【後悔したくない人必見】リースバックとは？仕組み・メリット・注意ポイントを解説

自宅を売却してまとまった資金を得る方法の一つである「リースバック」。
自宅を売却して資金を得たのちも、売却した家を賃貸として住み続けることができます。

この記事では、リースバックの基本やメリット、注意点について分かりやすく解説します。

リースバックは、老後の資金を手にする方法として注目を集めていますが、トラブルに発展するケースもあるため、その仕組みや注意点を理解しておくことが重要です。

リースバックとは？

リースバックが注目されている理由

リースバックは近年注目を集めています。ここではその理由をみていきましょう。

リースバックを利用すると、まとまった資金を調達できるので、住宅ローンの早期返済や老後資金とすることが可能です。
それと同時に、売却した自宅を賃貸としてそのまま住み続けられるため、住宅環境が大きく変化しません。

近年は新型コロナウイルスの影響により住宅ローンの返済が滞ってしまう人が増えている傾向があります。
また、老後2,000万円問題が話題になっているように、老後資金に不安を抱く人も多いでしょう。

このような背景もあり、持ち家比率の高い高齢世帯からのニーズが高く、リースバックへの注目が高まっているのです。

リースバックの仕組み

リースバックは、持ち家を不動産会社などの業者に売却し、賃貸契約を締結して家賃を支払いながら住み続けるという仕組みです。

基本的にリースバックの不動産売却代金は一括で支払われ、使用用途も問われないため老後資金や教育資金・ローン返済など自由に使えます。

リースバックの対象となる不動産の条件

リースバックは自宅だけでなく、基本的にすべての不動産が対象となります。マンションや土地、自社ビルなどの事業用不動産であってもリースバックが可能です。
ただし、不動産会社によって対象となる不動産の条件は異なるので、事前に確認する必要があります。

また、不動産が共有名義の場合は利用できない可能性があります。共有名義の不動産の例としては、1つの不動産を2人で共有している、といったものです。

この場合の持分を「共有持分」といい、半分の土地や建物を持っているのではなく、半分の所有権を持っているということです。

こうしたケースにおいて、1つの不動産全てをリースバックすることはできませんし、持分の2分の1だけだと売却できないケースがほとんどです。
共有名義の不動産をリースバックしたい場合は、共有者全員の同意を得る必要があるのが一般的です。

リバースモーゲージとの違い

自宅を利用した資金調達方法として「リバースモーゲージ」という融資制度もあります。
どちらもまとまった資金を得ながら自宅に住み続けられるという特徴がありますが、両者は大きく異なるので注意しましょう。

両者の大きな違いは、自宅を担保とするのか売却するのかという点です。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして老後資金を借り入れる契約をいいます。
高齢者向けの金融商品であり、自宅を担保にお金を借り入れ、毎月利息分のみを支払います。契約者の死亡時に自宅を売却することで借入金を返済します。

リバースモーゲージとリースバックの違いは、以下の通りです。

リバースモーゲージに関してはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

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[関連リンク]

リバースモーゲージとは？やばい？仕組み・メリットなどをわかりやすく解説

競売・任意売却との違い

任意売却は、債権者の了承を得て担保となっている自宅を売却する方法です。任意売却であれば、市場価格で売却でき売却条件も比較的柔軟に対応できるというメリットがあります。

とはいえ、競売も任意売却も住宅ローンが滞り、自宅を手放さなければならない状況まで進んだ場合に取る方法です。
一方、リースバックで自宅を売却して得た資金は、ローンの返済にも充てられますが、さまざまな目的に活用できる資金調達の手段の一つといえます。

任意売却に関してはこちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。

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[関連リンク]

任意売却のメリット・デメリットや流れを解説！ローン返済の代替案も紹介

リースバックのメリットは主に8つ

ここでは、リースバックのメリットについてみていきましょう。
以下の8つが挙げられます。

• すぐにまとまったお金を手に入れることができる
• 自宅を売っても同じ家に住むことができる
• 引っ越し費用や初期費用がかからない
• 毎月の支出が安定する
• 家の維持費が不要になる
• 周りの人に家を売ったことを知られない
• 家を所有するリスクを心配しなくてもいい
• 家を買い戻せることもある

