老後に予期せず現金が必要になった場合、あるいは生活費に余裕を持ちたい場合、自宅を活用する方法があるのをご存知でしょうか。自宅を速やかに現金化したいときや、売却による引っ越しを避けたいときは「リースバック」という選択肢があります。リースバックを利用すれば、住み慣れたマイホームで暮らしながら、資金調達が可能です。
ここでは、不動産のリースバックの仕組みや特徴、メリットやデメリットといった基礎知識をご紹介していきます。また、リースバックの主な利用シーンもご紹介。リースバックをご検討中の方は、ぜひご一読ください。
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不動産のリースバックとは？
自宅を現金化して資金調達する方法のひとつであるリースバック。自宅を売却した後も引っ越すことなくマイホームに賃貸物件として住めるのが特徴です。まずは、不動産のリースバックの特徴や仕組みなど、知っておきたい基礎知識をお伝えします。
リースバックの基礎知識
リースバックはセール＆リースバックと呼ばれ、企業が保有している資産である「不動産」「機械設備」「車両」などをリース会社や事業会社に「売却（セール）」して、同じ資産を「リース契約で借りる（リースバック）」、賃貸借契約付き売却のことです。
不動産のリースバックは、不動産そのものは売却（セール）しながら、売却先と賃貸借契約を結び、引き続き家賃を支払い賃貸物件として（リースバック）自宅に住み続けることが可能です。
リースバックは住宅ローンが残っていても利用でき、マンションと戸建住宅のどちらにも対応しています。また資金使途は自由です。
リースバックを利用すると、所有者の暮らしはどのように変化するのでしょうか。まず、自宅が所有から賃貸に変わり、物件の名義が不動産会社など事業会社へと変更されます。このとき、リースバックを利用している事実がご近所に知られることはありません。引っ越しが不要でこれまでと同様に自宅で暮らせるのがポイントです。その一方で、一般的な賃貸借契約と同様に、自宅に住み続けるために家賃の支払いを求められるようになります。
リースバックの主な利用条件
リースバックを利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。リースバックでは、契約後も自宅に住み続けるために不動産会社へ賃料を支払います。契約するには、所有者に家賃を支払えるだけの収入が必要です。
また、市場における物件の価値も重視されます。物件の状態や立地などの条件から、買い手が見つかりやすい傾向にある物件であれば、リースバックを利用できる可能性が高いと考えられます。たとえば、利便性の高い都心部に位置するマンションや戸建住宅などはその一例です。
リースバックとさまざまな資金調達方法との違い
リースバックとよく似ているものに、「リバースモーゲージ」や「任意売却」などの方法が挙げられます。ここではそれぞれの特徴を確認しながら、リースバックとの違いをお伝えします。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける方法です。高齢化社会において、老後の住まいを活用するための対策として期待されています。リバースモーゲージでは、所有者の死亡後に物件や土地を売却し、借り入れた金額の一括返済に充てます。主にシニア層の生活資金の確保に役立つサービスであり、多くの金融機関で55歳以上の年齢制限が設けられているのが特徴です。
リバースモーゲージとリースバックには、資金の調達方法に違いがあります。リバースモーゲージは借り入れによる資金調達、リースバックは自宅の売却代金で資金調達を行います。また、リースバックはリバースモーゲージのように年齢制限がありません。ほかにも、リバースモーゲージは用途が老後資金やリフォームなどの用途に限られる場合が多いですが、リースバックには用途の制限がないといった違いがあります。
不動産担保ローンとの違い
不動産担保ローンとは、文字通り、持ち家などの不動産を担保にして資金を借り入れる方法のことです。担保とする不動産は本人名義のものに限らず、家族名義や法人名義の不動産を担保にできる商品もあります。
融資という意味ではリバースモーゲージと似ていますが、不動産担保ローンは契約時に一括で資金を受け取り、毎月元本と利息を支払います。不動産という担保があるため無担保ローンよりは低金利での借り入れとなりますが、金利が上昇した場合は返済額が増えるおそれがあります。資金の使い道は限定されないフリーローンが一般的ですが、事業用は認められないケースもありますのでご注意を。
