マンションを買い替えたい！買い替えのタイミングやポイントを解説

当記事では、マンションの買い替えを検討されている方に向けて、買い替えのタイミングや流れ、注意すべきポイント、課税される税金などについて詳しく解説します。
マンションは決して安い買い物ではありません。後悔する買い物となることのないよう、ぜひご一読ください。

マンションを買い替えるタイミング

マンションの買い換えは、必要になったときや買い替えようと思ったときが買い替えるタイミングです。マンションは必ず買い換えなければならない物件ではなく、時期などで大きく価格が左右されるものでもないためです。

例えば子供が生まれたときや、親と同居することになったとき、あるいは勤務先や通学先が変わったときなどは、マンションを買い替えるよい機会といえます。
もちろん、そうした必然的な理由がなくとも、例えばマンション価格が購入時より大幅に上がっているようなら、高値で売却して新居に移り住むという選択肢があってもよいでしょう。

マンションを買い替えるときの流れ

売り先行型

現在の住まいを売却してから、新しい住まいを購入する方法です。売却の成功や価格を確認したうえで購入できますので、後で問題が起きるリスクが低く、売却を焦る必要もありません。基本的にはこちらで行うほうが無難でしょう。
ただし、購入者を待たせることになるので、新居を選ぶ際にはあまり時間をかけられません。場合によっては、一時的な「仮住まい」が必要になる可能性もあります。

買い先行型

買い先行型は、新しい住まいを購入してから現在の住まいを売りに出す方法です。
納得いくまで時間をかけることができ仮住まいの心配も必要ありません。新居を重視する方には買い先行型が有効になることもあるでしょう。
反面、肝心の売却がうまくいくという保証はありません。そのため、想定より低い金額でしか売却できず、購入費用が足りなくなるといったケースも起こりえます。

ローンが残っていても買い替え可能

ローンがまだ残っている段階でも、買い替えは可能です。最善なのは残額を一括で支払ってしまうことですが、それが難しい場合は「買い替え（住み替え）ローン」を利用するという方法があります。
これは、新居の購入費用と旧居のローン残額を1つにまとめて、新たにローンを組むというものです。これにより、いわゆる「ダブルローン」の状態になることを回避できます。
ただし額は違っても、月々の返済額が高くなることに変わりはなく、一般に申込時の審査も厳しくなる傾向が見られます。こうした点には注意が必要です。

マンションの買い替えで気をつけたいポイント

ここからは、マンションの売却時・購入時において押さえておくべきポイントや、上手に事を運ぶコツなどについて解説していきます。

マンション売却時のコツ

マンション売却に際しては、まず一般に相場といわれる金額を把握しておくことが大切です。それが分かっていないと、どれくらいの金額で売り出せばよいのか、どこまで価格を下げてよいのかも分かりません。
また「内覧」も重要なポイントになります。先に売却する場合、所有者の生活感を感じさせるものが多いと、部屋よりもそちらのほうが印象に残ってしまい、買い手の購入意欲にも影響します。できるだけ部屋本来の姿が伝わるように工夫しましょう。
そのほか売却に関しては、買い替えではなく「リースバック」を利用する方法もあります。リースバックとは「自宅を売却しても、家賃を支払う形でそのまま自宅に住み続けられる」という便利なサービスです。
自宅は後で買い戻すことも可能ですので、一時的にお金が必要になったときなどには、非常に有効な方法といえます。

マンション購入時のコツ

マンション購入に際しては、まず間取りが適切であることの確認が重要です。部屋の数や面積は、多すぎても少なすぎても使い勝手が悪くなります。身の丈に合った部屋を選ぶことが大切です。
また中古物件であれば、管理状態が重要です。住戸内だけではなく、「ゴミ置き場」や「掲示板」「駐輪場」なども必ず確認するようにしましょう。もし回収されていないゴミや数ヶ月前の案内が残っていたり、自転車が乱雑に停めてあったりするようなら、日常の管理態勢がずさんだと想像できますし、マナーの悪い住人がいるということも分かります。
加えて、長期的な修繕が適切に行われているか確認しておくことも必要です。特に修繕費がきちんと積み立てられていなければ、後で高額な追加負担が発生する可能性もあります。
そして肝心なのは、やはりお金です。
いくら理想の物件でも、自分の支払能力を超えているなら、必ず後で問題が生じるはずです。よく忘れてしまいがちなのが、管理費や修繕積立金です。毎月これらの支払いがあることも考慮に入れておかなければ、後で支払いに苦慮することにもなりかねません。

マンションを買い替えるときに掛かる税金や費用

マンションの買い替えに必要な税金や各種費用についても確認しておきましょう。マンション売却時・購入時でそれぞれ異なる税金・費用が必要です。

マンション売却時に掛かる税金や費用

マンションを売却する場合、一般に売却額の5～7%程度の費用が必要になります。具体的には、主に以下のようなものがあります。

仲介手数料

売却を依頼した不動産会社に支払います。会社によっては無料で行う場合もあります。一般には「（売却額×3%）＋6万円＋消費税」で計算される額となります。

住宅ローンの返済に関する費用

買い替えに際して、ローンの残額を一括で支払う場合は、金融機関によっては手数料が必要です。一般的な目安としては5,000円～3万円程度になります。その際、抵当権の抹消手続きも必要です。これは自分で行うこともできますが、初めてだと分かりにくい部分も多いので、司法書士など専門家に依頼するのが一般的です。こちらはおおむね5,000円～2万円程度掛かります。

印紙税

売却する際の契約書には「印紙」を貼る必要がありますが、そのとき課される税金が印紙税です。税額は売却額に応じて決まり、5,000円～3万円程度になるのが一般的です。

譲渡所得税・住民税

土地や建物を売却して所得（譲渡所得）を得た際は、確定申告により、これらの税金も納めなければなりません。税額は、売却した物件を所有していた期間が「5年以下」か「5年超」かによって変わります。また、一定の条件を満たせば、特別控除や軽減税率、買い替えの特例などが適用されます。

マンション購入時に掛かる税金や費用

購入に際しては、一般に購入代金の5～8%程度の費用が掛かります。売却時と同じく仲介手数料と印紙税が必要になるほか、以下のような税金も発生します。

不動産取得税・固定資産税

不動産を購入すると課される税金です。不動産取得税は購入時のみ、固定資産税は毎年納付します。税額は国が定める「固定資産税評価額」によって計算されます。また物件の場所によっては、このほかに「都市計画税」が課される場合もあります。

登録免許税

不動産購入時に行う「登記」という手続きに課される税金です。こちらも固定資産税評価額によって計算されます。

住宅ローン控除

一定の条件を満たせば、買い替えの場合でも利用できます。

マンションは、買い替えが必要になったときが買い替えるタイミングです。手順としては今ある住まいを先に売るほうが無難ですが、新居重視ならそちらを先に購入してしまうのもよいでしょう。
相場や管理状況などをしっかり確認し、無理のない範囲で、身の丈に合った物件を購入すれば、損をして後悔するようなことにはならないはずです。マンションの買い替えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。