すぐにまとまったお金を手に入れることができる

リースバックの契約相手は不動産会社などの業者なので、短期間で売却でき、一括で資金を得られるというメリットがあります。一般的な仲介を利用して自宅を売却した場合、宣伝活動をしたり、内覧の対応をしたり、買主が見つかるまでに時間がかかるものです。

また、資金の使用用途も基本的に自由なため、老後資金やローン返済などどのように使っても問題ありません。まとまった現金が必要になった際の資金調達の手段となるでしょう。

自宅を売っても同じ家に住むことができる

自宅を売却してしまうと、基本的に自宅を引き渡し、自分は新居に移らなければなりません。
新居への引っ越しは費用や労力がかかる上、精神的に大きな負担となる方も多いでしょう。
子どもであれば転校に大きなストレスを感じてしまうこともありますし、誰でも新たなコミュニティを作るハードルは低くありません。

リースバックであれば、そのまま自宅に住めるので生活環境を大きく変えずに済むため、引越しに伴う負担を大きく減らせられます。

引越し費用や初期費用がかからない

住む家が変わらないので、引越し費用や新居の初期費用は必要ありません。
自宅を売却することで資金を得ても、引っ越し費用や初期費用がかかり、手元の資金が減ってしまったというケースも珍しくないものです。

それらの費用を抑えられる点は、リースバックのメリットといえるでしょう。

毎月の支出を減らすことができる可能性がある

自宅売却後は、支出は家賃の支払いのみとなります。売却代金で住宅ローンを完済し、かかるはずだった住宅ローン返済額よりも賃料を低く設定できれば、毎月の支出を大きく減らすことも可能です。

新型コロナウイルスの影響による収入減や転退職など、収入が減少して住宅ローンの返済が厳しい方も増えている傾向にあります。
住宅ローンが滞ってしまうと競売にかけられる恐れもあり、競売しても多額の借金だけが残るケースも珍しくないものです。

リースバックを活用することで、月々の住宅ローン返済の苦しみから脱却することもできるかもしれません。

家の維持費が不要になる

リースバックで自宅を売却した後は、自宅の所有権は買主である不動産会社などに移転します。
そのため、固定資産税や火災保険などの支払いの必要がなくなります。

周りの人に家を売ったことを知られない

リースバックを利用すると売却後もそのまま自宅に住み続けるため、周囲からすれば何も変化はありません。
売却したことが分かると理由を詮索される可能性もあり、売却したことを伏せておきたいという方も多いでしょう。

周囲の人に知られずに売却できるという点も、大きなメリットといえます。

家を所有するリスクを心配しなくてもいい

家を所有していると家の老朽化や引っ越しをしにくいなどのリスクがあります。
また、将来家が相続財産になることで高額な相続税が課せられる可能性や、相続人が複数だった場合に遺産分割でトラブルになることもあるでしょう。

リースバックを利用すれば賃貸契約となるため、家の所有に伴うリスクを心配する必要がなくなります。

家を買い戻せることもある

リースバックを利用せずに家を売却した後、家をどうするかは買主次第です。

不動産会社に売却した場合は、リフォームして綺麗な物件として高価格で売りに出されることが多いです。仲介によって売却した場合は、他の個人の所有物件となってしまいます。

一時的な収入減や突発的な資金の必要性などの場合、その状況を抜けると経済的に安定し直す可能性があります。自宅を買い戻すという選択肢も残されているのは、リースバックの安心できるポイントだといえます。

一般的な売却の場合、売却後に買い戻せる可能性は低いですが、リースバックには買い戻し制度があります。買い戻し制度を利用することで、売却額に応じて決められた価格で買い戻せる可能性があるでしょう。

リースバックを利用するときに注意すべき9のポイント

自宅の名義を変更する必要がある

売却後の自宅の名義は、買い取った業者に移転します。
名義が変わることで固定資産税などの負担がなくなるというメリットがありますが、将来子どもに自宅を資産として残せなくなる点には注意が必要です。