不動産を売却するわけではないため所有権は移転せず、資金調達した後も同じ家に住み続けられる点はリースバックと同様です。ただし、月々の返済を滞納するなど融資金の返済が不能と判断されると担保の不動産が売却されてしまいますので、退去を求められ最悪の場合、住むところを失うリスクがあります。また不動産の登記簿に「抵当権」が設定されるため、周囲の方に知られる可能性があるのもリースバックと異なる点です。
任意売却との違い
任意売却とは、住宅ローンを滞納して自宅が競売にかけられた場合に、第三者の協力を得て競売よりも好条件で債務整理を行う方法です。自宅が競売にかけられると、物件が強制的に売却されてしまいます。そんなとき、任意売却を選択すれば競売よりも高額で物件を売却できる可能性があります。
任意売却とリースバックには、自宅に住み続けられるかどうかの違いがあります。任意売却では転居が必要となる一方で、リースバックは自宅に住み続けることが可能です。また、リースバックは自宅が競売にかけられた場合に限らず、任意のタイミングで利用できるという違いもあります。
なお、任意売却とリースバックは、組み合わせて利用することもあります。このケースでは、まず任意売却で自宅を売却した後、賃貸契約を締結し自宅に住み続ける形になります。
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リースバックのメリットとデメリット
リースバックには多くのメリットが期待できる一方で、個人の考え方によってはデメリットとなり得る部分もあります。以下でご紹介するメリットとデメリットを踏まえたうえで、状況に応じてぜひご検討ください。
リースバックのメリット
速やかな現金化が期待できる
リースバックは、一般的な不動産売却とは異なるプロセスで住宅を売却するため、手続きを速やかに進めやすいのが特徴です。不動産会社が物件を買い取る場合は、いち早く現金化が期待できるでしょう。通常は売却に数カ月の期間を要するため、残された時間がないときはリースバックが有効です。
引っ越しをする必要がない
引っ越しをすると、金銭面での負担のほかにも、さまざまな負担が生じます。まず新居を探す必要がありますし、転居後は慣れない住居や土地での暮らしが始まります。お子さんの転校をはじめとして、住所変更にともない生活が大きく変わるでしょう。リースバックなら、そんな引っ越しの負担を避けられます。
売却の事実を内密にしやすい
リースバックでは物件の名義を変更します。しかし、物件の名義が変わってもそのまま自宅に住み続けるため、見た目にはほとんど変化がありません。売却の事実を周囲に内密にしやすいでしょう。近隣にお住まいの方の目を気にせずに、元通りの暮らしを続けられるのがメリットです。
住居に対する費用や税金の負担が少なくなる
リースバックでは所有権が買主に移るため、住居関連の費用が軽減されます。マンションであれば月々の管理費や修繕積立金の支払いがなくなります。また同様に、所有権がなくなることによりローンの支払いという借金から解放され、固定資産税など税金の支払い義務もなくなります。
買い戻しの選択肢がある
リースバックでは、一時的に自宅を売却した後、最終的に買い戻しの選択が可能です。たとえば、事業資金としてリースバックを利用し、経営が軌道に乗ったら自宅を買い戻す方法もあります。思い入れのある自宅を完全に手放すことなく、将来的に自分で所有できる安心感が魅力といえます。
リースバックのデメリット
売却価格がやや低い傾向にある
リースバックで物件を売却すると、一般的な不動産売却と比べて安い価格がつきやすいのがデメリットです。価格差が大きい場合もあるので、時間的に余裕があり、転居の手間をいとわないのであれば不動産売却と比較したうえで検討しましょう。
家賃が相場よりもやや高い傾向にある
リースバックは、リース料として家賃を支払いながら住み続けられるのが特徴です。このとき、家賃は同じ地域の相場と比べてやや高くなる傾向があるためご注意ください。
買い戻し金額が売却額を超えることが多い
リースバックでは、将来的に自宅の買い戻しが可能ですが、その際の買戻し価格は売却額を超えることも少なくありません。買い戻しを希望する方は、売却金額以上の資金を確保しておくことも必要になるでしょう。
リースバックを利用するときの注意点
不動産を活用した資金調達手段として、自宅にそのまま住み続けたい方にはメリットが大きく、注目されているリースバックですが、利用にあたっての注意点を見てみましょう。
