名義人の変更は難しい
離婚時に不動産の名義を変更しようとするケースがありますが、住宅ローンの有無によって難易度が大きく変わります。
まず、住宅ローンがない場合は法務局に登記申請をすれば、簡単に名義を変更できます。一方で、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの契約をしている金融機関が名義変更を承諾しなければなりません。しかし、住宅の価値がローンを上回っているなど一定の基準を満たさなければ難しいのが実情です。
名義人と居住者が違うことによるリスク
離婚後、夫が住宅ローンを払い続けて、妻が住居に住むようなケースがあります。ここでは夫が名義人で住宅ローンを支払っているケースを例に、名義人と居住者が違う状況で生じるさまざまなリスクについて紹介します。
名義人が住まなければ住宅ローンの契約違反
住宅ローンの契約書には基本事項から違反行為まで細かく記載されています。その中に名義人が住宅ローンの対象となる住居に住むことを定めた条項があるため、名義人である夫が家を出て、妻が住むという形は契約違反になります。場合によっては金融機関からローンの一括返済を迫られる可能性があります。
ローン返済が滞れば競売のリスク
名義人である夫が家を出て住宅ローンを支払う状況自体にリスクがあります。子どもの学校や生活環境を変えたくないという理由から、自宅に引き続き住みたいと考えるかもしれません。その場合、子どもの親権は妻に行くのが一般的ですので、夫が家を出て住宅ローンを支払うことになります。しかし、企業の倒産でローンの返済能力がなくなったり、再婚を理由にローン返済の減免を求めてきたりと、ローン返済が滞る可能性があります。
支払いを再開してもらう、もしくは金銭を請求する裁判を起こしたとしても実際にお金が手に入るのは数ヶ月後になるため、その間の返済は妻が行わなければなりません。ローンの支払いが滞れば、家は競売にかけられることになり、退去を迫られることになるでしょう。
完済前に名義人が死亡するリスク
離婚後は妻が自宅に住むと決めて、公正証書を作成していたとしても、ローン支払い中に夫が亡くなった場合、状況が変わる可能性があります。大抵の場合、団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローンは保険金で支払われます。しかし、離婚した妻には相続権がありません。そのため、元夫との間に子供がいなければ、夫の再婚相手や親、兄弟姉妹が相続人になります。
不動産は登記しておかないと、その権利を第三者に主張できません。また、夫の相続人が元妻の相続登記に協力することは稀ですから、名義人ではない人が離婚後も住宅に住み続けるのはリスクが高いと言えるでしょう。
リースバックで住宅の名義人問題を解消
リースバックは、自宅を不動産会社や不動産投資家に売却した後、新しい所有者からこれまで住んでいた家を賃借する方法です。一般的に住宅を売却したお金で住宅ローンを清算するため、リースバックの契約後は住宅ローンの支払いがなくなります。家は資産として残りませんが、住宅ローンの支払いや離婚後のトラブルを解消できる方法として注目されています。
リースバックで名義人が業者などに移り整理される
リースバックを利用すると、自宅を売却した代金で住宅ローンが清算され、返済の必要がなくなります。自宅の所有者は業者に変更されますが、離婚時に財産分与のネックとなる不動産を処分でき、名義が整理されます。また、離婚したからといって連帯保証人の責務から免れることはできませんが、リースバックで住宅ローンがなくなれば、連帯保証人である事実も消滅します。
住み続けられ子供への影響も最小限にできる
離婚後も同じ家に住み続けたいと希望する理由の多くは子供への影響です。親の離婚でただでさえ精神的にストレスを感じている子供が、学区を変えたり、友達と別れたりするのは得策ではありません。同じ場所に住み続けることによって、子供への影響を最小限に抑えることができます。
オーバーローン状態でも清算できる
オーバーローン状態の住宅を清算する方法は2つあります。
1つは、オーバーローンになっている分の金額を用意して、任意売却する方法です。売却には住宅ローンを契約した金融機関の同意が必要ですが、確実な返済ができるのであれば清算できる可能性があります。ただし、一時的に大きな金銭的負担がのしかかることになり、新しい生活を始める際の妨げになる点に注意が必要です。
居住費も軽減される場合が多い
リースバックでは、住宅ローンがなくなる代わりに家賃を支払います。家賃は買取価格の7～13%を12か月で割った金額が毎月の家賃となるため、住宅ローンの支払いよりも安くなるでしょう。また、固定資産税などの支払いもなくなるので経済的負担も軽減できます。
リースバックは、離婚後も今の家に住み続けたいという希望を叶えてくれます。離婚後の負担軽減とともに、将来の買い戻しまで対応してくれるリースバックで、スムーズな再出発を目指しましょう。
一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、
様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。
売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、
業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。
一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になります。
また両プランに共通して、賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、業界初の試みや、売却金のうち一部を敷金とすることで賃料を減額するサービスや、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。
このように、一建設株式会社の「リースバックプラス+」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。
リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力のリースバックプラスをご検討ください。