将来的に子どもに自宅を残したいなどの理由で所有権を取り戻したい場合は、買い戻しする必要があります。

家賃を支払わなければならない

リースバックでは賃貸契約を結んで家に住み続けるため家賃が発生します。
ローン滞納を避けるためにリースバックを利用しても、そのあとは家賃を支払わなければなりません。万が一家賃を滞納すれば退去させられることもあるでしょう。

リースバックの家賃は売却価格によって決まるため、リースバックの売却価格や家賃相場について理解しておくとよいでしょう。

家賃が相場よりも高くなることもある

リースバックでは、家賃が相場よりも高く設定される傾向があるという点は認識しておきましょう。
リースバックの家賃は、「年間家賃が売却額の〇割程度」というように設定されるケースが多く、売却額に左右されます。
仮に売却額の1割に設定されている場合、2,000万円で売却できても、年間家賃が200万円（月額約17万円）となるのです。

また、賃貸契約によっては更新時に賃料が上げられるケースもあります。家賃や賃貸契約を理解し、長期の収支計画を立てておかなければ、途中で家賃が支払えなくなる可能性もあるでしょう。

通常の不動産売却をする場合に比べて価格が低くなる傾向がある

リースバックは、通常の不動産売却をする場合に比べて価格が低くなる傾向にありす。

リースバックの場合、自分が住み続けたのちに退去すると、不動産会社は物件をリフォームして再販するのが一般的です。不動産会社では、リフォームして再販したときに売れる価格を見越して、リフォーム代金や利益などを差し引いた価格で買い取ります。
そのため、市場価格よりも安くなる傾向にあるのです。

なお、一般的な不動産売却には買取と仲介の2つがありますが、それぞれ最終的な売却価格が異なることがあります。

仲介の場合は、不動産会社に仲介してもらいますが、不動産を所有する個人に直接売るので相場価格程度で売れる可能性があります。
そのため、仲介とリースバックを比較すると、リースバックの方が売却価格が低くなることが多いです。

一方、買取とリースバックを比較すると、売却価格に大きな差は出ないこともあります。
買取は、不動産会社が不動産を直接買い取る方法ですが、買取の場合もリースバックと同様、不動産会社は再販を見越すため、相場より安くなる傾向にあるからです。

不動産を売ってしまうのではなく、その後も住み慣れた家に住み続けたいという方は、売却価格が低くてもリースバックを選ぶことになるでしょう。

売却価格が住宅ローンの残債より低い場合は利用できない

売却価格が住宅ローン残債より低い状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、家賃に加えて残ったローンの支払いも発生するため、家賃の支払いが困難になる可能性が高くなります。

そのため、ローンを組んでいる金融機関が売却を認めず、リースバックを利用できないことがほとんどでしょう。

リフォームや建て替えを行うことができない

リースバック後は、家の契約は賃貸となるため、自由にリフォームや建て替えはできません。
ただし、生活に必要な軽微なリフォームであれば許可なくできるケースもあります。

無用なトラブルを避けるためにも、どの程度のリフォームであれば認められるのか事前に確認しておくとともに、どうしても実施したいリフォームについては、リースバック前に済ませておくといった対策が必要でしょう。

住み続けられる保証はない

リースバック後の賃貸の契約形態はさまざまですが、一般的には契約に期限のある定期賃貸借契約という形が取られます。

普通賃貸借契約であれば、借主に更新の意思があれば住み続けることができますが、定期賃貸借契約の場合は、借主が希望しても貸主側が拒絶すれば更新できません。

その他、先述のとおり、家賃が滞ってしまうと退去させられることもあります。必ずしもずっと住み続けられるとは限らないので注意しましょう。

修繕費は借主の負担となることがある

一般的な賃貸契約の場合、修繕費用は大家さんが負担することがほとんどです。
しかし、リースバックの場合、元の所有者が継続して住み続けるため設備などの不具合の原因の特定が難しくなります。
そのため、特約で修繕費用を借主が負担することを定めるケースが一般的です。