金融機関から売却の許可が降りないケースがある
住宅ローンが残っている状態でリースバックを行う場合は、抵当権を持つ銀行などの金融機関の許諾が必要となります。売却代金で住宅ローンの残債を完済できない、いわゆるオーバーローンの状態では抵当権の解除ができず、金融機関から許諾を得るのが難しくなります。
リースバックを利用する際には予め査定を依頼するなど調査が重要です。
売却には全ての名義人の同意が必要になる
ご自宅を購入するときに夫婦の共有名義とするケースが増えていますが、共有名義の不動産を売却する場合、全ての名義人の同意が必要になるのが一般的です。
共有名義となるのは、ペアローンや収入合算を利用して住宅ローンを組んだケース、相続人が複数で共有財産とした相続したケースなど。
原則として、すべての名義人から売却の許諾を得られない場合は、リースバックは利用できません。
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リースバックの主な利用シーン
リースバックのサービスは、具体的にどのようなシーンで活用できるのでしょうか。ここでは、住宅に関するよくある悩みの例や、リースバックをおすすめする場面についてご紹介します。
資金を確保したいとき
リースバックは各種資金の確保のために利用されます。たとえば、老後資金の確保のために、リバースモーゲージと比較したうえでリースバックを選択する方もいます。事業のために金融機関から融資を受けるのが難しいとき、事業資金の確保を目的として利用するのもひとつの方法です。一時的に必要になるお子さんの教育費やご家族の医療費、生活を営むうえで欠かせない資金の調達にもお使いいただけます。このように、リースバックで調達した資金は幅広い用途に役立てられるのが魅力です。
引っ越しを避けたいとき
リースバックには、売却後も自宅に住み続けられるという特徴があります。そんな特徴を生かして、引っ越しを避けたいときにリースバックを利用する方が多くいらっしゃいます。たとえば、引っ越しをするとお子さんに転校の負担がかかる場合。リースバックで対応すれば学区が変わる心配がないため、お子さんには現在と同じ環境で過ごしていただけます。また、住宅の住み替えで仮住まいへの引っ越しの手間を省きたいときや、思い入れのある自宅を手放すのに抵抗を感じるときにも、リースバックをご活用ください。
ローンを返済したいとき
各種ローン返済のためにリースバックを利用することもあります。たとえば、住宅ローンの返済が困難なとき、リースバックを利用して返済に充てるのはその一例です。場合によってはローン返済後も手元に資金を残せる可能性があるため、早めにリースバックを検討する方もいます。一方で、ローンの滞納により自宅が競売にかけられる直前に、リースバックを選択して競売を回避するケースも少なくありません。
相続問題を解消したいとき
現在ご両親と同居していなくて、また今後もご実家に住む予定がない場合、ご両親が亡くなった後の実家をどうするかという「実家問題」の解決策としてリースバックをご相談してみるのはいかがでしょうか。
不動産は現金とは違い細かく分割ができないため、持ち家は複数人で相続しにくく悩みの種になりがち。誰が相続するかで親族間トラブルに発展するおそれもあるため、相続しやすいように、予め持ち家をリースバックして現金化しておくことが有効です。
リースバック後は所有権が無くなるため、「空き家」を心配する必要も無くなります。
離婚後に片方が住み続けたいとき
離婚時に、「住むところをどうするか」「住宅ローンの支払いをどうするか」といった家やお金についての不安が発生することが考えられます。
所有者ではない人が離婚後に引き続き住みたい場合は、家の名義人を変更する必要がありますが、住宅ローンが残っていると名義人の変更ができないケースがあります。
このようなときはリースバックを利用すれば、自宅を売却・現金化して住宅ローンを支払い、かつ住み続けたい方が賃貸契約を結んで家に残ることができます。
不動産のリースバックを上手に活用しましょう
今回は、不動産のリースバックの基礎知識をご紹介しました。リースバックは、自宅に住み続けながら物件を現金化する方法です。一般的な不動産売却よりも、速やかな現金化が期待できます。また、資金確保やローンの返済など、幅広いシーンで利用できるのが特徴です。リースバックにはメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて上手にご活用ください。
