リースバックとは？仕組みとメリット・デメリットを解説

自宅を速やかに現金化したいときや、売却による引っ越しを避けたいとき、「リースバック」という選択肢があります。リースバックを利用すれば、住み慣れたマイホームで暮らしながら、資金調達が可能です。

ここでは、不動産のリースバックの仕組みや特徴、メリットやデメリットといった基礎知識をご紹介していきます。また、リースバックの主な利用シーンもご紹介。リースバックをご検討中の方は、ぜひご一読ください。

不動産のリースバックとは？

自宅を現金化して資金調達する方法のひとつであるリースバック。マイホームに賃貸物件として住めるのが特徴です。まずは、不動産のリースバックの特徴や仕組みなど、知っておきたい基礎知識をお伝えします。

リースバックの基礎知識

不動産のリースバックとは、自宅を不動産会社など事業会社に売却して現金化し、売却後は賃料を支払いながら自宅に住み続ける方法です。つまり、所有者は物件を賃貸借契約付きで売却することになります。このようにリースバックで売却した物件は、元の所有主が希望すれば原則、再び購入が可能です。また、リースバックは住宅ローンが残っていても利用でき、マンションと戸建住宅のどちらにも対応しています。

リースバックの主な利用条件

リースバックを利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。リースバックでは、契約後も自宅に住み続けるために不動産会社へ賃料を支払います。契約するには、所有者に家賃を支払えるだけの収入が必要です。

また、市場における物件の価値も重視されます。物件の状態や立地などの条件から、買い手が見つかりやすい傾向にある物件であれば、リースバックを利用できる可能性が高いと考えられます。たとえば、利便性の高い都心部に位置するマンションや戸建住宅などはその一例です。

リバースモーゲージや任意売却との違い

リースバックとよく似ているものに、「リバースモーゲージ」や「任意売却」などの方法が挙げられます。ここではそれぞれの特徴を確認しながら、リースバックとの違いをお伝えします。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける方法です。高齢化社会において、老後の住まいを活用するための対策として期待されています。リバースモーゲージでは、所有者の死亡後に物件や土地を売却し、借り入れた金額の返済に充てます。主にシニア層の生活資金の確保に役立つサービスであり、多くの金融機関で55歳以上の年齢制限が設けられているのが特徴です。

リバースモーゲージとリースバックには、資金の調達方法に違いがあります。リバースモーゲージは借り入れによる資金調達、リースバックでは自宅の売却代金で資金調達を行います。また、リースバックはリバースモーゲージのように年齢制限がありません。ほかにも、リバースモーゲージは用途が老後資金やリフォームなどの用途に限られる場合が多いですが、リースバックには用途の制限がないといった違いがあります。

任意売却との違い

任意売却とは、住宅ローンを滞納して自宅が競売にかけられた場合に、第三者の協力を得て競売よりも好条件で債務整理を行う方法です。自宅が競売にかけられると、物件が強制的に売却されてしまいます。そんなとき、任意売却を選択すれば競売よりも高額で物件を売却可能です。

任意売却とリースバックには、自宅に住み続けられるかどうかの違いがあります。任意売却では転居が必要となる一方で、リースバックでは自宅に住み続けることが可能です。また、リースバックは自宅が競売にかけられた場合に限らず、任意のタイミングで利用できるという違いもあります。

なお、任意売却とリースバックは、組み合わせて利用することもあります。このケースでは、まず任意売却で自宅を売却した後、賃貸契約で自宅に住み続ける形になります。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリット

速やかな現金化が期待できる

リースバックは、一般的な不動産売却とは異なるプロセスで住宅を売却するため、手続きを速やかに進めやすいのが特徴です。不動産会社が物件を買い取る場合は、いち早く現金化が期待できるでしょう。通常は売却に数カ月の期間を要するため、残された時間がないときはリースバックが有効です。

引っ越しをする必要がない

引っ越しをすると、金銭面での負担のほかにも、さまざまな負担が生じます。まず新居を探す必要がありますし、転居後は慣れない住居や土地での暮らしが始まります。お子さんの転校をはじめとして、住所変更にともない生活が大きく変わるでしょう。リースバックなら、そんな引っ越しの負担を避けられます。

売却の事実を内密にしやすい

リースバックでは物件の名義を変更します。しかし、物件の名義が変わってもそのまま自宅に住み続けるため、見た目にはほとんど変化がありません。売却の事実を周囲に内密にしやすいでしょう。近隣にお住まいの方の目を気にせずに、元通りの暮らしを続けられるのがメリットです。

買い戻しの選択肢がある

リースバックでは、一時的に自宅を売却した後、最終的に買い戻しの選択が可能です。たとえば、事業資金としてリースバックを利用し、経営が軌道に乗ったら自宅を買い戻す方法もあります。思い入れのある自宅を完全に手放すことなく、将来的に自分で所有できる安心感が魅力といえます。

リースバックのデメリット

売却価格がやや低い傾向にある

リースバックで物件を売却すると、一般的な不動産売却と比べて安い価格がつきやすいのがデメリットです。価格差が大きい場合もあるので、時間的余裕があり、転居の手間をいとわないのであれば不動産売却と比較したうえで検討しましょう。

家賃が相場よりもやや高い傾向にある

リースバックは、リース料として家賃を支払いながら住み続けできるのが特徴です。このとき、家賃は同じ地域の相場と比べてやや高くなる傾向があるためご注意ください。

買い戻し金額が売却価格を超えることが多い

リースバックでは、将来的に自宅の買い戻しが可能ですが、その際の金額は売却価格を超えることも少なくありません。その場合、買い戻しを希望する方は、売却価格以上の資金を確保しておくことも必要になるでしょう。

リースバックの主な利用シーン

リースバックのサービスは、具体的にどのようなシーンで活用できるのでしょうか。ここでは、住宅に関するよくある悩みの例や、リースバックをおすすめする場面についてご紹介します。

資金を確保したいとき

引っ越しを避けたいとき

リースバックには、売却後も自宅に住み続けられるという特徴があります。そんな特徴を生かして、引っ越しを避けたいときにリースバックを利用する方が多くいらっしゃいます。たとえば、引っ越しをするとお子さんに転校の負担がかかる場合。リースバックで対応すれば学区が変わる心配がないため、お子さんには現在と同じ環境で過ごしていただけます。また、住宅の住み替えで仮住まいへの引っ越しの手間を省きたいときや、思い入れのある自宅を手放すのに抵抗を感じるときにも、リースバックをご活用ください。

ローンを返済したいとき

返済のためにリースバックを利用することもあります。たとえば、住宅ローンの返済が困難なとき、リースバックを利用して返済に充てるのはその一例です。場合によってはローンの返済後も手元に資金を残せる可能性があるため、早めにリースバックを検討する方もいます。一方で、ローンの滞納により自宅が競売にかけられる直前に、リースバックを選択して競売を回避するケースも少なくありません。

不動産のリースバックを上手に活用しましょう

今回は、不動産のリースバックの基礎知識をご紹介しました。リースバックは、自宅に住み続けながら物件を現金化する方法です。一般的な不動産売却よりも、速やかな現金化が期待できます。また、資金確保やローンの返済など、幅広いシーンで利用できるのが特徴です。リースバックにはメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて上手にご活用ください。