買い戻しをする場合は売却価格より高くなることがある

リースバックでは、不動産会社は利益を出すために売却価格よりも高く売るようにしています。

つまり、買い戻しをする際の買取価格は家を売却した時よりも高くなることが一般的です。買い戻ししようと思っても売却額よりも高額になり買い戻しができないというケースもあります。

リースバックに関するトラブル事例8選

リースバックでは、仕組みや契約内容をよく理解しなければトラブルに発展するケースもあります。よくあるトラブルの事例をご紹介します。

家賃が上がった・家賃を払えなくなった

賃貸契約の更新のタイミングなどで、家賃が上げられるケースがあります。
もともとリースバックの家賃は相場よりも高い傾向があり、そのうえ更新で値上げされるとなると家賃の支払いが厳しいという方もいるでしょう。

値上げにより家賃が支払えなくなり、引越すことになってしまうということもあるかもしれません。

家を売却した会社が倒産した

リースバック契約している会社が倒産した場合、基本的に契約内容は第三者の会社に引き継がれます。
この引継ぎの際に契約内容の変更などでトラブルに発展するケースもあります。
リースバック契約する際には、会社の経営状況なども見極めて契約するようにしましょう。

無断で家が売却された

リースバック契約で多いトラブルが勝手に売却されることです。
この場合、賃貸契約の内容自体は新しい貸主に引き継がれるため、そのまま賃貸契約を続けることは可能です。

しかし、場合によっては賃貸契約の更新を断られてしまう可能性があります。
貸主である不動産会社が借主の許可なく売却すること自体は問題がないため、契約時には勝手に売却されないか契約内容をしっかり確認することが大切です。

修繕費をどちら側が負担するか揉めた

一般的に、リースバックでは借主が修繕費を負担すると特約で定めているケースが多くあります。
通常の賃貸契約とは異なるため、費用に関わる項目や特約になっているものは確認して、どちらが負担するのかを理解しておくことが大切です。

定期借家契約の更新を断られた

定期借家契約では契約期間が満了になると、基本的に貸主は再契約を拒否することができます。
多くのケースでリースバック時は定期借家契約になりますが、「再契約可能」と定められており、再契約が可能です。

しかし、不動産会社によっては「再契約可能」と約束していたのに関わらず契約満了後の再契約を断ることがあります。

通常の普通賃貸借契約は借主の権利が強いという特徴がありますが、定期賃貸借契約の場合はそうではありません。
定期賃貸借契約を結ぶ場合は、再契約を前提とするのではなく、契約期間中に買い戻すように計画を立てるか、最初の契約期間を長くしてもらうといった工夫が必要でしょう。

買い戻しに応じてもらえない

リースバックには自宅を買い戻せる制度があります。
しかし、契約の際にその旨を契約書に明記しておかなかったために、買い戻しに応じてもらえないケースもあります。
契約時には、買い戻しの条件をきちんと契約書に明記しておくことが重要です。

退去するように言われた

不動産会社の経営悪化や方針変更などで、契約期間中なのに退去を求められるケースもあります。
基本的に、契約期間内で契約違反していなければ、退去を要求されても従う必要はありません。

ただし、契約内容によっては所有していた頃と同じように暮らしているだけで、知らないうちに契約違反になってしまう場合もあるのです。許可なくリフォームしてしまうことやペットの飼育が理由で解約要件に違反してしまった場合退去を求められると退去せざるをえません。

自宅であっても所有権がないことは十分理解し、契約内容を把握することが重要です。

資産の相続人と揉めた

トラブルになる相手は業者だけとは限りません。
リースバックで自宅を売却することを家族や親族に相談せずに進めてしまい、相続人が家を相続できずにトラブルになるケースもあります。

リースバックでは、買い戻しをしない限り家の所有権は不動産会社に移転してしまうので、子どもなどの相続人が家を引き継ぐことができません。
事前に、家の相続人にリースバック契約の了承を得ておくとよいでしょう。

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［関連リンク］

リースバックとは？仕組み、メリット・デメリット、トラブルの対処法を解説

リースバックの利用がおすすめの方

資金不足・ローン返済に困っている方

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を得られ、使用用途も問われません。借金の返済や老後資金・事業資金など資金不足で困っている方におすすめです。

また、収入減などでローンの返済に困っているけど自宅に住み続けたいという方も、リースバックの利用を検討すると良いでしょう。

特に、以下のような方におすすめです。

• まとまった額の資金を調達したい
• 老後の生活資金が足りるか心配
• 滞納していた税金や借金をまとめて返済したい
• 医療費がかさみ、生活費が足りない
• 住宅ローンの返済ができるか不安
• 住宅ローンを解消したい

自宅の売却・引越しを考えている方

自宅を売却したいけど周りに知られたくない方や生活環境を変えたくない方もリースバックがおすすめです。

具体的には、以下のような方が該当します。

• 家を売ったことを周りの人に知られたくない
• できれば今住んでいる家に住み続けたい
• 引越しをすることで子どもの学区を変えたくない

相続対策をしたい方

リースバックでは家の所有権を手放すので相続対策としても有効です。
自分の死後、家を引く継ぎ人がいない場合や、相続財産を減らしたい場合などで活用するとよいでしょう。

特に以下のようなケースでおすすめです。

• 資産を相続する人がいない
• 生前に遺産相続の対策をしておきたい

リースバックを利用するときの流れ

情報収集

リースバックはすべての不動産会社が提供しているわけではありません。
提供している不動産会社や、対象となる不動産に該当するかなどの情報を収集し、候補となる不動産会社を絞っていきましょう。

売却の相談・仮査定

気になる不動産会社が見つかったら、売却相談と仮査定を依頼します。

仮査定の提示

仮査定では、物件情報から査定額を算出する机上査定となります。
査定後に査定結果が提示されますが、机上査定は簡易的な査定のため実際の買取額と大きな差が出る可能性があるという点には注意しましょう。

基本的には、机上査定を複数の業者に依頼し、その中から数社に絞って次に紹介する訪問査定を受ける流れが一般的でしょう。

物件調査・査定

訪問査定では、実際の物件に担当者が来て内部や周辺環境など物件ごとの状態を加味した査定です。
より正確な査定結果を得られるのがこの訪問査定となります。

売却価格・賃貸契約の条件の提示

リースバック契約の場合、今後の家賃は物件の売却価格に応じて決まってきます。
査定結果と同時に賃料や賃貸契約の条件も提示されるので、慎重に比較し選ぶようにしましょう。

査定結果や契約内容に不明な点がある場合は、きちんと確認し、納得したうえで契約を進めることが重要です。

契約の締結

価格や契約内容に納得できたら、リースバック契約を締結します。
リースバック契約では、売買契約と賃貸契約の２つの契約を同時に締結します。
契約書には、事前に合意した条件がきちんと記載されているのかをよく確認し、契約を結ぶようにしましょう。

特に、契約期間や買い戻し条件・第三者への売却などはトラブルに発展しやすいため、抜け漏れのないよう確認しましょう。

売買の成立・賃料支払いの開始

リースバック契約が締結したあとは、売却代金を受け取り、所有権を移転します。
同時に賃貸契約もスタートするので、支払期日に賃料の払い忘れがないように注意しましょう。

まとめ

まとまった資金を得られ自宅にも住み続けられるリースバックは、メリットも多く資金調達方法として注目を集めています。
しかし、中にはトラブルに発展するケースもあるので、売買契約や賃貸契約などの仕組みやトラブル事例などを理解しておくことが重要です。
リースバック契約を行う不動産会社は近年増えていますが、サービス内容などは会社によって異なります。

不動産会社ごとの特徴や契約内容をしっかりと比較検討し、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。

売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。

一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。

また両プラン共通して、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。

このように、一建設株式会社の「リースバックプラス+」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。
リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力の「リースバックプラス＋」をご検討ください。